臺灣高雄地方法院101年度簡上字第281號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第281號

上訴人

陳雅玲

被上訴人

北園圓山園管理委員會

法定代理人

李龍旗

訴訟代理人

李玲玲律師

　　　　　　胡詩梅律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101 年7 月19日本院100 年度鳳簡字第721 號第一審判決提起上訴，本院於中華民國102 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：上訴人為坐落高雄市○○區○○段000 地號土地上建號1012號之房屋（即門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○00號，下稱系爭房屋）所有權人，詎被上訴人竟無權占有系爭房屋如附件即高雄市仁武地政事務所建物測量成果圖所示Ａ１、Ａ２、Ａ３部分（下稱系爭房屋爭執部分）作為管理室使用，爰依民法第767 條第1 項前段之規定提起本訴，並聲明：被上訴人應將系爭房屋爭執部分遷讓交還上訴人。

二、被上訴人則以：系爭房屋爭執部分長期以來均作為被上訴人社區之管理室使用，上訴人購買系爭房屋時亦明確知悉，自不得再向被上訴人請求遷讓交還系爭房屋爭執部分等語資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。

三、原審法院以上訴人於承買系爭房屋時，已明確知悉北園圓山園社區（下稱系爭社區）就系爭房屋爭執部分已約定共用（做為管理室使用），自應受上開約定內容之拘束，而不得為本件之請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，除援引於原審所為陳述及主張外，另於本院補稱：上訴人並非明知有約定共用之事實，且管理公約亦無專有共用之約定，故約定共用之效力不及於上訴人等語。並聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭房屋爭執部分遷讓交還上訴人。被上訴人則辯以：本件應有民法第667 條第1 項及同法第691 條第2 項之適用，及類推民法799 之1 條第4 項及主張民法第796 條之1 之法理、誠信原則、上訴人權利濫用等語。並於本院中聲明：上訴駁回等語。

四、兩造爭執與不爭執事項：

㈠不爭執事項：

1.系爭社區為公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，系爭房屋爭執部分為專有約定共用，惟並未明文訂入管理公約中；系爭房屋爭執部分自始作為管理室使用，其內並設置全社區之公共事業設備（包含電信、電力、有線電視等）之電箱及管線等設施。

2.系爭房屋原係訴外人鍾瑞琦所有，售予訴外人連雪貞後，再售予上訴人至今，歷次買賣時，系爭房屋爭執部分之管理室即已存在，各次買賣價金、範圍，均未包含系爭房屋爭執部分。

3.附件所示系爭房屋爭執部分之所有權係上訴人所有，其中A1部分係增建部分，A2、A3部分則經合法登記為系爭房屋之一部。

㈡爭執事項：

⒈上訴人購買房屋時，是否明知或可得知悉系爭房屋有約定共用之事實？

⒉系爭社區（含系爭房屋）就系爭房屋爭執部分之約定是否拘束上訴人？

⒊本件請求是否屬於權利濫用？

五、本院得心證之理由：

㈠上訴人購買房屋時，是否明知或可得知悉系爭房屋有約定共用之事實？證人連雪貞於原審審理中結證稱：上訴人購買系爭房屋時管理室即已存在，且並未包含在買賣之價金及範圍內等語；證人即房屋仲介楊錫安亦結證稱：上訴人簽立買賣契約前，確有提到系爭房屋被管理室占用之問題，惟簽約前已講清楚買賣標的是不含管理室等語，復經上訴人自承：原告發現有管理室後有向中信房屋反應，雙方有針對此事協調，所以才折價5 萬元讓原告自行排除他人占用管理室的狀況等語（見原審卷第159 頁），是足認上訴人於購買系爭房屋前，確已知悉系爭房屋有部分被管理室占用之事實，至堪認定。而管理室為系爭社區所使用，顯係系爭社區之共用部分，上訴人既已知悉繼受系爭房屋前，屬於專用之系爭房屋爭執部分，業經系爭社區作為公共使用，顯見其對於所購買之系爭房屋專有部分業經約定共用之事實，已有預見，並可得知悉。

㈡系爭社區（含系爭房屋）就系爭房屋爭執部分之約定是否拘束上訴人？

1.按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，關於約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第23條第1 項、第2項 第1 款已有明文。查系爭社區之管理公約，並未將系爭房屋爭執部分之專有約定共用部分加以明文，為兩造所不爭執，是系爭社區既未將本件約定共用之情明文入約，即不得據此拘束上訴人，固堪認定。然系爭社區之管理室使用已久，並為各住戶所共同知悉，至少有默示之約定存在，本件所應究者，係此默示之約定可否拘束上訴人。

