士林簡易庭109年度士簡字第21號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　 109年度士簡字第21號

原告

黃章富

訴訟代理人

陳柏豪律師

被告

淺水灣山莊管理委員會

法定代理人

胡棟民

訴訟代理人

易定芳律師

上列當事人間確認債權不存在事件，於民國109 年3 月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告原訴之聲明為：確認被告對原告自民國85年9 月起至108 年12月止之管理費債權新臺幣（下同）50萬元不存在，嗣於109 年3 月16日變更其訴之聲明為：確認被告對原告所有新北市○○區○○段○地○○○段00○00地號及同區段40之17地號土地自83年7 月1 日起至107 年10月31日止422,167 元之債權不存在。經核原告上開訴之聲明之變更，係基於其所主張同一基礎事實所為之變更，參諸上開說明，於法有據，應予准許。

二、原告主張：

㈠原告所有之新北市○○區○○段○地○○○段00○00地號及40之17地號等2 筆土地（下稱系爭土地），雖坐落在被告所管理之淺水灣山莊中，惟系爭土地上並無任何建物或地上物，自無與淺水灣山莊社區成立公寓大廈管理條例之關係，亦無向被告給付管理費之義務。

㈡然被告竟於105 年間寄發存證信函向原告表示其對原告有自85年9 月至斯時共約40餘萬元之管理費債權，並要求原告全數繳清，原告因認與被告間並無該等債權存在而未予理會，然被告會藉由門口管制刁難原告進出系爭土地，且未經原告同意擅自在系爭土地種植植物，以此方法間接逼迫原告繳付管理費，且原告近年亦已覓妥系爭土地買受人，並承諾將妥為處理系爭土地與被告間之管理費債權問題，原告係產權獨立之土地所有權人，系爭土地上並無任何建物或地上物，自無公寓大廈管理條例之適用，亦非該條例規定管理費或公用基金繳納義務人，當無給付管理費之義務。且淺水灣山莊社區內亦有其他未興建建物之土地所有權人曾遭被告請求給付管理費，業經鈞院判決確認被告並無請求管理費之權利，原告在系爭土地上並無建物或地上物，僅為空地之所有人，原告與該社區內之其他建築物所有人間尚無集居關係，並無公寓大廈管理條例第53條所規定準區分所有權人關係，自不受淺水灣山莊之規約與決議所拘束，被告自亦無從據以請求原告給付前開費用甚明等語。爰提起本件訴訟，確認被告對原告所有系爭土地自83年7 月1 日起至107 年10月31日止422,167 元之債權不存在等語。

㈢對被告抗辯之陳述：

⑴原告前於90多年間，曾收到被告催繳費用之通知，被告係向原告主張積欠管理費20多萬元，原告復於100 年初再次收到被告催繳費用通知，被告主張費用累積共約40萬元左右，被告當時主張原告應繳費之名義為繳交管理費用。詎被告似因先前同類案件敗訴，於107 年間雖仍向原告催繳費用，惟其催繳之名義遂開始改稱為系爭土地之清潔費用。

⑵被告固稱其於83年7 月1 日起即開始在系爭土地上為原告除草、修剪等美觀行為，被告雖於107 年5 月、11月間曾向原告通知應繳納清潔費，然其通知之內容亦僅抽象地泛稱應繳納清潔費，並未具體向原告說明其係為何目的、為原告清潔何具體事物，該抽象通知難謂有達到使本人知悉被告有管理行為之效果。另系爭土地坐落於被告所管理社區中，被告本可以查詢地號之方式通知原告，且系爭土地若有雜草叢生亦非旦夕能成，被告理當有充裕時間可通知原告並徵詢原告意見，惟被告卻仍在客觀上可通知原告，且無急迫無法通知之情形下，遲至107 年5 月、11月間始通知原告，且未待原告指示，即擅自在系爭土地上為除草、修剪等美觀行為，揆諸首開之說明，被告所為之除草、修剪等管理行為未符合民法第173 條第1 項之規定，難謂符合無因管理之要件，自不成立民法所稱之無因管理行為。另被告亦自陳其所為之除草、修剪等行為，主要係為維持被告整體社區之美觀，顯見被告所為，並非出於利於原告之意，成效亦僅有利於被告所管理之淺水灣山莊，並非有利於原告。

