臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告

天成商業大樓管理委員會

法定代理人

甲○○○

訴訟代理人

乙○○

被告

丙○○

上列當事人間請求給付管理費等事件，於中華民國96年6月4日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告為天成商業大樓之區分所有權人（被告門牌編號為臺北市○○○路○段41號2樓17室），該房屋係原告管理之其一住戶，依區分所有權人會議決議之規約（下稱系爭規約），被告應按區分所有建物面積每坪新臺幣（下同）85元之方式按月計付管理費（每月934元），另應分擔公共電費（1樓分擔公共電費2％，2至15樓每層7％，各層住戶再按建物面積比例分擔），惟被告自93年1月起即拒付公共電費，經訴請給付至94年5月止之管理費（含公共電費）獲得勝訴判決（95年簡上字第60號）後，迄95年1月止，尚有管理費17,746元及公共電費4,846元（合計22,592元）未付。為此，依系爭規約、公寓大廈管理條例第21條規定起訴，並聲明：如主文第1項所示。

㈡對被告抗辯之陳述：天成商業大樓（原名台北第二廣場大廈）於69年建築完工交由管理委員會管理後，公共電費即按前開比例分攤，迄未變更；82年間，為了天成飯店與天成商業大樓整體美觀，原告與天成飯店協議整體重建，費用由天成飯店負擔，有關天成商業大樓騎樓、大樓招牌及廣告跑馬燈照明之用電，統一接由天成飯店之電源，原告因而每月貼補天成飯店5,000元，此與天成商業大樓之公共用電無關，但為免爭議，前開與天成商業大樓有關之用電於92年11月間接回，並自斯時起停止支付天成飯店5,000元。至樓頂及外牆廣告看板及燈飾之用電乃承租人負擔，亦與天成商業大樓之公共用電無涉，不能混為一談。

二、被告辯稱：

㈠門牌編號臺北市○○○路41號天成商業大樓頂樓置有巨型廣告看板霓虹燈數百具，究由何人負擔電費，原告有說明義務；又門牌編號43號天成飯店之一樓大廳、騎樓崁燈、火樹銀花燈飾及大樓外牆招牌霓虹燈及V字型燈泡之數量眾多，其用電量絕對超過公共電費之2％，原告僅要求天成飯店負擔2％，顯為掩人耳目之手法，原告應舉證證明2％之計算依據。

㈡原告之收支表內容不明，大樓重建基金收支表關於總戶數亦有錯誤，且遲不出示所有員工扣繳憑單（由其是張子菁，根本不具水電維修專業能力，且不在管理委員會工作），其請求之管理費金額顯有違誤。又原告迄未向2樓1、4、12、13室催討以往未給付之公共電費，且未向全體住戶公開過去錯誤之收費方式，亦未向天成飯店催收93年11月起按月5,000元之公共電費，顯見原告所述之公共電費金額有誤。再者，原告副主委暨天成飯店總經理張茂松利用天成飯店變更使用執照之便，將2樓1、2室前之公設用地（約3坪）納入天成飯店範圍，致2樓收費面積增加，被告應分擔之公共電費比例應予調降。

㈢天成商業大樓「江浙天成樓」巨型看板，早在80年左右即存在，但天成飯店未支付任何租金，直至91年間，被告與其他住戶之據理力爭，原告始以每年20萬元賤價租予天成飯店，張茂松操控管理委員會，強佔大樓資源以營謀個人資產，原告理應追討80年至90年未收之租金；又蘋果日報指出天成商業大樓頂樓疑似有違規廣告物，張茂松也曾在住戶會議中表示該廣告看板為伊出資搭建，既未經過住戶會議決議，何能任意設置廣告看板？又如何取得合法安全電路？且原告迄未說明921大地震維修基金之戶數及收費方式，應責成原告速予回覆。

三、兩造不爭執之事實：

㈠被告為天成商業大樓之區分所有權人（被告門牌編號臺北市○○○路1段41號2樓17室），被告自93年1月起即未繳納管理費及公共電費，經本院94年北簡字第23210號、95年簡上字第60號判決被告應給付93年1月起至94年5月止之管理費及公共電費確定，惟被告仍未給付自94年6月起之管理費及公共電費。

㈡依系爭規約約定，被告應依每坪85元乘上建物面積之方式，按月繳納管理費。

㈢原告按公共電費7％及各樓層建物面積比例向住戶收取公共電費（2至15樓）。

㈣天成商業大樓頂樓及外牆均置有廣告看板。

四、本件爭點如下：

㈠本件是否受94年北簡字第23210號、95年簡上字第60號確定判決之拘束？

㈡原告有無按每坪85元計收管理費及按公共電費7％之比例向被告收取管理費及公共電費之依據？應否調降被告應分擔之公共電費比例（96年6月4日補充答辯書狀）？

㈢被告得否以管理委員會遭張茂松操控（例如於頂樓設置廣告看板、未向天成飯店收取80年至90年之租金、未要求天成飯店支付公共電費）、原告迄未提出員工薪資以明管理費之合理性、原告迄未說明921重建基金收費之戶數與收費方式、迄未向2樓1、2、13、14室追討公共電費，以及被告溢付管理費與公共電費等理由拒絕給付管理費與公共電費？

