法律字第 10200540760 號

要旨

主旨

說明

一、復貴委員國會辦公室 102 年 3 月 18 日傳真本部之簡便行文。

二、按土地法第 34 條之 1 第 4 項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購，並未如同法第 104 條第 2 項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文（最高法院 65 年台上字第 853 號判例參照），而僅具有相對之物權效力（最高法院 97 年台上字第 2219 號判決參照）。故土地法第 34條之 1 第 4 項之共有人優先承購權，僅具債權效力（最高法院66 年台上字第 1530 號、68 年台上 3141 號判例參照），實僅取得「可能被通知」、「適時以同一條件承購」之債法上地位，無直接阻止共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分（蔡明誠，共有人依同條件行使優先承購權之問題，台灣本土法學雜誌第 70 期，94年 5 月，第 151 頁），合先敘明。

三、次按他共有人依土地法第 34 條之 1 第 4 項行使優先承購權，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，如共有人與第三人間之出賣行為根本無效，則所謂優先購買權即無從發生（最高法院 65年台上字第 2113 號判例參照）。惟如於他共有人主張優先承購權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購權，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購權之後，則能否再任由共有人與第三人間合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，非無疑義（最高法院 84 年台上字第 2134 號判決參照）。而本件來文說明：「經查 84 年台上字第 2134 號判決（確認優先承購權存在）之意旨，略以：『買賣契約既因合意解除，而溯及訂約時失其效力，上訴人之優先承購權，亦應溯及於其為優先承購之意思表示時，失其效力。』」乙節，係該判決引述原審判決（台灣高等法院台中分院 83 年度上字第 537 號判決）之理由，惟依該最高法院判決主文，業將原判決廢棄，是就上開原判決之見解是否仍為最高法院所採，不無疑義。

四、又本件疑義，事涉土地法之解釋權責，建請仍應徵詢該法主管機關內政部意見為宜。

正本

立法委員陳○○國會辦公室

副本

本部綜合規劃司（國會聯絡組）、本部資訊處（第 2 類）、本部法律事務司