臺灣士林地方法院103年度簡上字第112號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第112號

上訴人即附　晟瀚科技有限公司

帶被上訴人

法定代理人

林志旭

訴訟代理人

李旦律師

訴訟代理人

江俊賢律師

訴訟代理人

被上訴人即 吳玉葉

訴訟代理人

附帶上訴人

訴訟代理人

被上訴人即 林宜貞

訴訟代理人

附帶上訴人

共同訴訟代理人

羅秉成律師

　　　　　　戴愛芬律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人及附帶上訴人就本院內湖簡易庭103 年4 月30日102 年度湖簡字第795 號簡易判決不服，提起上訴及附帶上訴，本院合議庭於民國104 年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

被上訴人（即附帶上訴人）於原審起訴主張兩造就坐落於臺北市○○區○○街000 號6 樓之5 之房屋（含地下3 樓26、27共2 個車位，及地下1 樓129 車位，以下合稱系爭房屋）簽有房屋租賃契約（下稱系爭租約），原定租賃期間至民國102 年6月15日止，租金每月新臺幣（下同）15萬元，嗣於101 年12月18日合意提前終止系爭租約，上訴人（即附帶被上訴人）並將系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予被上訴人吳玉葉。惟上訴人仍積欠99年12月15日起至101 年12月18日止之租金123 萬3,000 元。且尚有密封櫃（長220cm ×寬175cm ×高244cm 即鐵隔離屋，嗣於102 年8 月16日拆除遷移）與玻璃隔間未移除而未完全將系爭房屋騰空遷讓予被上訴人，經於102 年2 月19日發函催告請求給付積欠租金與遷讓房屋等事，惟皆未獲置理。故被上訴人於原審請求⒈依系爭租約第3 條約定請求給付積欠之租金。⒉無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利。⒊依系爭租約第6 條請求騰空遷讓系爭房屋、懲罰性違約金。⒋依系爭租約第12條請求給付訴訟費及律師費之賠償。原審則以：⒈上訴人雖有違反系爭租約第6 條前段「按照原狀遷空」之約定，但已遷讓交還系爭房屋予被上訴人。⒉上訴人抗辯之降低租金之合意不可採，及以押租金抵充租金之條件未成，故上訴人仍應給付短少之租金123 萬3,000 元。⒊上訴人已遷讓房屋故並無相當於租金之不當得利。⒋上訴人違反系爭租約第6 條前段「按照原狀遷空」故應給付違約金45萬元。⒌應賠償律師費7 萬元。故判命上訴人⒈應將系爭房屋騰空。⒉應給付被上訴人130 萬3,000 元（0000000+70000 ＝1303000），及自102 年4 月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊應給付被上訴人違約金45萬元。其餘之訴則駁回。

上訴人提起上訴之理由

㈠騰空交還系爭房地部分

⒈上訴人於101 年9 月間告知被上訴人要提前解約時，被上訴人乃要求將原有之裝潢隔間能保留，以利後續出租系爭房屋，此有證人林美蓮可證。故上訴人依照約定除玻璃隔間與密封櫃（即鐵隔離屋）以外，將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並於101 年12月18日將系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予被上訴人吳玉葉。且被上訴人於起訴狀內亦僅稱「遺留之密封櫃（長220cm ×寬175cm×高244cm ）與玻璃隔間未移除」等語，由此亦可證上訴人所述確為真實。況且倘被上訴人當初有要求上訴人拆除前述物品，則又豈有可能在上訴人未完成拆除前，即將門禁卡、鎖匙收回，上訴人無法進出系爭房屋，又該如何進行拆除。

⒉又上訴人承租之初，系爭房屋之地板僅為水泥地，並無鋪設地磚，則被上訴人現要求地磚重鋪更屬無理。被上訴人遲至二審審理迄今，始稱應騰空之物品包括「編號1 至12：大門對面牆裝飾、大門左側牆裝飾、木製掛櫃、木製矮櫃、造型天花板、地磚拆除、地磚重鋪、冷氣管重擺……等」云云，與實情不符。

⒊由照片可知，系爭房屋現狀整齊清潔，顯然與一般惡意無理拒絕搬遷並留置雜物、垃圾…等不當物品之情況截然不同，故系爭房屋早已騰空搬遷返還予被上訴人。又上訴人已於102 年8 月16日亦依被上訴人之要求將鐵隔離屋遷移，現僅留有玻璃隔間。

