士林簡易庭94年度士小字第655號

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。爭執事項及理由要領

一、原告主張被告為該社區門牌號碼台北市士林區○○○路338巷5號4樓建物（下稱：上開建物）之區分所有權人，屬於該社區外圍住戶，自上開建物建造完成後，其所有權人未曾繳納過管理費，該社區原本報備核准成立五個管理委員會，但因與往例不同，實行有困難，故於民國九十一年合併報准成立一個管理委員會，其後，原告於九十三年三月十四日召開管理委員會議決議，包括被告在內之所有外圍住戶均應自九十三年四月一日起，與該社區其他住戶同樣按月繳納新台幣（下同）一千六百元之管理費。原告為上開決議後，被告迄今仍拒不繳納管理費，被告自民國九十三年四月一日起，至同年十二月為止，累計積欠九個月份管理費共一萬四千四百元未付，屢經催討，未獲置理，爰依上開決議及公寓大廈管理條例之規定，訴請被告給付管理費一萬四千四百元，及自支付命令送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。

二、被告則辯稱：上開建物除了與如附圖所示綠線圈圍部分之其他二十四筆建物登記為共同使用台北市○○區○○段二小段二○三六五建號（下稱：二○三六五建號）之外，與該社區其他住戶並無任何共有財產，且上開建物所坐落之台北市○○區○○段二小段六八八地號土地（下稱：六八八地號土地），位於如附圖所示紅線圈圍範圍，其上僅有五十七戶編訂有門牌號碼之建物，該社區其他住戶亦非六八八地號土地共有人，此外，該社區也沒有公共用水、用電、游泳池、圖書館等設施，伊亦未購買社區地下停車位，上開建物直接面對338巷公有巷道，無須原告另行僱人打掃、巡邏、安裝監視器，上開建物根本無庸納入原告社區範圍內，因此伊拒絕繳納系爭管理費等語。

三、兩造不爭執之事實：

（一）原告社區之範圍包括二百八十七戶建物及基地，該二百八十七戶建物及基地分屬五個使用執照所核准。

（二）上開建物所屬之使用執照字號為77年使字第346號（建造執照字號為75建字第597號），該使用執照核准範圍即如附圖所示紅線圈圍範圍內五十七戶編有門牌號碼之建物，及所坐落之基地即六八八地號土地全部。

（三）上開建物所登記之共同使用部分為二○三六五建號，二○三六五建號現登記由如附圖所示綠線圈圍部分之二十五戶建物分別共有。

（四）上開建物屬於該社區外圍住戶，自上開建物建造完成後，其所有權人未曾繳納過管理費，該社區嗣於九十一年報備成立管理委員會，原告於九十三年三月十四日召開管理委員會議決議，包括被告在內之所有外圍住戶均應自九十三年四月一日起，與該社區其他住戶同樣按月繳納一千六百元管理費，被告自九十三年四月一日起迄今尚未繳納分文管理費。

四、本件兩造之唯一爭點即：依據公寓大廈管理條例之規範，上開建物是否應屬原告社區公寓大廈之區分所有建物？

（一）按公寓大廈管理條例第三條第一款規定該條例所稱之「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。而同條第二款至第四款則分別規定「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「專有部分」係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。綜酌上開規定旨意，該條例所規範之公寓大廈，除建築形式上合於第一款所指之要件外，且應符合數人區分一整體性之建築物而各有其專有部份，並就共有部分按其應有部份有所有權之要件，若無供住戶公共使用之共有部分，則無所謂公共管理之問題，即無適用公寓大廈管理條例予以規範管理之必要。經查，本院依職權調取77使字第346號使用執照全卷，觀諸其內所附竣工圖，以及本院先後於九十四年三月二十四日及同年五月十六日履勘現場察看結果，77使字第346號使用執照所核准之範圍，在構造上、使用上及建築執照設計圖樣上，均有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，亦即包括上開建物在內之如附圖所示紅線圈圍部分之建物及基地，本身即為可以獨立使用之公寓大廈，應堪認定。

（二）又按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，同條例第四十一條固然訂有明文，然依其規定，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之間有共同設施，且該共同設施之使用與管理具有「整體不可分性」為前提，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定成立管理委員會。經查，原告自承該社區由五個使用執照所核准之建物及基地間，並無不動產方面之公共設施（詳見六月七日言詞辯論筆錄），此亦為被告所認同。至於原告所稱該社區共同出資設置監視器、雇用保全警衛及清潔打掃人員等情，縱然屬實，然該等設施之設置與服務之提供，包括上開建物在內之如附圖所示紅線圈圍部分之建物區分所有權人，並無不能獨立決定是否設置或提供之情形，且該獨立之公寓大廈是否設置監視器與提供服務，實與其他公寓大廈不生影響，因認，在客觀上，被告所屬獨立的公寓大廈，與該社區其他四個使用執照所核准之建物與基地之其他公寓大廈彼此間，並無整體不可分別設置監視器、提供保全、清潔服務之必要性，本件情形顯與公寓大廈管理條例第五十三條規定得準用之前提要件並不相符。因此，依據公寓大廈管理條例之規定，上開建物不應屬於原告社區公寓大廈之區分所有建物，原告所決議之收費決定，自不能拘束非屬該社區之區分所有權人。從而，原告依據該社區管理委員會議之決議及公寓大廈管理條例之規定，訴請被告給付管理費一萬四千四百元，及自支付命令送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法無據，不能准許。

五、至於原告或者社區住戶自行在各巷弄間出資設置鐵門管制進出，是否有妨害他人行使權利之情形，應另按各巷弄土地所有權、使用權歸屬另行認定，惟此均與本院前開認定無涉，附此敘明。

六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

士林簡易庭法 官　蔡文育

計算書：金額　（新臺幣)第一審裁判費 　1,000元合計 　1,000元