臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告

康和御花園公寓大廈管理委員會

法定代理人

蘇瑞宗

訴訟代理人

古明文

被告

胡根地

訴訟代理人

胡淑華

　　　　　　施振源

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國103 年8 月6 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告為原告所管理康和御花園公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號1 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，依康和御花園公寓大廈規約（下稱系爭規約）第10條第2 項規定及101 年10月13日、102 年10月19日區分所有權人會議決議追認，被告應按月繳納管理費【計算式：60元（坪）×坪數（各棟樓層面積）+50 元】，系爭房屋面積共28.72 坪（1 樓建物面積15.77 坪、地下室面積12.95 坪），故被告每月應繳納管理費1,773 元【計算式：（60×28.72 ）＋50＝1773，4 捨5 入】。詎被告自97年11月起至101 年10月止，僅繳納17,280元，尚積欠67,824元【計算式：（1,773 ×48）－17,280＝67,824】迄未給付，迭經催繳，被告均置之不理。爰依系爭規約第10條第5 項及公寓大廈管理條例第21條規定，起訴請求被告給付積欠之管理費，及按年息10% 計算之利息。並聲明：被告應給付原告67,824元，及自訴狀送達之日起至清償日止，按年息10% 計算之利息。

二、被告則以：原告主張追繳被告96年11月至101 年10月管理費差額依據何在？87年4 月每坪調漲至60元、94年1 月每戶增加50元依據何在？縱認101 年度、102 年度區分所有權人會議以達法定規定，仍應以102 年10月19日102 年度區分所有權人會議作成決議之日為基準日，並無所謂得以「確認」方式「追認」之理；87年間並未有區分所有權人會議紀錄及決議，被告目前均按月繳納360 元之管理費，復以，原告並未提出101 年度區權會議中依據相關法律規定追繳管理費差額之法律依據。且被告主張本件時效業已消滅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告主張被告為系爭房屋所有權人，系爭房屋面積共28.7 2坪（1 樓建物面積15.77 坪、地下室面積12.95 坪）乙節，有系爭建物登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷第97頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、至原告主張被告應給付欠繳之管理費等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：原告得否請求被告給付管理費？茲論述如下：

（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。

（二）原告主張系爭大廈於101 年10月13日區分所有權人會議決議，店面戶與住戶在大樓的所有權人責任與義務均相同，店面戶應負相同繳交各項費用（含基金）之義務，即按「自87年4 月管理費每坪調高至60元」、「自94年1 月每戶每月增加50元」之收費標準繳交管理費，並自101 年11月1 日起施行等情，業據提出該次會議紀錄表附卷可參（見本院卷第30頁）。觀諸該次會議紀錄表記載，原告係經調閱並整理歷年相關資料後，彙整歷年來管理費之收費標準。嗣於102 年10月19日區分所有權人會議中，通過確認系爭大廈歷來之管理費收費標準，並確認「系爭大廈101 年10月13日區分所有權人會議中有關系爭大廈收費標準之具體方式為：(一)自87年4 月起，管理費之計算方式為：60元×每戶坪數。另自94年1 月起，每月每戶增收50元。(二) 自87年起每戶每年收取2,000 元公共基金。( 三) 一樓店面住戶繳費（包括管理費及公共基金）與其他住戶同，並無例外。」等情，亦有102 年10月19日區分所有權人會議會議紀錄表在卷足稽（見本院卷第35頁），再次確認前開管理費收費標準。足認前揭管理費收費基準於102 年度區分所有權人會議決議追認前，業已確實施行，住戶並無異議。而原告主張依系爭大廈101 年10月13日區分所有權人會議決議店面戶自101 年11月1 日起與住戶按相同標準繳交管理費，並經102 年10月19日區分所有權人會議追認歷年來之管理費收費標準，請求被告繳納管理費，尚非無據。

（三）被告固辯稱原告以前開收費標準收取管理費並無憑據，且未有前開收費標準經合法區分所有權人會議決議之證明，即不得自101 年11月1 日起實施按新收費標準收取管理費云云。然按公寓大廈建物區分所有人就建物共有部分，按其應有部分有所有權，社區內建物所有人亦就社區共用部分有共同使用權利，各該建物共有部分、社區共用部分，均有共同管理維護之必要。又公寓大廈管理條例至84年6月28日始公布實施，於該條例未公布前，就公寓大廈各區分所有權人之規範，自應適用民法關於共有之規定。而按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他負擔，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之，98年1 月23日修正施行前之民法第820 條第1 項、第822 條第1 項分別定有明文，修正後之民法第820 條第1 項、第822 條第1 項規定亦同此意旨。足見共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由會議決議繳納管理費，作為公共基金，符合現代群居生活之要求。於公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈或社區之區分所有權人如就相關權利義務關係曾為規範之決議，或事實上有相關規範之遵行行為，均應認為係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，且實際上亦經其餘區分所有權人遵循多年，不論依習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權人或住戶之效力，以達管理便捷之目的，並符合公平之精神。