㈡短付租金部分

⒈100 年1 月份至100 年12月份之租金，因系爭租約第三條約定：「租金每個月新台幣壹拾伍萬元正（含代扣繳個人所得稅）」，再依所得稅法第88條規定：「納稅義務人有下列各類所得者，應由扣繳義務人於給付時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款」，故承租人( 即扣繳義務人) 給付出租人（即納稅義務人）個人租金所得時，應依各類所得扣繳率標準規定之扣繳率10% 扣取稅款。故就每月租金15萬元，上訴人公司每月原得申報有15萬元之租賃支出，以開立支票方式每月給付135,000 元予被上訴人，並先代扣繳被上訴人每月15,000元之個人所得稅，惟因被上訴人要求上訴人僅以12萬元（100 年1 月）與8 萬元（100 年2 月至100 年12月）之金額為申報租賃支出，故就代扣繳被上訴人個人所得稅部分，上訴人僅代扣繳12,000元（100 年1 月）與8,000 元（100 年2 月至100 年12月），應代扣繳而未代扣繳所得稅之部分共計8 萬元（3,000×1+7,000×11 ＝80,000）。

⒉就101 年1 月15日至101 年6 月15日之5 個月租金，因系爭租約第4 條約定：「乙方（即上訴人）應自租約生效日起，以每六個月為一期，於每一期之第一個月開立六張支票，票期為每月十五日於甲方（即被上訴人）」，故依約上訴人應於101 年1 月即開立各期支票以為交付，惟因整體經濟大環境不佳，致使上訴人公司營運亦受到影響，資金運用吃緊，故於101 年1 月初，上訴人和被上訴人吳玉葉、林宜貞，與林宜貞之夫在上訴人公司處協商降低租金，並當場獲得同意101 年3 月至101 年5 月之3 個月租金降為每月為9 萬元，故上訴人當場開立票號0000000 至5427886 號等7 張支票共530,000 元（142,000 ×2+82,000×3 ＝530,000 ），7 張支票皆已兌現，故就101 年1 月16日至101 年6 月15日之5 個月，上訴人並無積欠租金之情事。且依一般常理而言，倘上訴人早有未依開立支票給付租金或有跳票之情事，被上訴人豈有可能還願意與上訴人繼續簽署第3 次租期（101 年6 月16日至102 年6 月15日）之系爭租約，綜上說明確實可證明上訴人並無積欠101 年1 月15日至101 年6 月15日租金之情事。至於應代扣繳而未代扣繳所得稅之部分共計4 萬元（8,000 ×5 ＝40,000），附此敘明。

⒊就101 年6 月16日至101 年12月15日之6 個月租金，雙方係於101 年6 月12日在被上訴人吳玉葉住家簽署第3 次租期（101 年6 月16日至102 年6 月15日）之系爭租約，上訴人當場再次表示希望能降低租金，並獲得同意101 年6、7 、8 月之租金調降為12萬元，但被上訴人吳玉葉要求合約租金仍需一律填寫15萬元，故上訴人當場交付票號5518136 至0000000 號等12張支票共762,000 元（112,000×3+ 142,000×3 ＝762,000 ），此有被上訴人吳玉葉當場親筆簽收即可為證（上證1 ）。惟只有票號0000000 號支票之82,000元兌現，其餘皆未兌現，上訴人亦未代扣繳個人所得稅每月8,000 元，故就101 年6 月16日至101 年12月15日之6 個月，上訴人積欠租金應為728,000 元（120,000 ×3+ 150,000×3- 82,000 = 728,000 ）。

㈣上訴及附帶上訴聲明：

⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

⒊附帶上訴人之附帶上訴駁回。被上訴人附帶提起上訴之理由及上訴答辯理由

㈠附帶上訴部分

⒈被上訴人（即附帶上訴人）於原審主張依據系爭租賃契約第6 條之約定，請求判命上訴人（即附帶被上訴人）按月給付租金五倍計算之懲罰性違約金至遷讓完畢為止。被上訴人於原審起訴時，主動將約定之違約金自租金之5 倍，酌減為租金之1 倍，上訴人於原審並未主張及舉證約定之違約金額有過高而顯失公平之情事，原判決遽以酌減，顯有未合。

⒉上訴人迄今尚未將系爭房屋騰空，玻璃隔間部分印有上訴人公司名稱，被上訴人林宜貞長年居住國外、吳玉葉則居住於新竹市，且於98年11月20日歷經腰椎開刀、於100 年2 月9 日頸椎開刀等重大手術，尚在休養階段，被上訴人無法自行拆遷，系爭房屋無從出租予他人，顯受有租金之損失，原判決僅認定3 個月之租金作為違約金，對被上訴人自有不公

⒊附帶上訴聲明：

⑴原判決駁回附帶上訴人後開第二項聲明部分之裁判廢棄。

⑵前開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人吳玉葉、林宜貞共186 萬5 千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。暨自103 年5 月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付附帶上訴人吳玉葉、林宜貞共15萬，及各月未付金額自次月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈡對上訴人之答辯

