法律字第 1000023833 號

要旨

主旨

說明

一、復 貴部 100 年 8 月 25 日內授中辦地字第 1000725364 號函。二、按土地法第 34 條之 1 規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（第 1 項）。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之（第 2 項）。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記（第 3 項）。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（第 4 項）。前四項規定，於公同共有準用之（第 5 項）。…」其立法意旨在解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有物之困難，爰限制少數共有人所有權之方式並賦予部分共有人得處分共有物之權，俾利不動產所有權之交易，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院釋字第 562 號解釋、最高法院 98 年台抗字第 1001 號裁定及本部 95 年 8 月 4 日法律字第0950700558 號函參照）又上開第 1 項規定對於共有土地或建築改良物為處分、變更及設定權利時，就該處分、變更及設定權利之相對人，未設有資格之限制，從而，部分共有人依上開規定處分全部共有物時，其承受人得為共有人之一；又部分共有人亦得依上開規定將共有土地設定權利予共有人之一，最高行政法院 91 年度判字第 214號判決及司法院釋字第 451 號解釋理由書亦同此旨，前經本部 97年 3 月 12 日法律決字第 0970003026 號及 99 年 7 月 29 日法律字第 0999027538 號函復貴部在案。

三、至於旨揭情形，來函說明認有違反民法第 106 條禁止自己代理之虞乙節，查共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，所為之行為，是否為不同意之共有人之代理人，法院實務有不同見解，最高法院83 年度台上字第 1761 號判決認為：「共有人依本條規定，同意就共有之土地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質。」同院 88 年度台上字第 1703 號判決：「…有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約」。上開部分共有人依土地法第 34 條之1 第 1 項規定，於共有土地或建築改良物上為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，是否為未同意出賣之共有人之代理人，因係同意處分之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質自係代理權之性質，且係依法取得之代理權，並非基於不同意共有人之授權，故屬法定代理權性質，此觀之同法條第 3 項規定「應代他共有人申請登記」足資證明。又民法第 106 條關於禁止雙方代理之規定，於意定代理及法定代理均有其適用（最高法院 65 年台上字第 840 號判例參照）。惟土地法第 34 條之 1 規定立法意旨是否有排除民法第 106 條禁止雙方代理規定之適用，宜請貴部本於權責審酌土地法上開規定立法意旨定之，附為敘明。

四、另如因現行地政實務發生部分共有人利用土地法第 34 條之 1 多數決規定，對於共有物為處分、變更及設定權利致少部分共有人權利受損等情事，為期明確規範，避免適用爭議，建議貴部儘速循修法途徑解決，俾符法制。

正本

內政部

副本

本部資訊處（第 2 類）、本部法律事務司（3 份）