（四）況即令認被告辯稱於102 年10月19日之未經合法區分所有權人會議決議提高管理費等語為可採，惟按公寓大廈共用部分之使用、管理，既應尊重全體住戶之意見，則其管理費或其他擔負，亦應依區分所有權人間之決議為標準，於系爭大廈亦然。又基於私法自治原則，苟其行為不違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定外，不論其內容、方式如何，皆不能否認其效力。故當事人合意約定將其私法行為之效力，溯及至約定前之行為，此乃私法自治之範疇，並無法律不溯及既往原則之適用。則102 年10月19日區分所有權人會議追認歷年來之管理費收費標準之決議，乃系爭大廈區分所有權人多數人，基於自由意志所為之一致意思表示，復未違反公序良俗及法律強行或禁止規定，其效力自不容任意否認。再衡諸公寓大廈維護管理之業務，如未由各區分所有權人或住戶繳交管理費，勢將無從執行以提昇居住品質、並維護良好生活環境。則系爭大廈區分所有權人在102 年10月19日區分所有權人會議確認先前管理費之收繳標準，得合法有效拘束包括被告在內之現在所有區分所有權人，已堪認定。

（五）次按一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，民法第126 條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年台上字第1960號著有判例參照）。而所謂一年或不及一年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次一年以下期間之經過順次發生之債權而言（最高法院28年上字第605 號判例、81年度台上字第3004號判決參照）。又公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，亦即，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於一年之定期給付請求權。查本件管理費既係基於一定之法律關係而生，且每次以1 個月期間之經過順次而發生，並按月（或按季）收取，為兩造所不爭執，依前開說明，本件原告之管理費請求權自屬民法第126 條所謂1 年或不及1 年之定期給付債權，而有5 年短期時效期間之適用。

（六）復按民法第130 條規定：「時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷。」本件原告就管理費等請求權可行使之時期，為各該應繳月份之末日。本件原告係於103 年4 月3 日始向本院起訴請求就被告欠繳自97年11月起至101 年10月止之管理費，有民事起訴狀狀上所蓋本院收文戳章為憑，經被告提起時效抗辯，原告稱於102 年10月19日曾於住戶大會催告被告繳交上開期間之管理費用，惟本院觀閱上開會議記錄，並未具體催告被告所積欠之管理費用，是以原告所請求自103 年4 月3 日回溯5 年前即98年4 月4 日以前積欠之管理費，均已罹於5 年短期時效，被告拒絕給付，洵屬有據。

（七）綜上，系爭大廈101 年10月13日區分所有權人會議決議店面戶自101 年11月1 日起與住戶按相同標準繳交管理費，自有拘束被告之效力。故原告按每戶每坪60元，另每戶增收50元補充管理費，自屬有據。是以，原告請求被告給付98年至101 年10月所欠管理費差額為60,618元（計算式如附表所示），被告尚應補繳60,618元，自屬有據。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

（八）又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第229 條第1 、2 項、第233 條第1 項、第203 條所明定。另依系爭規約第10條第5 項約定，區分所有權人若在指定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另行收取遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算。查原告請求被告給付60,759元部分，被告因起訴狀之送達而須負遲延責任，原告對此請求自起訴狀繕本送達翌日即103 年4月16日加給遲延利息，即屬有據。至被告抗辯遲延責任應自收受判決時起算，並無所據，併予敘明。

五、綜上所述，原告請求被告給付60,618元，及自103 年4 月16日起至清償日止，按年息10% 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

六、又本件原告勝訴部分，係依小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436 條之23準用第436 條第2 項，適用同法第392條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失其附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

附表：被告積欠管理費之差額計算

⒈98年間所欠管理費差額為12,576元

⑴4月4日至4月30日為1,272元（【每月應再繳交管理費1,413元÷30日】×27日＝1,271.7元，元以下四捨五入）

⑵5月至12月為11,304元（每月應再繳交管理費1,413元×8月＝11,304元）

⑶以上合計為12,576元（1,272元＋11,304元＝12,576元）

⒉99年至101年10月間所欠管理費差額48,042元每月應再繳交管理費1,413元×（12月＋12月＋10月）＝48,042元

⒊故被告應再給付管理費差額為60,618元（12,576元＋48,042元＝60,618元）計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000元合 計 1,000元