⒈被上訴人從未同意減免租金，上訴人主張被上訴人曾同意減免租金，則應就此有利之事實舉證證明，惟上訴人對此並未舉證，自難採信。被上訴人從未要求上訴人僅以12萬元（100 年1 月）及8 萬元（100 年2 月至12月）之金額申報租賃支出，此乃上訴人擅自將其上開未全額給付之租金，逕自申報為租賃支出部分，自與被上訴人無關。況上訴人就其積欠而短少給付之租金部分，既未給付予被上訴人，又如何申報租賃支出。故此積欠部分之租金，於上訴人未給付完畢前，代扣繳條件尚未成就，顯不該當所得稅法第88條之規定係由扣繳義務人於「給付時」之要件，上訴人主張其未代扣繳所得稅之租金共計8 萬元之部分，自非可採。上訴人雖提出之收付別票據瀏覽書面資料，其上固有被上訴人吳玉葉之簽名及記載「101.6.12」之情形，然並未有何相關降低租金並同意之文字記載其中，亦難認據此即可證明被上訴人有同意降低租金之合意。

⒉被上訴人終止合約時並未要求上訴人保留裝潢隔間，系爭房屋之玻璃隔間印有上訴人公司名稱，顯不利於被上訴人後續之出租，衡諸常情，被上訴人根本不可能將之保留以利後續招租。因此，原判決認定上訴人有違反系爭租約第6 條前段「按照原狀遷空」之約定，並無違誤。另上訴人於搬遷時嚴重損毀系爭房屋內之地板僅拆除於系爭房屋內設置之「鐵隔離屋」，系爭房屋內天花板上設置之管線亦未回復原狀，上訴人確實違反系爭租約第6 條前段「按照原狀遷空」之約。

⒊雖系爭租約第15條約定：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處置，乙方絕不異議等語，惟就上訴人現存之「玻璃隔間」、「木櫃」等其他「裝潢」設置，乃附著於系爭房屋，並非系爭租約第15條之「傢私雜物」，上訴人以該條主張被上訴人可將之應視作廢物論而自行處置，顯無可採；退步以言，縱認上開「裝潢」設置為系爭租約第15條之「傢私雜物」，被上訴人可自行處置之權利，與被上訴人於系爭租約第6 條後段「如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍計算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」之權利，顯屬二事，被上訴人已自行減少約定違約金之4/5 ，對上訴人顯屬寬厚，上訴人空言主張被上訴人認請求上訴人給付按每月租金一倍之違約金過高，又未提出任何證據資料佐證，自非可採。

⒋聲明：上訴人之上訴駁回。兩造不爭執事項

㈠兩造自98年6 月16日就系爭房屋簽訂租賃契約，原訂租期至102 年6 月15日，租金每月15萬元，押金30萬元，兩造合意提前至101 年12月18日終止，上訴人並於同日將系爭房屋之門禁卡、鎖匙及車位遙控器交還予被上訴人吳玉葉。

㈡系爭租約終止時上訴人尚有玻璃隔間與密封櫃（即鐵隔離屋）未遷移。

本件爭點

㈠上訴人是否已經按照原狀騰空將系爭房屋交還被上訴人？上訴人是否應計罰違約金及給付相當於租金之不當得利？

⒈現場留有上訴人之鐵隔離屋及玻璃隔間是否即違反系爭租約第6 條之約定（即應於合意終止時騰空系爭房屋）？

⒉有無合意保留玻璃隔間不拆除之約定？上訴人是否有拆除之義務。

⒊如上訴人違反系爭租賃契約第6 條之約定，應計罰之違約金數額為何？

⒋上訴人遺留鐵隔離屋及玻璃隔間如應拆除遷移，此是否得認定上訴人尚未交還系爭房屋而占有系爭房屋獲得相當於租金之不當得利？

㈡上訴人積欠被上訴人之租金金額為何？

⒈兩造是否合意將101 年3 月16日起至101 年6 月15日止之三個月租金降低為每月9 萬元？

⒉兩造是否合意將101 年6 月16日起至9 月15日之三個月租金調降為12萬元？

⒊可否以上訴人之押租金抵充欠繳之租金？

㈢上訴人是否應賠償被上訴人律師費？如是，應賠償之數額為何？

本院之判斷

㈠兩造於合意終止系爭租約時，應有保留裝潢之合意，但保留範圍不包含鐵隔離屋及玻璃隔間。

⒈本件上訴人主張兩造於合意終止租約時，協議不拆除系爭房屋裝潢僅需拆除隔間及鐵隔離屋，於交還系爭房屋之門禁卡、鑰匙等物時，被上訴人要求於二個月內拆除，但上訴人因經濟困窘無法在二個月拆除，被上訴人提起本件訴訟，上訴人因而協同工程師勉力自行，但玻璃隔間部分確實無能力可拆除等語，本件被上訴人則辯稱並無此協議，上訴人應依據系爭租約第6 條約定就系爭房屋為回復原狀之騰空等語。然依據被上訴人102 年4 月9 日於原審之起訴狀記載，請求騰空之項目為鐵隔離屋及玻璃隔間，並提出鐵隔離屋及玻璃隔間之照片為證，並未言及其他裝潢亦有拆除之必要，有被上訴人之起訴狀（原審卷第5-7 頁）及所附照片（原審卷第29-32 頁）在卷可參。嗣因上訴人將鐵隔離屋拆除後，被上訴人始於102 年12月6 日提出民事陳報暨陳述意見狀稱尚有咖啡色木製品之隔間、櫃子未拆除，並提出照片為證（原審卷第69-75 頁）。