⑶再者，原告亦從未明示被告可就系爭土地為美觀行為，加以原告自71年6 月25日買受系爭土地以來，從未積極使用系爭土地，亦未積極參與被告社區自83年間起成立之集居關係，被告當可推知原告未有積極使用系爭土地並任其荒蕪之意，況且原告於90多年間、100 年間及107 年間，於收受被告催繳管理費或清潔費之通知後，始終未予置理，原告顯然已拒絕被告擅自為原告所為之任何作為，衡此諸情，均可推知原告並不同意被告為任何除草、修剪等美觀行為，被告顯然違反原告明示或可得推知之意思，被告主張其得依民法第17 6條第1 項請求原告負擔清潔費用，自屬無據。另被告擅自在原告系爭土地上施以除草、修剪等美觀行為，屬強迫得利，被告該等作為不僅違反原告之意思，且對於原告而言亦無任何利益之獲得可言，原告自得主張利益不存在，並為拒絕返還利益，是被告主張其基於民法第179 條不當得利之法律關係，請求原告返還所受有422,167 元之利益，亦屬無據等語。

三、被告則以：

㈠原告所有之系爭土地係屬空地，合屬在被告社區內，為不可分割之一部分，為使被告社區美觀整潔及環境衛生安全，即由被告所雇用之清潔人員定期或不定期清理其上之雜草，以維護社區之生活品質，原告亦未拒絕，因而向原告按月收取清潔費1 千元，惟原告自83年7 月1 日至107 年10月31日止共積欠清潔費422,167 元，被告係依據民法第172 條無因管理及第同法第179 條不當得利等法律關係向原告請求給付前開清潔費。

㈡原告所有之系爭土地位於被告所管理之淺水灣山莊內之獨棟別墅區，該區域內之空地被告均有定期或不定期經過修剪，足見淺水灣山莊內之空地與整體社區具有不可分性，且被告均有妥善管理空地：再者，淺水灣山莊為封閉型社區，社區入口設有柵欄及警衛站，社區內設置通行道路，道路兩旁裝設路燈，堪認各集居之獨棟建物或空地戶就共同設施之使用與管理具有整體不可分性。

㈢雖系爭土地上未有建物，但因淺水灣山莊規約中已將空地戶列為適用範圍，社區道路及公共設施部分已由土地所有權人無償提供予社區使用，雖社區道路非社區所共有，但社區住戶均得永久無償使用，自與共有社區道路相同。社區內雖有部分仍為空地，然該空地嗣後均會在淺水灣山莊興建建物，並使用社區目前之公共設施及社區道路，原告於83年間買受系爭土地，理當知悉系爭土地位處淺水灣山莊內，日後亦有興建房屋及使用社區內道路及公共設施之必然性，故自被告報備核准設立起，原告即應按月繳納清潔費予被告。

㈣系爭土地為淺水灣山莊之一部，被告為維護整體社區之美觀，固定按時為包括系爭土地在內之空地為除草、修剪等美觀行為，自屬有利於本人，且並不違反本人明示或可得推知之意思，被告自得依民法第176 條第1 項之規定，請求原告負擔因此支出之費用。縱被告無法因無因管理之關係請求原告給付清潔費，原告亦因被告之上開行為而受有利益，被告亦得依不當得利之法律關係請求被告給付等語，資為抗辯。

四、得心證之理由：

㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去者而言。經查，原告主張被告曾對其催繳系爭土地自83年7 月1 日起至107 年10月31日間之清潔費422,167 元，原告否認被告就系爭土地有前述債權存在。另被告現尚未對原告提起訴訟請求原告給付前述清潔費，可見兩造間對於前述債權之有無並不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此不安之狀態得以本件確認判決加以除去，是原告提起本件確認債權不存在之訴，可認有確認利益存在，應予准許，先予敘明。

