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資料來源：司法院法令判解系統
院台廳民二字第 0950025972 號
要旨
修正「地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點」
全文內容
修正「地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點」，並自發布日生效。
附「地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點」1 份。
附件
地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點
一、為規範法院民事執行處（以下簡稱法院）選任鑑定人之作業流程，提昇鑑定水準，促進民事強制執行業務之順利推動，並維護當事人權益，特制定本參考要點。
二、不動產估價師經主管機關發給開業證書，加入該管直轄市或縣（市）不動產估價師公會，並在法院轄區內設有事務所者，得向法院申請列為鑑定人，參與法院有關不動產之鑑定估價業務。
建築師經主管機關發給開業證書，加入該管省（市）建築師公會，並在法院轄區內設有事務所者，得向法院申請列為鑑定人，依建築師法規定，參與法院有關不動產之鑑定估價業務。
三、申請列為鑑定人者，應提出下列文件：
（一）申請書（如附件一）。
（二）不動產估價師或建築師考試及格證書影本。
（三）主管機關核發之不動產估價師或建築師證書影本。
（四）不動產估價師或建築師開業證書影本。
（五）加入不動產估價師或建築師公會會員證書影本。
（六）具鑑定估價經驗之證明（包括委託鑑定之文件及五件鑑定報告）。（七）使用自動付款機轉帳繳費時之銀行代號及轉帳代號。
前項所示之文件，必要時，法院得命提出原本。
四、法院接獲前點申請時，由科長彙整並初擬意見，交由庭長提付民事執行處法官會議評選。
前項評選，得以書面投票方式代之。
申請列為鑑定人而未備齊第三點規定之文件者，法院無須通知其補正，逕不列入評選。
民事執行處法官會議得議決不適任之鑑定人，經議決為不適任者，三年內不得向法院申請列為鑑定人。
五、法院選任鑑定人時，以各股分組之鑑定人為範圍指定。但有下列情形之一，或經法官核可者，得不受分組之限制：
（一）就同一事件之相關執行標的，業由特定鑑定人實行鑑定。
（二）債權人或債務人聲請指定特定鑑定人。
（三）執行標的特殊，宜委由專業鑑定。
（四）各股配屬之鑑定人無鑑定所需項目。
六、已選任之鑑定人，法院得撤換之。
七、鑑定人應提出鑑定書。
法院認為必要時，得命鑑定人到場說明。
前項情形，鑑定人不得請求日費、旅費或其他報酬。
鑑定書應以Ａ４紙張製作，並包括下列內容：
（一）鑑定書應詳細記載鑑定日期、鑑定人之住址、電話及鑑定費用總額。
（二）鑑定書之不動產附表格式，應與法院拍賣公告之附表格式相同。
（三）不動產鑑定書須載明下列內容（如附件二）：
1.權利標示：含債權人、債務人、抵押權人及他項權利人。
2.土地坐落：地段地號、應有部分之比例及面積（平方公尺及坪各若干）。
3.建物坐落：門牌號碼、建號、已登記面積及未登記面積（分別及合計各若干）。
4.構造及樓層：材質（如磚造、鋼筋混凝土造等）、總樓層及所屬樓層。
5.鑑定依據：對鑑定標的價額判斷之基礎。如有特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損等等，務必記載明確。
6.鑑定價值。
7.扣除土地增值稅後之淨值。
8.鑑定標的有無門牌整編之情形。
9.土地、建物之鑑估分析表。
10.環境概況分析表。
11.他項權利分析表。
12.土地增值稅計算表。
13.標的物現況照片：宜包含標的物前、後、二側之立面及臨路狀況，並應以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。若標的物為公寓大廈之一樓、頂樓或透天厝時，照片須能判斷一樓、頂樓有無增建部分。如有無法拍攝之情形，應以文字、圖片或其他適當方法表明標的物之現況。
14.鑑定標的之位置略圖，並以手勢、箭頭等符號註明標的物之位置。
15.鑑定標的為土地時，須附土地登記簿謄本、地籍圖謄本及其都市計畫使用分區證明。
16.鑑定標的為建物時，須附建物登記簿謄本、建物測量成果圖及建築改良物平面圖。
17.土地或建物現狀如有因法院未發現之特殊狀況，而影響拍賣結果者，應併陳明。例如土地現已為道路使用；土地上有油槽、祠堂、墳墓或倒置廢棄物；建物內有自用電梯等情形。
18.建物有打通使用或占用鄰地情形。
19.建物有增建部分未經查封者，應一併鑑定並記明其事由。
20.農林作物種類如有多筆，應分別標示各筆土地上作物之數量及價值，及作物鑑定依據之相關資料。
21.鑑定時發現有附屬車位者，應標示之。
22.鑑定標的須特別應買條件者，如原住民保留地等，亦併註明。