⒉依據上開所述，如上訴人應騰空之範圍尚包括被上訴人於102 年12月6 日始提出為證之照片中之櫃子、隔間等物，被上訴人應無在起訴時不併請求拆除之理。且被上訴人照片中所示之櫃子、隔間等體積甚大、範圍甚廣，被上訴人不爭執其在101 年12月18日即於收受系爭房屋之門禁卡、鑰匙及車位遙控器，迄至被上訴人起訴之102 年4 月9 日，已歷時3 個多月，被上訴人早已得進入系爭房屋察看系爭房屋搬遷之情形，被上訴人亦無不發現上訴人未拆除而於起訴時一併請求拆除遷空之理。自被上訴人於起訴時，僅請求拆除鐵隔離屋及玻璃隔間之舉觀之，上訴人主張系爭房屋內之其他裝潢應非拆除回復原狀之範圍內，被上訴人因而未於起訴狀上記載請求上訴人拆除鐵隔離屋及玻璃隔間以外之其他裝潢隔間及櫃體等語，與被上訴人起訴時之主張相符應為可採。

⒊反觀，被上訴人提出應拆除回復原狀之裝潢設置之櫃子、隔間等照片，照片所示之櫃子、隔間均在堪用之狀態且設置時造價亦應不菲，如可保留，後續承租系爭房屋之承租人即有現成之隔間裝潢及櫃體可資使用，減少設置隔間及櫃體之費用，則有利於被上訴人後續之出租。且被上訴人不爭執系爭房屋於91年間即出租予上訴人，至系爭租約終止上訴人搬離之時間長達十餘年，若被上訴人請求依據系爭租賃契約第6 條約定回復原狀，則被上訴人反應先證明系爭房屋出租予上訴人時之原狀為何，如依據上訴人所主張，系爭房屋出租予上訴人之時係連地板都未裝設之狀態，則系爭房屋拆除裝潢後回復至十餘年前之原狀是否比保留裝潢之屋況更有利於出租，則非無疑，因此，被上訴人抗辯並無同意保留裝潢乙節，實有違常情。

⒋依據上開所述，本件上訴人主張系爭房屋終止租約時，兩造曾協議保留系爭房屋之裝潢，回復原狀部分僅要求上訴人拆除鐵隔離屋及玻璃隔間乙節，應為可採，被上訴人辯稱並無此協議云云，則非可採信。

㈡上訴人並無獲得相當於租金之不當得利，另依據系爭租約第6 條約定，上訴人應給付之違約金以45萬元為適當。

⒈依據系爭租賃契約第6 條約定，乙方（上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍計算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。兩造均不爭執上訴人於101 年12月18日將系爭房屋之門禁卡、鑰匙及停車位遙控器交還被上訴人等情，且系爭房屋亦僅有鐵隔離屋及玻璃隔間未拆除而違反兩造間就上開約款中關於「回復原狀」之協議。因此，系爭房屋之占有業已交還被上訴人，上訴人已對於系爭房屋無管領力，且僅剩之鐵隔離屋及玻璃隔間占用系爭租約之範圍甚小，並有系爭租約第15條及上訴人所繳納之押租保證金可供被上訴人自行移除鐵隔離屋及玻璃隔間，因此，上訴人並無自系爭租約之標的物上獲得相當於租金之不當得利，被上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當利乙節難認可採。