㈡經查，本件原告所主張其為系爭土地所有權人，系爭土地上並無任何建物，另系爭土地係位於被告所管理之淺水灣山莊內，被告曾於107 年11月間向原告催繳清潔費422,167 元等事實，有原告所提出之系爭土地土地登記第一類謄本、地籍圖資、現場照片及被告所提出之清潔費催繳通知單等件為證，被告對此亦不爭執，此部分之事實，堪認為真正。被告固因系爭土地位於被告所管理之淺水灣山莊內，與淺水灣山莊具有整體不可分性，且被告曾為系爭土地為除草、修剪等美觀行為，被告自得依無因管理及不當得利之法律關係請求原告給付清潔費等情，然惟原告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：⑴系爭土地與被告所管理之淺水灣山莊間是否為公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，或有無共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居式情形？⑵被告曾否就系爭土地為除草、修剪等美觀行為？若有，被告能否依無因管理或不當得利之法律關係請求原告給付該清潔費用？⑶原告主張確認被告對原告之系爭土地自83年7 月1 日起至107 年10月31日止422,167 元之債權不存在有無理由？茲分論如下：

㈢公寓大廈管理條例第1 條第1 項規定：為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例；同條例第3 條第1款則就該條例所稱之公寓大廈定義如下：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。參照前揭法律規定，可知公寓大廈管理條例所規範之對象乃構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分建物及其基地之公寓大廈。如土地上未興建建物，則該空地所有人，與其他土地上已興建建築物之所有人間，即無適用公寓大廈管理條例之餘地。經查，原告係於71年間因買賣而取得系爭土地所有權，此有前開系爭土地第一類登記謄本在卷可查，而原告購入系爭土地後，系爭土地至今均未曾興建建物乙節，復為兩造所不爭執，參照前揭說明，原告就系爭土地即無與被告所管理之淺水灣山莊所有人間存有區分所有之關係，自無庸適用公寓大廈管理條例之規定。雖公寓大廈管理條例第53條另規定：多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。另同條例施行細則第12條則規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」。綜觀前開法條意旨，係指多個各自獨立使用之建物或公寓大廈，與其他建物或公寓大廈間，雖各建物間未有構造或使用之共同性，本非該條例所稱之公寓大廈，但若各該建物或公寓大廈間具有共同設施之使用與管理之不可分性，此等集居式房屋雖非區分所有建物，但因就共同設施之使用與管理具有不可分性，與公寓大廈共用公共設施之特質相近，遂準用公寓大廈管理條例之相關規定，以利管理。是該條例第53條之規定，仍以存在多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，且就共同設施之使用與管理具有不可分性為其前提，如部分土地已興建獨立房屋或公寓大廈，但其他土地則未興建地上物，則該空地所有權人與已興建房屋或公寓大廈之所有權人間即未具有集居式社區之本質，該空地所有權人自無準用該條例第53條之餘地。而本件原告所有之系爭土地上未曾興建房屋或建物之事實，業如前述，依前揭說明，系爭土地雖位於被告所管理之淺水灣山莊內，縱淺水灣山莊社區內有如被告所述之共同設施，但因系爭土地尚未曾興建建物，故原告就系爭土地與該社區內之其他以興建土地之建築物所有人間，無集居關係，當無從準用或類推適用公寓大廈管理條例第53條之規定。則淺水灣山莊區分所有權人會議之決議與規約，縱對未興建房屋之空地所有人規範仍應繳納管理費或清潔費，惟該決議或規約僅對該社區區分所有權人有拘束力，然原告在系爭土地既無房屋，僅為空地所有人，並非該社區之區分所有權人，當無準用公寓大廈管理條例之可能，原告自不受上開規約或決議之拘束。另系爭土地上現既無任何建築物，被告自不得以系爭土地將來可能會興建建物為由，請求原告給付過往之清潔費。是被告於107 年11月間據此請求原告給付自83年7 月1 日起至107 年10月31日間之清潔費422,167 元，於法乏其所據。

㈣被告另主張其曾為原告之系爭土地為除草、修剪等美觀行為，被告仍得依無因管理或不當得利之法律關係請求原告給付清潔費422,167元云云。然：

⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明定。次按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；又管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第172 條、176 條第1 項分別定有明文。亦即無因管理須為他人管理事務利於本人，且不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人始得就其為本人支出必要或有益之費用，請求償還，此觀民法第176 條第1 項規定甚明（最高法院106 年度臺上字第984 號判決意旨參照）。

