臺灣高雄地方法院94年度簡上字第233號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 94年度簡上字第233號

上訴人

英商承岱名品國際貿易有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

李玲玲律師

訴訟代理人

何俊墩律師

訴訟代理人

李美慧律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

廖虹羚律師

　　　　　　梁智豪律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國94年11月23日本院高雄簡易庭94年雄簡字第3685號第一審簡易判決提起上訴，本院民國95年5月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：兩造於92年11月28日訂有房屋租賃契約書，由上訴人承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○路140號1 、2 樓房屋 (下稱系爭房屋)， 租期為5 年，上訴人未經其書面同意而在94年2 月間擅自將2 樓原有鋁製隔間拆除予以改裝，違反兩造租賃契約書第14條「房屋有改裝設施之必要，乙方 (上訴人)需 徵得甲方 (被上訴人)書 面許可方得裝設... 」之約定，其已於94年4 月29日依兩造租賃契約書第21條之約定終止租賃契約，因上訴人拒絕搬遷，爰依民法第767 條之規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還。並於本院聲明：駁回上訴。

二、上訴人則以：其承租系爭房屋係為銷售精品營業使用，基於營業目的而有裝潢之必要，亦為被上訴人所明知，依兩造租賃契約書第15條給予起租日前2 個月為裝潢準備期自明，而該次裝潢為最大規模之裝修，並未約定需被上訴人書面許可，足認兩造租賃契約書第14條之約定係指比首次裝修更大之改裝行為而言，而其在94年2 月第2 次之改裝僅將泥隔間上原有鋁製窗框及玻璃改為木心板外面烤漆加毛玻璃，解釋契約真意，應無需經被上訴人書面許可；又第2 次改裝動工前已告知被上訴人改裝計劃，施工期間被上訴人至現場查看亦未為反對之意思表示，事後再以未經書面許可為由終止契約，亦與民法第148 條誠信原則之規定有違等語。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第1 審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠上訴人於92年11月28日與被上訴人訂有房屋租賃契約書，向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○路140 號房屋之1、2 樓全部，租期自93年2 月1 日起至98年1 月30日止。

㈡上開租約第14條約定房屋有改裝設施之必要，須徵得被上訴人書面許可方得裝設；第15條約定上訴人於起租日起前二個月為裝潢準備期，自92年12月1 日至93年1 月31日止，該段期間上訴人沒有繳納租金。

㈢上訴人於94年2月進行上開房屋二樓之改裝。

㈣被上訴人於94年4月29日委任律師函文上訴人以其違反上開租約第14條約定為由，解除租約。

四、兩造爭執事項：被上訴人主張上訴人未經被上訴人書面同意將鋁製隔間拆除予以改裝，自得終止租約。上訴人則抗辯承租後第一次大規模改裝並未經被上訴人書面同意；94年1 月第2 次之施工幅度更小，依舉重明輕之法則，更不須書面同意且不符合系爭契約第14條所謂改裝設施，另被上訴人之終止，亦違反誠信原則，應屬權利濫用。是本件之爭點在於㈠被上訴人第二次之改裝施工，是否達於租賃契約第14條約定改裝設施之程度或僅屬裝潢之程度？㈡被上訴人之終止租約是否有效？本院判斷意見如下：

㈠按解釋契約不得違背法令或悖於論理法則或經驗法則，應探求當事人立約時之真意，而其真意何在，本應通觀契約全文，於文義上及理論上詳為推求，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不能拘泥文字致失真意。而所謂租賃，為當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於使用、收益之狀態，民法第421 條、第423 條定有明文。

㈡本件上訴人向被上訴人承租系爭房屋1 、2 樓，係作為精品店營業店面之事實，經上訴人陳明，並有現場照片可佐，且為被上訴人所不爭執，應可認為真實，而精品店為時尚代表，上訴人抗辯店面裝潢為必要之行為，應屬合理，被上訴人於出租之時亦應知悉，此由兩造租賃契約書第15條訂有起租日起前2 個月為裝潢準備期之明文約定可知；故依上訴人承租系爭房屋之用途係經營精品店之目的，以解釋兩造租賃契約書第14條約定需經被上訴人書面許可之所謂改裝設施，應指已達於改變原有建築物本體或結構或可能使之受損之程度者，始構成之，如僅為內部部分加以裝潢使更加美觀或為時尚所需而整修時，依誠信原則及上開說明，應解為不受上開契約第14條條文約定之限制，較為符合兩造於訂約之真意，否則上訴人以一經營精品店之承租業者，凡有內部裝潢或修飾均需經被上訴人書面許可，不僅太過繁瑣，且被上訴人隨時均得以未經其書面許可為由而要求終止兩造租賃合約，兩造所訂長達5 年租期之合約將失其意義，且對已支付大筆金額裝潢系爭房屋之上訴人而言，亦不公平。

㈢查上訴人在94年2 月間所為改裝之範圍，並未改變任何建築主體或結構，僅增加更衣室、吧枱區、壁板、造型天花板等裝潢，且僅拆鋁窗、鋁門、木作天花板、木作VIP 室的門、樓梯下的木門、磚牆部分完全沒有動到，也沒有破壞2 樓任何隔間等情，業經本院95年3 月10日勘驗現場時負責為上訴人從事該次改裝之設計師丙○○在場證述明確，並有其所繪之改裝前及改裝後之2 樓平面簡圖在卷為憑，依上開說明，應認為上訴人在94年2 月所為系爭房屋之改裝並未達於兩造租賃契約書第14條所定改裝設施而需經被上訴人書面許可，是上訴人未以書面通知被上訴人而為94年2 月之系爭房屋改裝行為，並未違反兩造租賃契約書之約定甚明。

㈣上訴人94年2 月之改裝行為毋需以書面通知經被上訴人許可，則被上訴人以上訴人違反兩造租賃契書第14條之約定，而於94年4 月29日依兩造租賃契約書第21條所為終止合約之意思表示，並不生合法終止兩造租賃契約之效力；兩造其餘爭執事項，即無再為論述之必要，併為敍明。

五、綜上所述，被上訴人以其已於94年4 月29日依兩造租賃契約書第21條之約定終止兩造租賃契約，既不生合法終止之效力，則被上訴人依民法第767 條無權占有之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋即無理由；原審為被上訴人勝訴之判決，於法未合，上訴人求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2 項所示。至上訴人在94年11月所為第3 次裝潢行為因上訴人表示與本件無關、被上訴人亦表示僅係作為強調有多次以存證信函表示不同意之意思 (95年4 月14日)， 並非本件之起訴範圍，本院自毋庸予以審酌，併此敍明。

六、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。

民事第一庭審判長法　官　沈建興