臺灣基隆地方法院105年度訴字第250號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 106 年 04 月 10 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第250號原　　　告　胡忠義
楊瑋琪
共　　　同
訴訟代理人　錢裕國律師
被　　　告　黃　芬
訴訟代理人　方興中律師
複　代理人　朱峻賢律師
被　　　告　乾坤不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　翁志清
被　　　告　楊俊賢
蘇淑卿
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於106 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟捌佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告乾坤不動產仲介經紀有限公司未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）原告於民國105 年1 月1 日經被告乾坤不動產仲介有限公司（下稱被告乾坤公司）仲介買受被告黃芬所有門牌號碼基隆市○○區○○○路0 巷0 號8 樓房屋（下稱系爭房屋）、車位及坐落基地，簽約當時被告乾坤公司營業員即被告楊俊賢、蘇淑卿暨被告黃芬均未告知系爭房屋有違章建築之存在，且被告黃芬更於買賣不動產說明書「（3 ）有無違建或禁建情事？若有，應敘明位置，約略面積及建管機關列管情形一欄記載『無』」，是原告信賴其等提供之資訊，依約付清買賣價金新臺幣（下同）500 萬元及仲介服務報酬91,000元並辦妥所有權過戶登記。詎料，原告於105 年4 月14日向基隆市政府都市發展局調閱系爭房屋之使用執照檔案，竟發現系爭房屋花台、陽台位置皆有外推之違章情形，而有隨時遭強制拆除之虞。原告請求被告賠償上開損失，惟被告皆置之不理。
（二）被告黃芬於出售系爭房屋時未於不動產標的現況說明書標示及告知系爭房屋有前述違章建築之情形，依違章建築處理辦法第6 、7 條規定，花台等部分外推之違建隨時可能遭強制拆除，不單室內使用面積短少，且交易價格勢必一併受不利影響，則依通常交易觀念，系爭房屋顯未具備應具備之價值、效用及品質而屬物之重大瑕疵，依民法第354 、第359 條規定及最高法院73年台上字第1173號判例意旨，原告自得請求減少價金。是原告暫以買賣價金之二成即100 萬元為房屋減少價值，並依民法第179 條規定請求被告黃芬返還原告二人各50萬元。
（三）又被告楊俊賢、蘇淑卿為被告乾坤公司之員工，負責與原告接觸洽談本件房屋買賣事宜，本應依其專業進行調查，並詳細告知原告以避免將來發生糾紛。詎料二人竟疏未就系爭房屋有無違建等締約上重要事項進行調查，亦未告知或協助原告對於系爭房屋進行必要之檢查，甚執系爭不動產買賣說明書，致使原告誤信系爭房屋臥室平台外推之牆面係合法建築，而受有上開損失，依不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條之2 規定，其等顯未盡善良管理人之注意義務，對原告所受損失應負損害賠償之責；而被告乾坤公司對於其營業員之過失，依民法第535 條、第544 條、第224 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定應與被告楊俊賢、蘇淑卿負連帶賠償責任。
（四）再被告黃芬及被告楊俊賢、蘇淑卿及被告乾坤公司等對於原告上開損失性質上屬不真正連帶債務（最高法院97年度台上字第453 號判決意旨參照），則被告黃芬或被告乾坤公司、被告楊俊賢、蘇淑卿其中一債務人已為給付者，其餘債務人於其給付範圍內免為給付。