23.鑑定標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄（坐落、面積、每坪單價）。
24.鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者，應陳明理由。
25.分別拍賣或合併拍賣之建議。
八、鑑定人除依鑑定法令、專業知識，為公正誠實、謹慎適當之鑑定外，並應特別注意下列情事：
（一）鑑定標的之實際情形與登記簿記載不符時，仍應按實際情形為鑑定，並予載明。
（二）鑑定價格宜與鑑定當時之市價相當。
（三）鑑定標的是否有因地區之繁榮或沒落、商業之興盛或衰敗、環境四周狀況或其他有形、無形之特殊因素，而影響鑑定標的之價值高低。
（四）法院特別指定之事項。
九、如法院指定繳納鑑定費用之當事人，未於五日內至鑑定人處繳納鑑定費用，鑑定人應即以書狀向承辦股陳報。
除有不可歸責事由外，鑑定人應於當事人繳納鑑定費用後十日內，將鑑定書送交法院。但須附都市計劃使用分區證明者，應於二十日內將鑑定書送交法院。
一○、鑑定人收取鑑定費用，不得逾下列標準：
（一）建物：
1.建物與基地合併鑑定時，不論其基地之筆數，收取新台幣貳仟伍佰元，如建物有二棟（間）以上，而位於同社區或大樓，每加鑑一棟（間）加收新台幣參佰元。
2.公共設施、本建物附屬之建物、主建物之增建面積、地下室停車空間，不另外加收鑑定費用。但單獨就該部分鑑定者，不在此限。惟如原漏未鑑估而追加鑑定者，即不得請求追加補繳鑑定費。
（二）土地：送鑑定之土地如在二筆以內收取新台幣壹仟元，每增加一筆，加收新台幣伍佰元，如土地均相鄰或送鑑估之土地有十筆以上，由債權人與鑑定人協議酌減費用。
（三）土地上之農林作物：同一筆土地上或相鄰多筆土地上之農林作物，在二種類以內，收取新台幣壹仟元，農林作物種類三種以上者，收取新台幣壹仟伍佰元。
（四）動產：每一事件收取新台幣壹仟元，但動產數量種類繁多而需增加費用時，由債權人與鑑定人協議。
（五）無體財產權：無體財產權之鑑定費用視個案由債權人與鑑定人協議。
（六）稅金及規費之負擔：稅金部分應由鑑定人自行負擔，不得另外收取。鑑定之建物、土地於十筆以內，規費（含申請土地、建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、使用分區證明等之費用）收取新台幣參佰元。超過十筆者，得由債權人與鑑定人另行議價。
（七）交通費：每一事件收取新台幣捌佰元，如鑑定地點在偏遠地區或山區者，可視路程遠近，由債權人與鑑定人協議增加交通費，每一事件最多不得逾新台幣壹仟伍佰元。
依前項第（二）、（四）至（七）款協議不成者，債權人得向法院聲請改由其他鑑定人鑑定。
一一、鑑定人之日費、旅費及報酬，均併計於鑑定費用內。
鑑定人應於鑑定前，向法院指定繳納之人收取，不得向法院請求。一二、鑑定人有下列情事之一者，法院執行人員得檢具相關資料，送交法院民事執行處法官會議議決其為不適任：
（一）鑑定人之負責人或其他人員，因與業務相關之事項涉有犯罪嫌疑，經檢察官提起公訴或自訴案件經第一審法院判決有罪。
（二）鑑定人有遷址、停業、經主管機關撤銷、廢止其資格或其他相類情形，未向法院陳報。
（三）鑑定人在法院轄區內直接或間接應買法院拍賣之不動產。
（四）接受當事人之招待、餽贈或其他顯不相當之利益。
（五）除有不可歸責之事由外，收受法院通知後逾二十日，仍未回覆法院，或收受法院函催後，仍未於五日內函覆。
（六）法院認鑑定人有說明之必要，無正當理由而未到院。
（七）無故不參加法院召集之鑑定人會議。
（八）指派未經法院審核合格之鑑估人員前往現場鑑估，或未自行估價而轉交未經法院核准之人員鑑估。
（九）估價師或鑑定人員未駐在法院轄區實地查估，而由其他地區人員掛名頂替。
（一○）無正當理由，收費顯逾本參考要點規定之收費標準。
（一一）鑑定書之內容，違反第八點第三項規定、有重大之記載錯誤或標的物漏未鑑定（例如地目、面積、坐落、地址、應有部分比例，或其他錯誤可能導致停止拍賣）。
（一二）出現前款以外之錯誤達三次以上。
（一三）不依規定製作鑑定報告書或製作粗陋，經通知改進，仍不改進。（一四）鑑定估價顯有偏頗不公。
（一五）不動產之鑑定，於六個月內所承辦之事件，依其鑑定價格之百分之六十五定底價，而未能賣出達二次以上，或以其鑑定價格之百分之一百二十賣出達二次以上，而無正當理由。
（一六）不動產以外之鑑定，於六個月內所承辦之事件，無法依其鑑定價格之百分之五十一賣出，或交債權人承受達三次以上，而無正當理由。
（一七）其他情節重大之事由。
一三、鑑定書內容不實或錯誤，致生損害者，鑑定人應負損害賠償責任。一四、鑑定人遇有非法阻撓鑑定及相關情事，得報請法院或有關機關處理。
一五、法院為提高鑑定估價業務績效，得不定期邀集各鑑定人共同商討有關鑑定估價事宜。
前項情形，鑑定人有出席會議之義務。
一六、各地方法院關於鑑定人資格、申請方式、應提出之文件、評選方式、鑑定書之內容記載、鑑定費用或鑑定人不適任等相關事項，有特別規定且經司法院核備者，依其規定。