臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決

原告

王淏淯

訴訟代理人

孫志文

被告

冠輝建設股份有限公司

法定代理人

黃明祐

上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國107 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國104 年2 月13日向被告購買預售屋壹戶，房屋總面積為84.29平方公尺，房屋價款為新臺幣（下同）484萬元，土地價款為726萬元，合計總價為1,210萬元，興建過程中原告依約已按期繳付房屋與土地自備款共計351 萬元，興建完工後，於106年9月15日銀行通知須核撥貸款給被告，當時已明確告知被告合約條文尚有爭議，被告告知條文若有爭議所產生金額也小於交屋款項，本依誠信原則並於106年9月18日通知銀行撥付貸款於被告，雙方約定106年9月21日交屋並結算房屋尾款，交屋結算時，被告就稱合約內容非單方面解釋如有疑議請原告提出訴訟，原告因礙於若未完成交屋結算無法取得房屋所有權，故先行交屋結算，以下為爭議事項：

㈠依捷運瀞房屋預定買賣契約書（下稱房屋預售契約書）第三條約定，房屋單價是以主建物、附屬建物、共有部分價款之總合除以面積總合所計算之單價，條文內容並未包含土地款。計算方式應為房屋價款484萬元除以合約總面積84.29平方公尺，換算每平方公尺單價為57,421元（計算式：4,840,000/84.29=57,421），所有權狀登記總面積為84.37 平方公尺，因而增加0.08平方公尺（計算式：84.37－84.29= 0.08)，因增加0.08平方公尺原告應補4,594元給被告（計算式：57,421×0.08=4,594 元），交屋結算時，被告已向原告已收取坪數差額費用11,484元，故應退還原告6,890 元（計算式：11,484－4,594=6,890）。

㈡依房屋預售契約書第七條約定被告於104 年3月1日以前申報開工，並於申報放樣勘驗後（依新北市政府核發建照執照勘驗紀錄表所記載，放樣勘驗日期為104年4月1日）780個日曆天之內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，依合約時間被告應要106年5月20日前取得使用執照，而被告依新北市工務局核發使用執照取得日期為106 年7月4日取得，明顯逾期完工45天，依房屋預售契約書第七條第二項規定，被告如逾期完工，每逾一日應給付原告已付之本約價款萬分之五計算之違約金，原告依約已給付合約價款351 萬元給被告，故被告應依逾期完工條款給付違約金78,975元給原告（計算式：3,510,000×5/10,000×45=78,975元），為此，爰依契約之法律關係，請求被告應給付原告85,865元（計算式：6,890元＋78,975元=85,865元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈠有關預售屋面積誤差及價款找補，於房屋預售契約書第三條第一項第一款及「捷運瀞土地預定買賣契約書」（下稱土地預定契約書）第二條第一項第二款已載明，房屋單價之找補以房屋之平均單價找補，應為雙方所不爭。土地之持分因專有部分增加而增加，依土地預售契約書規定，雙方同意互有找補時，應依其建物單價加計土地買賣單價為計算基準…。買賣雙方已依房屋預售契約書及土地預售契約書之規定完成增加之房地面積其房屋及土地找補。

㈡有關完工期限，依房屋預售契約書第七條規定，「乙方應於…並於申報放樣勘驗後780 日曆天…取得使用執照。」，其中申報放樣勘驗，須經核准後始得動工興建，故應以放樣勘驗核准日起算工期。本工程於104 年4月1日申報放樣勘驗，於104年4月14日放樣勘驗核准，並開始興建。房屋預售契約書第七條並載有因天災地變等不可抗力事由，得順延其期間之規定。本工程施工期間計有104年7月10日（昌鴻）、104年8月8日（蘇迪勒）、104年9月28、29日（杜鵑）、105年7月8日（尼伯特）、105年9月17日（馬勒卡）、105年9月27、28日（梅姬）等颱風侵襲，經行政院人事行政總處公告停止上班天數計8 天。本工程於地下結構體構築期間，因大雨（依中央氣象局所訂之豪大雨雨量分級標準，大雨係指24小時累積雨量達80毫米以上）致基地積水無法施工之日期計有104年8月27、28、30日，參因大雨及積水抽除無法施工之天數計3天。

㈢房屋預售契約書第七條並載有因政府法令變更之事由，得順延其期間之規定。因應105 年12月為勞動基準法部分條文修正，「一例」致施工人員不得連續工作七天，週日無法上工，「一休」致專業分包商之資方成本增加，而減少於週六派工，確實影響工地進度推動，故每七天順延一天之工期，自105年12月21日至106年7月4日，合計195 天，得順延之工期為27天。本工程於104年4月14日申報放樣勘驗核准至106年7月4日取得使用執照，共經歷811日曆天，其中因天災不可抗力不計工期11天，因法令變更不計工期27天，扣除不計工期後為773 日曆天，本工程完工期限未逾房屋預售契約書所訂780日歷天。

㈣另依房屋預售契約書第十三條之規定，乙方（即被告）應於使用執照核發之日起六個月內通知甲方（即原告）交屋。本案於106年7月4日取得使用執照，並於106 年9月21日完成交屋，履約較契約期限提早三個月餘，自起算工期至完成交屋，不論是否計入不計工期之天數，均較契約期限提早完成，並未對被告造成任何權益之損害。