（五）被告乾坤公司為房仲業者，既向消費者收取高額報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（台灣高等法院99年度上字第647 號民事判決意旨參照）。被告乾坤公司於仲介系爭房屋交易時，竟未據實陳報並盡其善良管理人應盡之注意義務，疏未告知有上開違建之瑕疵，亦未協助原告對系爭房屋進行必要之檢查，使原告漏未斟酌系爭房屋具有面積約5 平方公尺違建此一足以影響交易成立與價格高低之重要資訊，致使原告受有損害且讓被告黃芬受有與市價顯不相當之高額利益，依前揭不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條之2 及民法第567 條、571 條規定，被告公司核屬違反其法律上應負之作為義務，應失其報酬請求權，爰依民法第179 條規定，請求被告乾坤公司返還已受領之91,000元居間報酬。
（六）並聲明：⒈被告黃芬應給付原告胡忠義、楊瑋琪各50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告乾坤公司與被告楊俊賢、蘇淑卿應連帶給付原告胡忠義、楊瑋琪各50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊前二項命被告給付於任一被告已為給付後，他被告於給付範圍內免給付義務。⒋被告乾坤公司應給付原告胡忠義、楊瑋琪91,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒌訴訟費用由被告負擔。⒍願供擔保請准宣告假執行。
三、被告均聲明請求駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔；願供擔保請准宣告免為假執行，並答辯以：
（一）被告黃芬部分：
1.系爭房屋固於原告購買前即有將應屬陽台、花台使用之空間外推作為室內空間使用之情事，惟上開外推情形乃系爭房屋全棟均有之現象，且於被告購入時即已存在，屬內政部違章建築處理辦法第11條之1 所定「既存違建」，依目前基隆市政府實際作法，既存違建如未影響公共安全，並不會優先拆除。況臺灣地區地狹人稠，諸多房屋均有將陽台、花台外推之情形，且非不可回復原狀，況一般交易習慣上，陽台、花台外推，非必定導致房屋交易價值貶損，故原告以系爭房屋有外推情事即認具有瑕疵，即有疑問。且原告購屋前有至系爭房屋查看，應得明瞭系爭房屋有陽台、花台外推情形，是原告主張於購買前毫不知情，顯非事實。
2.系爭不動產買賣契約書第1 條「建築改良物標示」中已明確記載系爭房屋之附屬建物用途為陽台、花台，面積分別為7.03、3.07平方公尺；第7 條第4 項則約定「點交之本買賣標的應以簽約時之現況或契約之約定為準」，足見原告於締約時已明知系爭房屋應有陽台、花台存在，且兩造乃約定以現況交屋，顯見原告自願承擔該陽台、花台作為室內空間使用，及日後可能遭主管機關以違反建築法規為由拆除之風險。再陽台、花台作為室內空間使用本未滅失或減少系爭房屋依契約所定之效用及價值，據難以此主張系爭房屋具有瑕疵。
3.又縱系爭房屋具有瑕疵，惟據前述陽台、花台併入室內空間使用面積僅5 平方公尺，僅占系爭房屋總面積110.09平方公尺比例為4.54% ，而原告除向被告購買系爭房屋外，買賣標的亦包含房屋坐落基地及編號B3-323之停車位，原告未考量陽台、花台面積占房屋總面積之比例，復未扣除系爭房屋以外其他買賣標的物價值，況系爭不動產買賣之總價實際上為455 萬元，為便利原告向銀行貸得較多款項，兩造乃同意於不動產買賣契約書之買賣總價記載500 萬元，原告逕以不動產買賣契約書記載之總價500 萬元作為計算基礎，請求減少20% 價金即100 萬元亦屬過高，顯非合理。
（二）被告楊俊賢、蘇淑卿及乾坤公司部分：
1.系爭房地買賣雖由被告乾坤公司之房仲人員即被告楊俊賢、蘇淑卿與原告接洽、處理，惟原告於買受系爭房屋前曾到場看了2 、3 次屋況，且被告於點交時也有向原告說明是依照「現況」點交。
2.被告接受客戶委任出售房屋，通常會去作產權調查，並與客戶簽立不動產委託契約書。而建物目前管理及使用情形表是依據屋主陳述之情況勾選，被告只是仲介協調，如果屋主陳述不實，在無所有權人委託書、身分證件、印章情況下，被告無法去基隆市政府調取建造執照相關資料圖面核對屋主之陳述是否正確。況退步言之，原告請求減少價金之數額過高。