⒉又依據系爭租約第15條約款：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議」；又系爭租賃契約第5 條約定「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣參拾萬元正，作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋經甲方確認無誤後，扣除乙方應負擔之各項費用後，無息退還押租保證金（押租保證金不得轉為房屋租金作為抵銷之用）」。是依據上開約款，租賃期滿（合意終止）時，上訴人所留之傢俬雜物等亦可由被上訴人視為廢棄物處理，所支出之費用由上訴人負擔，並自押租金中抵扣，作為騰空或清空系爭房屋之方式。雖被上訴人吳玉葉抗辯其居住新竹且身體不適或林宜貞長期居住新加坡等語。然拆除玻璃隔間及鐵隔離屋僅需委託專業之拆除公司進行拆除即可，依據被上訴人上開抗辯之情狀，並未達到連委託他人進行遷空亦無法進行之程度，故被上訴人之抗辯難以採認。況且鐵隔離屋亦於102 年8 月間已由上訴人自行拆除搬離系爭房屋，系爭房屋則僅剩玻璃隔間需拆除。因此，綜合上開情狀，系爭房屋因鐵隔離屋及玻璃隔間尚未拆除而未達到系爭租約第6 條約款之騰空要件，因而必須計罰違約金固然堪已認定，但被上訴人主張應自101 年12月8 日起按月以租金之一倍計罰懲罰性違約金則屬過高。本院認為系爭房屋所遺留之鐵隔離屋及玻璃隔間之拆除、搬遷，所需之時間約三個月，如被上訴人依據系爭租賃契約第15條之約款，使用上訴人交付押租保證金，委任拆除公司拆除鐵隔離屋及玻璃隔間後，所需花費之時間至多亦僅三個月之時間，而此段時間，被上訴人確實無法出租他人獲得租金而有損害，因此，原審以45萬元，即每月計罰一個月租金之懲罰性違約金，認為是兩造間未騰空遷出所應計罰之懲罰性違約金，堪認適當。

⒊被上訴人雖抗辯：系爭租約第15條約款得以視作廢棄物之「傢俬雜物」係指置放在屋內之動產而言，系爭鐵隔離屋及玻璃隔間均附著於系爭房屋，非上開之傢俬雜物，故仍須由上訴人拆除搬遷云云。上開條文係記載「傢俬雜物等」，而所謂傢俬雜物之涵蓋範圍是否僅指被上訴人所主張之家具雜物等動產，被上訴人並未舉證證明。然考量系爭租約第15條約款訂立之目的，如未訂立該條款則出租人在租賃關係終止或到期後，承租人未遷出之物品占用租賃物需由承租人搬遷拆除或必須由出租人起訴搬遷拆除於判決確定後才能以強制執行之方式騰空租賃物，如此，則承租人無資力或去向不明時，承租人之物品恐繼續占用租賃標的物不利於出租人對於租賃物之使用收益。因此，系爭租約第15條之約款即便利出租人在租賃關係終了時，清除出租房屋內之承租人遺留之物品。苟僅限於動產，則系爭租約第15條則難以達到上開所述之便利出租人收回租賃物之目的。因此，系爭租約第15條約款中之「傢俬雜物」應非僅限於被上訴人所抗辯之動產家具而言。是被上訴人此部分之辯解並非可採。

⒋按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807 號著有判例可參。被上訴人抗辯上訴人於原審並未抗辯違約金過高及舉證證明違約金過高，指摘原審為違約金之酌減應有違誤云云。惟依據上開判例所示，違約金之酌減法院得依職權為之，被上訴人指摘原審依職權酌減有所違誤乙節，應有誤解。且原審業已審酌被上訴人因系爭房屋之鐵隔離屋及玻璃隔間未拆除所受之損害及社會經濟狀況等而為審酌，並無違誤，被上訴人主張上訴人未舉證違約金過高不得酌減云云，亦有誤解。

⒌依據上開所述，系爭房屋僅玻璃隔間及鐵隔離屋尚未拆除，造成被上訴人之損害，被上訴人依據系爭租約第6 條約款得請求之違約金以45萬元為適當。從而，被上訴人為附帶上訴請求上訴人給付超過45萬元之違約金，難認有理，不能准許，應駁回之。

㈢依據系爭租約第15條約款被上訴人得自行拆除玻璃隔間並自押租金中扣除拆除費用，被上訴人請求拆除玻璃隔間欠缺保護必要之要件。

⒈按保護必要要件為狹義訴之利益，亦即客觀訴之利益，提起之訴訟就為訴訟標的之法律關係，應有請求法院判決之現實上必要性，亦即在法律上有受判決之現時利益，此乃國家允許人民利用訴訟制度之要件，若與自己無利益，或依訴之內容不能直接解決其私法上權利之紛爭者，即不能認為其訴有保護之必要。

⒉上訴人雖提起上訴主張兩造曾經協議保留裝潢，主張玻璃隔間無須拆除云云。然為被上訴人所否認。惟本院認定兩造於合意終止系爭租約時確實有保留裝潢之合意，但保留裝潢之合意並不包含鐵隔離屋及玻璃隔間，已如前述。此外，鐵隔離屋業已於102 年8 月由上訴人自行拆除遷出系爭房屋，但玻璃隔間仍存在系爭房屋內，則兩造所不爭執。因此，上訴人辯稱其無拆除玻璃隔間之義務顯非有理，不能採信。