三、原告主張之事實，業據提出房屋預售契約書、土地預定買賣契約書、建物所有權狀、建照執照與勘驗紀錄表、使用執照、坪數找補明細表等件為證，被告則以土地應有部分增加應列入找補項目，並提出完工日期因天災及法令變更等因素應順延38天等詞置辯。經查：

㈠原告引用房屋預售契約書第三條約定，房屋單價是以主建物、附屬建物、共有部分價款之總合除以面積總合所計算之單價，條文內容並未包含土地款，主張土地部分無找補之約定等詞，惟依土地預定契約書第二條（買賣價款）第二款約定：「二、雙方同意互有找補時，應依其建物單價加計土地買賣單價為計算基準，無息於交屋時一次結清」，由上開約定可知，土地跟房屋之買賣價金均有因興建完成後之面積誤差，致實際交易價金異動之可能，且兩造既因預售屋買賣而同時簽訂房屋預售契約書、土地預定契約書，有關兩造契約之解釋，自應以上開二契約書之約定及預售屋買賣之特性為綜合判斷，自不得單以房屋預售契約書第三條未論及土地應有部分坪數增減時之處理方式，遽論土地應有部分之增減無須找補，而棄土地預定契約書第二條（買賣價款）第二款約定不論。又依土地預定契約書第一條第四款約定：「前述所列土地持分之產權登記，雙方同意不論日後建物實際登記面積有無誤差，均不影響前述持分範圍」，並未如同條第三款記載為「土地持分比例」，此有土地預定契約書附卷可參，佐以建物區分所有權人對坐落土地之持分（應有部分）係依專有部分之比例計算，將因建物專有部分比例增加而增加亦為常理，是被告辯稱：土地持分範圍指的是土地的總面積，不是指持分比例，土地面積是固定的，但房屋有可能經過測量面積有異動，所以土地持分範圍不會變，但持分比例會變等語（見本院107年1月16日言詞辯論筆錄第3 頁），應屬可採；則原告主張土地應有部分面積增加亦無須找補，顯無足採。

㈡原告主張依房屋預售契約書約定第七條，被告延遲完工45天應依逾期完工條款給付原告違約金78,975元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。兩造對1.若不計依契約應順延之期日，房屋預定買賣契約第七條約定780天日曆天，從104年4月1日（申報放樣勘驗日）起，末日為106年5月20日；從104年4月14日（放樣勘驗核准日）起，末日為106 年6月2日。2.依房屋預售買賣契約第七條約定，被告若有遲延完工，被告遲延一日應給付之金額為1,755元。3.被告係於106年7月4日取得使用執照等事實均不爭執（見本院107年1月16日言詞辯論筆錄）。經查，依房屋預售契約書第七條第一款約定：「開工及完工期限：一、乙方（即被告）應於104 年3月1日以前申報開工，並於申報放樣勘驗後780 個日曆天之內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間。如乙方提前完工，甲方絕無異議，仍應依付款專項約定之工程進度按期繳納，不得藉此拒繳」。被告雖辯稱申報放樣勘驗，須經核准後始得動工興建，故應以放樣勘驗核准日即104年4月14日為基準起算工期云云，然房屋預售契約書第七條第一款既約定「申報放樣勘驗」後780 個日曆天完工，並無約定經核准後始起算，被告依法雖自放樣勘驗核准後始能動工，惟仍應於「申報放樣勘驗」後780 個日曆天完工始合於兩造約定，是被告前開抗辯，即不足採。故系爭工程於104年4月1日申報放樣勘驗，即應以該日為計算780日曆天之基準日，故不計算依約得順延之日數，末日應為106年5月20日。

㈢又被告辯稱颱風、大雨及一例一休，導致工期順延等詞，原告對颱風部分是天災不爭執，然對大雨則否認屬天災，並陳稱一例一休是調整休假、調整工時並沒有停工或禁止施工，如果增加費用部分是被告跟包商之間的承攬關係，跟原告沒有關聯，故主張被告辯稱大雨及一例一休部分應不能順延（見本院107年1月16日言詞辯論筆錄第3 頁）。本院審酌認颱風停班停課屬天災範圍得順延工期仍屬合理，然大雨既仍得照常上班上課，被告應以其他方法排除大雨之干擾或將下大雨之可能性納入計算工期內，而非將大雨歸屬於天災之不確定性。是據被告提出施工期間颱風致停班停課證明共計8 天，且原告就此部分亦不爭執，則依約工期完工並取得使用執照之末日應順延至106 年5月28日。再查，被告辯稱因105年12月為勞動基準法部分條文修正，實施一例一休致專業分包商之資方成本增加，減少於週六派工，確實影響工地進度推動，得順延之工期為27天云云，然一例一休之實施是調整休假日而非停工或限制施工，亦未禁止施工，被告應以要求專業分包商適當調配人力或以調工等其他方式因應，以避免工期延宕，亦可於符合勞工法令之情況下如期完工，是被告此部分所辯，即不足採。

㈣綜上所述，被告依約應於106年5月28日完工並取得使用執照，然被告係於106 年7月4日始取得使用執照，延遲工程37天，依兩造約定被告遲延一日應給付之違約金為1,755 元，則原告請求被告給付64,935元為有理由，逾此部分請求即屬無據。

四、從而，原告本於契約之法律關係，請求被告給付原告64,935元及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年10月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；並依聲請宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、本件係小額訴訟事件，依法確定本件訴訟費用為1,000 元，應由被告負擔756 元，餘由原告負擔。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