四、本院之判斷：
（一）原告主張其於105 年1 月1 日經被告乾坤公司之營業員即被告楊俊賢、蘇淑卿仲介買受被告黃芬所有之系爭房屋、車位及坐落基地，約定實際買賣價金455 萬元及仲介服務報酬91,000元，原告已交付買賣價款及仲介費用，被告黃芬亦辦妥所有權移轉登記予原告，而系爭房屋花台、陽台有外推面積約5 平方公尺等情，為被告所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書、產權調查─建築改良物一覽表、被告乾坤公司出具之服務費收據、系爭房屋建照、使用執照檔案資料、基隆市○○區○○段000 地號土地登記第一類謄本及同段1250、1251、1252、1130建號建物登記第一、二類謄本、81年11月14日基隆市地政事務所建物測量成果圖、大樓外觀照片等件在卷足憑，堪信屬實。惟而被告辯稱原告於購屋前曾前往系爭房屋看了2 、3 次，本件係約定現況交屋，並無隱瞞外推之情事，原告應知悉有外推情事，且將外推之陽台、花台作為室內空間使用，並無滅失或減少系爭房屋依契約所定之效用及價值。是本件爭點為：（一）原告主張被告黃芬未告知系爭建物有陽台、花台外推之違建，導致原告日後有被強制拆除之風險，屬買賣物之瑕疵，被告黃芬應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？（二）原告請求減少價金100 萬元，被告黃芬應返還原告二人各50萬元，有無理由？（三）原告主張被告乾坤公司、楊俊賢、蘇淑卿因違反善良管理人注意義務應與被告黃芬負不完全連帶賠償責任，有無理由？又原告主張被告乾坤公司違反據實告知、協助檢查及進行調查義務，無權請求仲介報酬，請求被告公司返還原告已支付之報酬，有無理由？茲分述如下：
（一）原告主張被告黃芬未告知系爭建物有陽台、花台外推之違建，導致原告日後有被強制拆除之風險，屬買賣物之瑕疵，被告黃芬應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？
⒈所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。次按一般購屋者所重視及需要者乃房屋可供使用部分之使用面積，故使用面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及價值，自屬構成物之瑕疵（最高法院73台上字第1173號判例參照、台灣高等法院84年度上字第1374號判決意旨參照），從而不動產買賣之物之瑕疵，乃指出賣人應擔保出賣房屋之使用面積或登記面積是否有短少，致減少物之價值而言。
⒉觀之系爭不動買賣契約第1 條就不動產標示建物記載建物面積共計90.26 平方公尺，附屬建物用途為陽台登記7.03平方公尺、花台登記3.70平方公尺。而被告抗辯原告於購屋前曾前往系爭房屋看了2 、3 次，為原告所不爭，則系爭建物陽台、花台有無外推，入屋查看應可發現，蓋系爭房屋花台、陽台外推面積約5 平方公尺，已占登記附屬建物面積之一半，倘入屋一探，對於僅存只剩一半面積之附屬建物空間而言，極易判斷。況系爭附屬建物占系爭房屋總面積約12% 【（7.03＋3.7 ）÷（90.26 ＋7.03＋3. 7
）＝0.1189】，以此觀之，系爭建物之陽台、花台登記面積相對非小，而不動產買賣交易金額甚高，關於系爭建物室內登記面積、附屬建物登記面積、屋況、價格等，乃影響買受人購買之重要因素，酌以依房市交易現狀，買受人本多屬意公設少、室內面積多之建物，可見附屬建物登記面積及所佔比例應為買賣重要之點，則原告於看屋時，當會注意室內使用面積及附屬建物之現狀，而系爭建物陽台、花台現況面積既僅剩登記面積之一半，本可極易發覺，益見原告要無不知部分之附屬建物已納入室內使用空間一部份之情事，是原告主張其於105 年4 月14日向基隆市政府都市發展局調閱系爭房屋之使用執照檔案，始發現系爭房屋花台、陽台位置皆有外推之違章情形云云，要難可採。從而，原告既於買受時知悉系爭建物有陽台、花台外推之情形，仍予以買受，應可預見將來外推部分可能有遭強制拆之風險，而被告黃芬既已依建物登記謄本上所登記之面積移轉所有權，並將系爭建物依兩造合意之「現況」交付予原告，自無所謂日後被強制拆除後將致使用面積短少、通常效用或價值減少之瑕疵可言。