2.次按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799 條之1 第4 項定有明文。又稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物，民法第799 條第1 項亦有明文；本條之立法意旨係為呼應公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質目的之行政法體系規範，特於私法體系中就區分所有權之所有權特殊型態，所設原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系，並能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求；又因各區分所有人已形成一共同團體，為規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束；至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束（98年1 月23日民法第799 條、第799 條之1 之立法理由意旨參照）。而上開區分所有權之規定，其立法意旨乃在調和在構造上或使用上密切相連之建築物間，基於建築物各住戶所有權之物權關係所生之相關權利義務，以促進社會和諧生活之整體利益，故在適用公寓大廈管理條例之社區，因具有整體性利用及多數利益之考量，基於相同之法理，應得類推適用民法關於區分所有權人彼此間基於共同權利義務之特別規定。查系爭房屋係獨棟建築，非屬與他人區分一建築物而專有一部之所有權型態，然系爭社區既在使用上及設計上具有共同利用而不可分之特性，而有公寓大廈管理條例適用，已如前述，本件關於被上訴人使用系爭房屋爭執部分所生爭議，是就系爭房屋爭執部分已有默示合意約定共用之事實，可否拘束上訴人，依前開說明，自得類推適用民法第799 條、第799 條之1 等規定。

3.承前，本件上訴人於購買系爭房屋時，既可得知悉系爭房屋專有部分業經約定共用之事實，如前所述，自應繼受前手關於約定共用之權利義務，而受約定共用之拘束，被上訴人自可依約定共用之權利義務對抗上訴人之所有權，並繼續使用管理室；上訴人稱本件並無民法第799 條之1 第4 項之適用或類推適用等語，並非可採，其請求將系爭房屋爭執部分遷讓交還上訴人，即無理由，應予駁回。

㈢本件請求是否屬於權利濫用？

1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，亦有最高法院45年台上字第105 號、71年台上字第737號判例意旨參照。是本件上訴人有無權利濫用之事實，應審酌兩造間之損害及利益比較權衡之。

2.上訴人稱：系爭房屋爭執部分由被上訴人使用，使上訴人之系爭房屋面積折減、無法維持房屋產權完整性，且須負擔該部分之房屋稅、土地增值稅等稅賦，所有權因被架空而成為瑕疵房屋，影響房價、及市場承接意願，且系爭房屋爭執部分係違法使用，上訴人有遭處罰鍰之危險，被上訴人並不顧上訴人之財產安全，任意設置設備或堆放物品，又系爭房屋爭執部分各該公共事業設備，可隨時委請水電工，依屋外供電裝置規則、屋內線路裝置規則遷移至各該住戶自行管理維護，且管理室實際上係作為清潔、打掃人員休息使用，並無實際管理用途等語。查系爭社區使用系爭房屋爭執部分作為管理室使用，其內並設置全社區之公共事業設備（包含電信、電力、有線電視等）之電箱及管線等設施，長久來已為系爭社區生活上所依賴，如准許上訴人為遷讓之請求，非但管線、設備移設需耗費之工程勞力、費用非微，且須勞動全社區之住戶、公共事業人員、水電專業人員，並增加未來管理（包含社區集中管理、公共事業人員進行維護、檢測管理）之困難及時間、勞力，就被上訴人而言，損害不可謂之不鉅；且系爭房屋至少已經轉手兩次，上訴人購買系爭房屋時，亦明知系爭房屋爭執部分之狀態，仍願加以購買，且其購買價款並未包含系爭房屋爭執部分，足認系爭房屋並未因約定共用之事實而無人承接或影響價款；且上訴人購買時，對於系爭房屋未包含系爭房屋爭執部分早有認識，縱未取回系爭房屋爭執部分，難認為係受有何種損害，或可認房屋面積有何折減及影響產權完整性等；至房屋稅部分，上訴人非不得依房屋稅條例相關規定就共用部分向主管機關申請減免、土地增值稅部分則係依上訴人實際持有之土地面積，於所有權移轉時因地價增值而為課稅，又系爭房屋之基地部分係整體規劃，並與系爭社區其他住戶分別共有，並非單獨所有，有系爭房屋之登記簿謄本可參，是各共有人對於全部土地均按權利範圍各自享有其權利，尚難認其所持有之土地何部分因系爭房屋爭執部分而有增減或影響；至其他所陳被上訴人不尊重上訴人之財產安全、有遭罰鍰之虞等語，既未見上訴人有何舉證，且多屬空泛臆測之詞，並為上訴人購買前可得預見，尚難認屬上訴人所受損害。

3.綜上，足認被上訴人就系爭房屋爭執部分遷讓之結果，其所受之損害，顯然大於上訴人因未遷讓所受之損害。揆諸前揭說明，上訴人猶提起本訴請求遷讓系爭房屋等語，亦屬權利濫用而不應准許，應予駁回。

㈣從而，上訴人於購買系爭房屋時，既可得知悉系爭房屋爭執部分經約定共用之事實，自應受該約定之拘束；復系爭房屋爭執部分並非上訴人原購買之範圍，如准許命被上訴人遷讓系爭房屋爭執部分，對於系爭社區造成之損害，顯然大於上訴人因而所受之利益，上訴人亦有權利濫用之情形。是上訴人依民法第767 條第1 項前段規定請求被上訴人遷讓系爭房屋爭執部分，為無理由，應予駁回。

六、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項前段之法律關係，請求被上訴人將系爭房屋爭執部分遷讓交還上訴人，洵屬無據，應予駁回。原審駁回其訴，經核於法並無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

民事第六庭審判長法 官 林玉心