⑵經查，被告固主張其曾為原告之系爭土地為除草、修剪等美觀行為乙情，然此為原告所否認，且被告復未能舉證證明其曾為系爭土地為何種美觀行為，則被告是否曾為原告之系爭土地為除草、修剪等管理行為，尚有疑義。雖被告曾提出淺水灣山莊空地戶清潔費催繳通知單2 紙為佐（見本院卷第51頁），然該催繳通知單充其量僅能證明被告曾於107 年5 月、11月間曾向原告催繳清潔費422,167 元之事實，尚無法認定被告曾為原告之系爭土地為清潔或美觀之客觀行為。況被告亦稱：原告所應繳納清潔費之收費標準係依被告所管理之淺水灣山莊住戶大會決議通過（見本院卷第62頁），可見被告所據以主張且曾向原告催繳之前述清潔費，僅係依淺水灣山莊區分所有權人會議決議之收費基準，並非被告為系爭土地為除草、修剪後之實際支出費用，是該催繳通知單自難佐為認定被告曾為系爭土地為清潔或美觀之事實。

⑶況縱被告曾至系爭土地為除草或修剪等美觀行為乙情屬實，然被告亦稱：係為維持淺水灣山莊社區整體之美觀而為包括系爭土地在內之空地為除草、修剪等美觀行為（見本院卷第64至65頁），且系爭土地與被告所管理之淺水灣山莊間並無公寓大廈管理條例之適用，已如前述，縱系爭土地位於被告所管理之淺水灣山莊內，該土地與淺水灣山莊社區亦未具有整體不可分性，可徵被告縱曾在系爭土地為美觀行為，其亦僅為其所管理之淺水灣山莊利益，並非為原告為管理事務，且非有利於原告，與民法所稱之無因管理尚屬有間，故被告主張其得依民法第176 條第1 項之規定請求原告返還其為原告支出之費用，並無理由。

⑷至於被告另主張原告因被告前述美觀行為受有利益，致被告受有損害，被告亦得依不當得利之法律關係請求原告給付清潔費云云。然按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條雖有明文。而不當得利依其類型可區分為給付型之不當得利與非給付型不當得利，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。基於給付而受利益之給付型不當得利，依舉證責任分配原則，應由主張該不當得利返還請求權存在之人，就其給付已使他人受有利益，並致自己受有損害之事實負舉證責任。而本件被告並未能舉證其曾為原告之系爭土地為除草、修剪等美觀行為之事實，均已說明如前，則被告即無法證明其曾為何給付行為而使原告受有利益。況縱被告曾為系爭土地為前述美觀行為乙情屬實，然按不當得利係以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，而非以請求人所受損害為準。本件被告以未舉證證明原告所有之系爭土地曾因其為前述美觀行為，現受有何種利益，而其所提出之前述清潔費催繳通知單亦僅依被告所管理之淺水灣山莊區分所有權人會議決議之收費基準，亦無法證明該催繳通知單所載金額即為被告為系爭土地為美觀行為所支出之費用，且縱為被告所支出之費用，亦不能證明原告現受有該通知單所載金額之利益，故被告主張其得依不當得利之法律關係請求原告支付清潔費，同屬無據。

㈤綜上所述，原告所有之系爭土地上因未曾興建建物，與公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈尚有不合，且因該土地尚未有建物，與被告所管理之淺水灣山莊並非集居式社區，而無準用公寓大廈管理條例第53條之餘地，被告本不得依公寓大廈管理條例之規定，向原告收取管理費或清潔費。另被告復未能證明其有為系爭土地為除草、修剪等美觀行為，即已不能證明其曾為原告管理事務，且縱有前述美觀行為，被告所為亦係為其所管理之淺水灣山莊利益，而非為原告管理事務，，另被告復未能證明原告有因其前開美觀行為現受有何種利益，是被告主張其得依無因管理及不當得利之法律關係，請求原告給付清潔費，均無理由，被告自不得向原告請求系爭土地自83年7 月1 日起至107 年10月31日之清潔費422,167元。從而，原告訴請確認被告對原告所有之系爭土地自83年7 月1 日起至107 年10月31日止之422,167 元債權不存在，即無不合，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為4,630 元（第一審裁判費），應由被告負擔。

士林簡易庭法 官 莊明達