⒊上訴人雖有義務拆除玻璃隔間，惟考量上訴人可能無資力拆除留置在系爭房屋內之餘物，或上訴人怠於履行拆除搬遷義務時，被上訴人猶需經過法院訴訟程序及執行程序始能達到將上訴人留置屋內之餘物清空之勞煩，兩造業已在系爭租約第5 條及第15條中約定押租保證金不得抵扣租金及必須扣除上訴人應負擔之各種費用後，上訴人始能請求返還之限制，以及被上訴人得將上訴人留置屋內之傢俬雜物等視為廢棄物處理之權限。因此，上訴人留置於系爭房屋內之玻璃隔間，上訴人雖有義務拆除搬遷，但被上訴人已得使用押租保證金，委託專業之拆遷公司將玻璃隔間拆除，以達到系爭房屋騰空之目的，且依據被上訴人提出之拆除估價單項次2 、4 （原審卷第77頁），拆除隔間及玻璃之費用僅5 萬1,000 元，上訴人交付之押租保證金達30萬元，自足以抵償拆除玻璃隔間之費用。

⒋被上訴人提起本件訴訟請求上訴人拆遷玻璃隔間，惟上訴人已經陳明其並無資力拆遷玻璃隔間等情。是上訴人既無資力可拆除玻璃隔間，縱然本院判命上訴人應拆除玻璃隔間，被上訴人於獲得勝訴判決後，因上訴人無資力可自行拆除，被上訴人亦僅能執確定判決向法院執行處請求執行。惟依據強制執行法第127 條之規定，執行法院依執行名義，債務人應為一定行為而不為者，執行法院得以債務人之費用，命第三人代為履行。前項費用，由執行法院酌定數額，命債務人預行支付或命債權人代為預納，必要時，並得命鑑定人鑑定其數額規定。在上訴人無資力之情形下，執行法院命第三人代為履行時，費用亦需由被上訴人預納後再向上訴人請求。由此可知，被上訴人提起訴訟請求拆除玻璃隔間之訴訟及執行結果，與被上訴人依據系爭租約第5 條及第15條委託他人拆除後，自押租保證金中扣除費用之效果完全相同，但被上訴人提起訴訟及聲請強制執行反而增加裁判費及執行費之預納及負擔，對於被上訴人顯無利益。準此，被上訴人既可依據系爭租約第5 條及第15條之約款，自行拆除玻璃隔間後，自上訴人所繳納之押租保證金扣除拆除費用，並無須提起訴訟請求拆除玻璃隔間，應認被上訴人就請求上訴人拆除玻璃隔間以騰空系爭房屋之請求，欠缺保護之要件。上訴人提起上訴抗辯其無拆除玻璃隔間騰空系爭房屋之義務，請求廢棄原判決之理由雖非有理，但權利保護要件為被上訴人起訴請求為利己判決所必要之要件，為法院應依職權審查調查，無待當事人之抗辯。本院就保護必要要件之調查結果，認被上訴人此部分欠缺保護必要之要件，故仍得就此部分為適法之判決，廢棄原審所為之判決，駁回被上訴人此部分之請求。

㈣上訴人尚應給付被上訴人租金87萬1,000元

⒈被上訴人主張上訴人自100 年1 月起至101 年12月18日止共應支付24個月租金，每月租金15萬元，共計應給付360萬元，但上訴人僅支付236 萬7,000 元，尚欠123 萬3,000 元。上訴人則抗辯其在100 年間之租金已經全部繳納完畢，101 年之租金僅繳納至8 月份，上訴人雖有欠租，但被上訴人吳玉葉同意101 年3 、4 、5 月租金調降為9 萬元及6 、7 、8 同意調降租金為12萬元，故所積欠之租金並非如被上訴人所主張之數額。

⒉被上訴人主張上訴人尚積欠123 萬3,000 元，無非以24個月之租金總額360 萬元扣除上訴人所開立之支票已兌現之金額236 萬7000元為據。惟按納稅義務人有租金所得者，應由扣繳義務人於給付時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第九十二條規定繳納之，所得稅法第88條第1 項第2 款定有明文。又各類所得扣繳率標準第2 條第1 項第5 款規定，租金所得應按給付額之10% 扣取所得稅款，扣繳義務人如未依規定扣繳稅款者，國稅局除限期責令補繳應扣未扣或短扣之稅款及補報扣繳憑單外，並按應扣未扣或短扣之稅額處1 倍以下之罰鍰。是上訴人實際應給付予被上訴人之租金，為應扣除代扣繳之所得稅款。經查：被上訴人於100 年間曾經代扣繳1 萬2,000 元之所得稅，為被上訴人所不爭執，並有所得稅扣繳憑單在卷可參（本院卷第71、92、97頁）。此代扣繳之數額應自上訴人應付之租金中扣除，因此，被上訴人主張上訴人積欠其123 萬3,000 元之租金已非可採。

