臺灣士林地方法院100年度簡上字第59號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 100年度簡上字第59號

上訴人

黃克林

被上訴人

陳金美

訴訟代理人

吳立士

上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100 年3 月2 日本院士林簡易庭100 年度士簡字第145 號第一審判決提起上訴，本院於100 年7 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人在原審起訴主張：上訴人於民國97年10月11日（應為同年月10日之誤繕）向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路216 號地下室1 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自同年月10日起至99年10月9 日止，每月租金為新臺幣（下同）3 萬8,000 元（下稱系爭租約）。詎上訴人於締約後，除以支票支付97年10月、11月之2 個月房租共7 萬6,000 元外，其餘1 年10月期間之租金均未給付，且系爭租約已於99年10月9 日期滿，屢經催討及請求遷讓，上訴人均置之不理。為此，依據租賃契約法律關係，請求被上訴人給付等語，而聲明：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並自97年12月11日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人3 萬8,000 元。嗣於訴訟進行中，復減縮上開租金給付之請求，而聲明：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並自98年2 月11日（應為同年月10日之誤繕）起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人3 萬8,000 元（原審卷第12頁背面）。上訴人在原審則以：上訴人僅積欠被上訴人2 年租金，之前的租金都有給付，因為已經停止營業了。假如要搬遷的話，則上訴人請求回復原狀云云置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。

二、原審判命上訴人給付應將系爭房屋全部騰空返還被上訴人，及自97年12月11日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人3 萬8,000 元，並依職權宣告假執行。上訴人不服原審判決提起本件上訴，所陳除與在原審相同者外，另補稱：上訴人原係向前屋主承租系爭房屋，租金為每月2 萬2,000 元。嗣原屋主欲將系爭房屋出賣予上訴人，因當時上訴人無法辦理銀行貸款，被上訴人假意稱欲幫助上訴人，雙方遂洽談合作、開發金融及產品經銷、投資經費等事項，上訴人乃通知被上訴人購買系爭房屋，過幾年再將所有權移轉登記予上訴人。而上訴人為系爭房屋之整修及裝潢等支出費用共180 餘萬元，被上訴人亦需負擔。而上訴人於98年1 月前均有支付租金，現雙方欲終止合作關係，上訴人前亦曾向被上訴人表示：「系爭房屋是被上訴人的，早晚要還給妳，但妳也要共同負擔一些損失等語」等語，惟被上訴人均不予理會，亦不出面解決爭議，被上訴人只利用1 紙房屋租賃契約即欲要求上訴人遷讓，上訴人當然不願意，本案實非房屋租賃問題，而係雙方合作開發金融及產品推銷之糾紛云云，而聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人所陳除與在原審主張相同者外，另補稱：被上訴人前遭上訴人恐嚇傷害，始不願與上訴人見面，系爭房屋租賃關係已屆滿，上訴人自應返還系爭房屋予上訴人等語置辯，並聲明：上訴駁回。

三、經查：

㈠如下事實為兩造所不爭執：

⒈兩造前於97年10月10日曾簽立房屋租賃契約書，上載第1 條、第2 條、第3 條、第4 條約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期限自同年日起至99年10月9 日止，每月租金為3 萬8,000 元，由上訴人於每月10日前給付；第6 條約定：上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，上訴人絕無異議。

⒉上訴人於締結前項契約後，曾經給付至99年1 月止之租金，自同年2 月10日起未再給付。

⒊被上訴人曾於99年6 月10日寄發存證信函予上訴人，函載：請求被上訴人於7 日內給付欠租60萬8,000 元，並搬離返還房屋等語。又於同年9 月20日寄發存證信函2 件予上訴人，函文內容分載：上訴人承租系爭房屋，自97年12月起已14個月租金未付，經被上訴人多次電話催繳，上訴人仍拒絕給付，依據民法第440 條規定，請上訴人於7 日內給付租金53萬2,000 元，逾期未付，即以該函文為終止租約之意思表示，並請搬遷返還房屋；請上訴人履行租賃契約第6 條，被上訴人委請吳立士前往系爭房屋點交等語。

㈡上開事實，且有房屋租賃契約書（本院99年度訴字第1574號卷第8 頁以下、本院卷第19頁）、存證信函（同上卷第15頁以下），附卷可稽，均堪認為真實。

四、兩造爭執要點：

㈠兩造間就系爭房屋有無租賃契約關係存在？

㈡上訴人是否依據租賃契約約定之法律關係，對被上訴人負有按月給付租金3 萬8,000元之義務?