五、本件原則上受94年北簡字第23210號、95年簡上字第60號確定判決就重要爭點所為判斷之拘束：按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則。經查：被告自93 年1月起即拒絕繳交管理費（含公共電費），伊於原告起訴之訴訟中為原告迄未公布管理費之收支及動用明細，亦未追繳2樓1、2、13、14室4戶之管理費與公共電費，且公共電費分擔比例（1樓2％、2至15樓各7％）未經全體區分所有權人決議，原告溢收被告繳交之管理費及公共電費，又管委會員工薪資表不實，原告所提管理費收費標準未公允正當等抗辯，經前訴法院綜合兩造之全辯論意旨，認定：縱認住戶十餘年未繳納管理費之情屬實，惟此係管委會與天成飯店之事，管委會未盡職責收取，應由該大樓住戶共同監督，要求管委會向其收取，並未因此影響被告依公寓大廈管理條例規定繳納管理費之義務。：：縱使管委會於某段期間無支出費用或支出費用較少，所剩餘費用仍屬系爭大樓住戶共有之財物，不因此而成為個人之私人財產，亦不得作為拒絕繳納管理費之理由。：：原告所主張大樓公共電費之分擔比例（即1 樓2％、2至15樓各7％）部分，已為被告於準備程序時所不爭執，已生自認之效力，被告事後未提出其他該自認係出於錯誤之證明，再事爭執，主張該部分未經區分所有權人決議一節，自無足取。」，有被告不爭執之95年簡上字第60號民事判決可稽，關於公共電費分擔依據、被告得否以管委會未盡職責催收管理費以及未公布收支明細等理由拒絕給付管理費及公共電費等重要爭點，不惟兩造於前訴進行攻擊與防禦，並經前訴法院於判決理由中判斷綦詳，依諸首揭說明，非但兩造應受前訴法院判斷之拘束，本院於前開認定無違背法令情況下，亦不宜為相反之認定。因此，本件原則上受94年北簡字第23210號及95年簡上字第60號確定判決就重要爭點判斷之拘束。

六、原告得按每坪85元計收管理費及按公共電費7％之比例向被告收取管理費及公共電費：由於區分所有權人共同負責共用部分及約定共用部分之修繕、管理及維護上之困難，公寓大廈管理條例於第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，亦即由管理負責人或管理委員會專責處理，再由依公寓大廈管理條例第18條所設置之公共基金，或由區分所有權人按其應有部分比例繳交其應分擔之管理費用中支付所需之費用，是以即使管理委員會之運作未盡符合住戶想法，於解決無法由全體區分所有權人共同處理共用部分及約定共用部分管理、維護及修繕之情況下，區分所有權人仍有繳交應分擔費用之義務。經查：

㈠被告未爭執系爭規約已決議每月應按每坪85元方式計付管理費，既如前述，依前開規定與說明，被告即有遵循義務。原告依之請求被告給付管理費，於法難謂無據。

㈡雖被告辯稱天成飯店之公共用電量甚鉅，卻僅要求分擔2％，足徵分擔比例僅為掩人耳目之手法，且2樓之面積變更，理應調降被告應分擔之公共電費云云。惟被告應受前訴法院判斷之按1樓2％、2至15樓各7％之公共電費分擔比例繳付公共電費，不僅前已敘及，原告復提出被告未予爭執之「台北第二廣場大廈各住戶繳納管理費、公共電費說明」為證（附於96 年5月3日補充起訴理由狀㈡後），依前開規定，尚無不合，應認原告得據以請求被告分擔公共電費。

七、縱認原告未善盡職責，被告仍無由拒絕給付管理費及公共電費：按所謂「規約」，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條已加以定義，且公寓大廈管理乃各該公寓大廈內部問題，有賴全體住戶憑藉共同生活經驗作個案之修正，是以同條例第23條復規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」，從而，規約是公寓大廈管理的最高指導原則，乃全體區分所有權人應優先遵守者，被告既為區分所有權人，自有遵守規約之義務。如認管理委員或所聘請之管理員管理不善，亦屬透過區分所有權人會議改選管理委員或議決是否續聘管理員及對管理員主張損害賠償之範疇，區分所有權人無由拒絕給付管理費。因此，不論頂樓設置廣告看板、原告浮報員工薪資、未釐清921重建基金收費戶數與收費方式之情屬實與否，均無礙於被告遵循規約義務之認定，亦不因原告是否向2樓1、2、13、14室追討公共電費而異。雖被告另稱伊已溢付管理費及公共電費但原告向來係依系爭規約決議之每坪85元及7％比例，乘上被告區分所有建物面積之方式計收管理費與公共電費，並無溢收情事；至2樓之面積變更應調降公共電費分擔比例部分，此係大廈關於公共電費負擔之重要事項，理應透過區分所有權人會議方式處理，與被告應分擔之公共電費間並不存有同時履行抗辯之關係，此項抗辯於法即屬無據而不足取。

八、從而，原告依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條規定起訴，請求被告給付22,592元（934元管理費×19個月＋4,846元公共電費），為有理由，應予准許。

九、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項及第3項之規定，依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

十一、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計算書：項目 金　額 備註第一審裁判費1,000元 原告預納支付命令聲請費1,000元合 計1,000元 。