⒊100 年度上訴人僅代扣繳1 萬2,000 元，已如上述，故上訴人應給付之租金數額本應為應為178 萬8,000 元（150000×00-00000＝0000000 ）。又101 年度上訴人並未代扣繳任何租金所得稅，故原應付被上訴人之租金總額為180萬元。但上訴人抗辯被上訴人同意101 年3 、4 、5 月之租金降為9 萬元，另6 、7 、8 月則調降租金為12萬元等語。被上訴人雖否認有調降租金之協議，辯稱僅同意延緩繳納租金云云。惟查：

⑴上訴人主張101 年3 月16日至6 月15日之3 個月租金調降為每月9 萬元部分，上訴人並未提出任何證據證明，其雖將全部給付之票據金額按其主張進行拼接，用以證明101 年有3 個月有調降租金之事實，惟上訴人將各支票金額為拼接，並無證據證明其拼接確實如其所主張之調降租金，或僅主觀上自行拼接支票數額而配合其所為之調降租金之主張，因此，上訴人主張101 年部分兩造合意調降租金，並無證據可資證明，難認可採。

⑵至於上訴人主張101 年6 月16日至9 月15日之3 個月之租金調降為12萬元部分，上訴人業據提出由被上訴人吳玉葉簽名之收付別票據瀏覽為證。依據收付別之票據瀏覽記載，101 年6-8 月之租金數額記載為12萬元，扣除兩造違反所得稅法規定而協議僅為8 萬元之租賃申報，而扣繳8000元之所得稅額後，應付租金則記載11萬2,000 元，此與上訴人抗辯兩造協議於101 年6 、7 、8 月租金調降為12萬元之抗辯相符。且上開之收付別票據瀏覽亦經吳玉葉簽名其上，苟該收付別票據瀏覽所記載之租金12萬元之租金數額有誤，被上訴人吳玉葉應無同意而簽名於上之理。被上訴人雖抗辯其僅同意上訴人延期給付租金並非調降租金云云。惟上開收付別票據瀏覽已記載6 至8 月應付之租金為12萬元，別無記載應延期給付或應補足租金等之文字之記載，故難認係被上訴人所辯稱之延期清償租金。因此，上訴人抗辯兩造就101 年6 、7 、8 月三個月調降租金為12萬元為有理由。故101 年上訴人應給付之租金金額為171 萬元（0000000-00000 ×3 ＝0000000 ）。

⑶依據系爭租約第5 條約定，「乙方（上訴人）應於訂約時，交於甲方（被上訴人）新台幣參拾萬元正，作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙遷空、交還房屋經由甲方確認無誤，扣除乙方應負擔之各項費用後，無息退還押租保證金。（押租保證金不得轉為房屋租金作為抵銷之用）」，是上訴人所繳納之押租金於房屋遷空、交還確認無誤後扣除上訴人應負擔之費用後，即應返還返還上訴人。系爭房屋已經交還被上訴人，而原應由上訴人拆除搬遷之玻璃隔間，被上訴人得以系爭租約第15條之約款以視為廢棄物加以處理，費用應由押租保證金中扣除費用後返還。因此，於扣除被上訴人拆除搬遷玻璃隔間所需之數額後之剩餘之押租保證金，上訴人主張抵銷租金債務，應有理由。依據被上訴人提出之拆除估價單，與玻璃隔間有關之項目為「隔間拆除（280 尺、26000 元）」、「櫃子加玻璃拆除（25000 元）」、「垃圾車（每車4000元）」及「走道保護（3000元）」等項目。衡酌玻璃隔間之拆除應包含「隔間拆除」及「玻璃拆除」之工法，但上開估價之範圍尚包含木製隔間、櫃子拆除之工法在內，故扣除木製隔間及櫃子拆除部分，玻璃格間之拆除工法所需之費用約25500 （26000/2+25000/2 ＝25500 ）元，另垃圾車之費用約需一車，金額4000元，走道保護則無論拆除數量如何均需一式，故所需之金額為3000元，復預估被上訴人實際拆除時，可能增加之費用後，估計被上訴人拆除玻璃隔間所需之費用應不超過4 萬元。因此，上訴人所繳納之押租保證金30萬元，扣除上開隔間玻璃拆除搬運費用40000元後，尚餘26萬應返還上訴人。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項定有明文。是依據上開所述，上訴人於100 年度及101 年度共應給付租金349 萬8,000 元（0000000+0000000 ＝3498000）。扣除被上訴人不爭執已經給付之236 萬7,000 元，上訴人尚欠113 萬1,000 元。另抵銷26萬元之押租金，故上訴人尚應給付被上訴人87萬1,000 元之租金。雖系爭租約第5 條註記押租保證金不得轉為房屋租金作為抵銷，押租保證金主要之目的係確保租賃關係消滅後，出租人對於租賃關係中所所受之損害得由押租保證金中優先受償，因此不得將押租保證金轉為房屋租金作為抵銷之約定，應指租賃期間存續期間，上訴人不得以押租保證金抵房租。但於租賃關係終止後，於符合民法抵銷之規定時，尚非不得將扣除上訴人應負之費用後，將剩餘之押租保證金與所積欠之租金為抵銷。因此，被上訴人請求上訴人給付積欠之租金，於87萬1,000 元之範圍內為有理由，逾此範圍之請求為無理由。