㈢上訴人如負有前項義務，則是否有未依約清償而積欠租金及其數額？

㈣上訴人是否負有遷讓返還系爭房屋予被上訴人及給付違約金之義務？

㈤上訴人得否以其曾支出金錢裝修系爭房屋，而拒絕返還系爭房屋予被上訴人？

五、本院判斷如下：

㈠兩造間就系爭房屋確有系爭租約法律關係存在：被上訴人主張兩造間有租賃契約關係，業據提出上載不爭執之房屋租賃契約書為證，上訴人對於該租賃契約書之真正復無爭執，而觀之系爭租約約定之內容，確係載明兩造合意由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人之內容，堪認意思表示合致，租賃契約因此成立、生效，並有拘束雙方之效力。上訴人雖稱兩造間非單純租賃，而係合作關係云云，並提出照片、廣告傳單、被上訴人書函等為證（本院卷第12頁以下），惟為被上訴人所否認。考之該等照片、廣告傳單，僅屬數人合照或廣告之內容，難謂照片或傳單上印刷肖像之人間均必有何種事業上之合作關係。至上訴人所提出之被上訴人書函，內容亦無和內容敘及雙方究係就何種目的事業進行合作與合作之內容、權利義務關係為何，悉不足以證明上訴人主張之合作關係存在，要不能據為有利於上訴人認定之證據。

㈡上訴人依據租賃契約約定之法律關係，對被上訴人負有按月給付租金3 萬8,000 元之義務：依據系爭租約約定，上訴人於租期內，有按月給付被上訴人租金3 萬8,000 元之義務，且上訴人亦抗辯業已給付其中4 期租金，並經被上訴人簽收，而提出租賃契約書為證（本院卷第19頁），益堪認上訴人確負有對被上訴人給付上述租金之義務。

㈢上訴人未依約清償而積欠被上訴人之租金為自98年2 月10日起至99年10月9 日止，按月3 萬8,000 元：上訴人向被上訴人承租房屋後，本應依約按月於每月10日前給付租金各3 萬8,000 元，然其僅給付其中4 期，即自97年10月10日起至98年2 月9 日止之租金，其餘租金均未給付，上訴人對此亦不爭執，是其依約尚欠被上訴人自98年2 月10日起至99年10月9 日止，按月3 萬8,000 元之租金未履行給付義務，洵堪認定，被上訴人自得請求如數給付。

㈣上訴人負有遷讓返還系爭房屋，及自99年10月10日起至返還房屋之日止，按月給付3 萬8,000 元違約金予被上訴人之義務：依據系爭租約第6 條約定，上訴人於租期屆滿後，除經被上訴人同意繼續出租外，應將系爭房屋回復原狀後，遷空返還被上訴人，否則應按月給付租金5 倍之違約金。茲系爭租約租期既已屆滿，復無證據證明被上訴人曾同意於期滿後繼續出租予上訴人，甚且曾發函催討租金並請求上訴人搬遷，有存證信函可佐。上訴人依約自負有遷讓返還系爭房屋之義務，其違反約定占用迄今仍未搬遷，並應給付約定違約金予上訴人。上訴人本於租賃契約約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並自99年10月10日起至返還房屋之日止，按月給付3 萬8,000 元，為於法有據，且所請求之此部分違約金，核與出租之租金相同，要無過高可言。

㈤上訴人不得以其曾支出金錢裝修系爭房屋，而拒絕返還系爭房屋予被上訴人：上訴人雖迭稱：其已經投入金錢裝修系爭房屋，如被上訴人要求搬遷，則上訴人請求回復原狀，被上訴人應出面洽談，不應委由第三人進行訴訟云云。然兩造間就系爭房屋出租之權利義務，業已以系爭租約加以約明，上訴人於租期屆滿時，本負有將房屋回復原狀返還之義務，被上訴人對其投入資金裝修，依約不負何種給付義務，上訴人亦不得執此主張得拒絕返還房屋，而被上訴人就此既不負給付義務，自更無應為之對待給付可言，而認可許由上訴人為同時履行抗辯拒絕返還房屋，上訴人徒此爭執，於法為無所據，洵無可採。

六、從而，被上訴人主張依據租賃契約法律關係，請其上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並自98年2 月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付3 萬8,000 元，為有理由，應予准許。上訴人就此部分執前情指摘原審判決不當，求予改判，為無理由，應予駁回。惟原審判決命上訴人給付超逾上開被上訴人於原審減縮後訴之聲明部分，暨關於該部分訴訟費用負擔與假執行之宣告，為訴外裁判，於法為有未合，上訴人聲明不服，求為廢棄之判決，為有理由，應由本院就該部分給付判決及訴訟費用負擔、假執行之宣告予以廢棄。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條 ，判決如主文。