⒊原告復主張被告黃芬於系爭房屋之產權調查- 建築改良物一覽表其中「是否有違建或禁建？」一欄勾選「否」，致其信賴該資訊。惟判斷買賣標的物是否具有物之瑕疵時，應綜合斟酌一般社會通常交易觀念及買賣雙方當事人之磋商、說明過程、具體約定內容等節，據以認定買賣雙方之真意。查系爭不動產買賣契約已明載陽台、花台之登記面積，並約定「點交之本買賣標的應以簽約時之現況或本契約之約定為準」（見系爭契約第1 條、第7 條第4 款），而原告於看屋時應已知悉部分之陽台、花台已外推納入室內使用空間，業如前述，自無因被告黃芬勾選「否」而陷於錯誤，則其仍願意以實際成交價455 萬元購入系爭房屋（包括坐落之土地及車位），足認原告當時評估後認系爭不動產之價值、效用值得其以上揭價格購入，自不因被告黃芬於調查表關於「是否有違建或禁建」勾選「否」，而影響其以455 萬元總價之購買意願，是原告主張倘日後陽台、花台外推遭強制拆除，依通常交易觀念，系爭房屋顯未有應具備之價值、效用及品質，被告黃芬應負物之瑕疵擔保責任，不足為採。
（二）原告請求減少價金100 萬元，被告黃芬應返還原告二人各50萬元，有無理由？
原告主張被告黃芬應依民法第354 條、第359 條規定負物之瑕疵擔保責任，既無理由，業如前述，則其請求減少價金，即屬無據
（三）原告主張被告乾坤公司、楊俊賢、蘇淑卿因違反善良管理人注意義務應與被告黃芬負不完全連帶賠償責任，有無理由？又原告主張被告乾坤公司違反據實告知、協助檢查及進行調查義務，無權請求仲介報酬，請求被告公司返還原告已支付之報酬，有無理由？
查本件並無原告所稱系爭房屋之使用面積短少，致減少物之價值之瑕疵，而原告於看屋時乃已知悉部分之陽台、花台已外推納入室內使用空間，而同意以現況交屋之方式點交系爭房屋，業如前述，自難認被告乾坤公司、楊俊賢、蘇淑卿有何未據實報告訂約重要事項、未協助檢查、未進行調查、未盡其善良管理人應盡之注意義務等情事。是原告以不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條之2 、第26條第2 項、民法第535 條、544 條、224 條等規定主張被告乾坤公司、楊俊賢、蘇淑卿負連帶賠償責任暨依不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條之2 及民法第535 條、567 條、571 條、第179 條規定主張被告乾坤公司應失其報酬請求權，請求被告乾坤公司返還已受領之91,000元之居間報酬，要屬無據。
五、綜上所述，原告既於簽立系爭不動產買賣契約前，曾至系爭房屋查看數次，自應清楚知悉系爭房屋現況及屋內空間使用情形，自難認被告乾坤公司、楊俊賢、蘇淑卿有何未據實報告訂約重要事項、未協助檢查、未進行調查、未盡其善良管理人應盡之注意義務等責任。原告復未能舉證證明被告黃芬或被告乾坤公司及楊俊賢、蘇淑卿等人有何故意隱匿未告知系爭房屋有部分之陽台、花台外推之情事，被告黃芬自不負買賣瑕疵擔保責任，是原告請求減少買賣價金，及請求被告乾坤公司、楊俊賢、蘇淑卿併負連帶賠償責任暨主張被告乾坤公司應返還報酬，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、再本件被告對於系爭房屋使用現況既不負物之瑕疵擔保責任，是兩造聲請鑑定系爭房屋價差乙情，核無鑑定之必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
七、本件訴訟費用11,890元由敗訴之原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 10 日
民事庭法 官 黃梅淑
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 106 年 4 月 10 日
書記官 陳永祥