㈤被上訴人支出之律師費用應由上訴人負擔四分之一，餘由被上訴人負擔

⒈依據系爭租約第12條約定，乙方（上訴人）若有違約情事，致損害甲方（被上訴人）之權益時願賠償甲方之損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用均應由乙方負責賠償。惟依據民事訴訟法關於訴訟費用之負擔規定於民事訴訟程序法總則編第三章訴訟標的價額之核定及訴訟費用第三節訴訟費用之負擔，訴訟費用之負擔為法院依據民事訴訟程序法規定之依職權諭知應負擔之當事人，兩造上開約款約定訴訟費用由上訴人負擔，違反民事訴訟法之規定，難認有效。至於律師費用之負擔，依據上開法條之內涵，應於上訴人違約時致被上訴人權益受損而須提起訴訟救濟時所花費之律師費始應由上訴人負擔，至於上訴人並無違約而被上訴人提出訴訟而受敗訴之判決時，被上訴人所支出之律師費用難認應由上訴人負擔。

⒉本件被上訴人支出7 萬元律師費用，弘理法律事務所出具之公費收據乙紙為證。被上訴人除請求上訴人給付上開律師費用7 萬元外，尚為下列4 項請求⑴上訴人騰空遷讓系爭房屋。⑵請求給付積欠租金123 萬3,000 元。⑶自101年12月18日起至房屋遷讓為止，按月給付15萬元相當於租金之不當利。⑷自101 年12月18日起至系爭房屋遷讓為止按月給付15萬元之懲罰性違約金。惟經本院審理結果，被上訴人之上開請求僅第⑵、⑷項之請求部分勝訴，其餘部分均經認為無理由而敗訴。

⒊被上訴人委任律師所給付之律師費係以案件之繁簡程度計價。故被上訴人所給付之律師費用包含處理被上訴人上開4 項請求之費用。惟被上訴人之上開請求，騰空遷出系爭房屋及相當於租金之不當得利之請求二項係完全無理由，所餘二項即租金及懲罰違約金之請求則均僅部分勝訴，故被上訴人委託律師處裡本件訴訟關於敗訴部分所給付之律師費用，難認應由上訴人負擔。因此就被上訴人因處理系爭租賃關係所給付之律師費用，按照比例計算應認為僅由上訴人負擔四分之一，餘由被上訴人負擔。故被上訴人請求被上訴人負擔律師費之數額，應以1 萬7,500 元為適當。被上訴人超過此部分之請求為無理由應予駁回。

㈥綜上所述，本件被上訴人主張兩造之租約業於101 年12月18日合意終止，上訴人未將系爭房屋騰空交還上訴人及積欠租金123 萬3000元，及自101 年12月18日起至系爭房屋騰空遷出為止按月給付15萬元懲罰性違約金及按月給付15萬元之相當於租金之不當得利，惟系爭房屋僅剩玻璃隔間尚未拆除，被上訴人已可依據系爭租約第15條及第5 條之約定，自押租保證金中扣除拆除之必須費用4 萬元後，自行拆除而無命上訴人騰空之必要，而租金部分經計算及上訴人主張以應返還之押租保證金26萬元抵銷之結果，則上訴人尚應給付87萬1,000 元，另原審判命上訴人給付違約金45萬元，亦無違誤。被上訴人依據系爭租約第12條之約定請求上訴人負擔律師費部分，以命上訴人負擔1 萬7,500 元為適當。因此，本被上訴人依據租賃法律關係請求上訴人為給付在133 萬8,500 元（871000+450000+17500 ＝0000000 ）及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起按年息百分之五計算之遲延利息，之範圍內為有理由，逾此部分之請求為無理由，不應准許，其就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，亦應併駁回之。原審超過上開准許部分，判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為有理由，爰將於判決此部分予以廢棄改判，如主文第一二項所示。至於上開應准許部分原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執陳詞指摘原判決不當求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。被上訴人附帶上訴指摘原審於上開准許部分外，駁回被上訴人請求給付186 萬5000元，並自103 年5 月1 日起至系爭房屋騰空返還被上訴人前，按月給付15萬元及各月未付金額自次月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息應予廢棄部分，並應命上訴人如數給付，原審駁回被上訴人上開請求並無違誤，被上訴人猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由亦應駁回被上訴人之附帶上訴。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第450條、第449 條第1 項、第79條、第85條1 項前段，判決如主文。