要旨
分管契約係債權契約，除另依民法第 826-1 條規定對應有部分受讓人或取得物權之人產生物權上拘束效力外，否則僅係分管契約當事人間受到拘束，又耕地三七五減租條例第 6 條、民法第 826-1 條及土地登記規則第 155-1 條有關共有物使用管理登記規定具有物權效力不同，不因耕地租約期間內發生共有人間訂定分管契約或完成共有物使用管理登記，而逕謂當然產生耕地租約內容實質變動
主旨
有關耕地三七五租約出租人向台南市仁德區公所申請分別管理出租耕地，是否合於租約變更登記事項乙案，復如說明二、三。請查照參考。
說明
一、復貴部 101 年 5 月 30 日台內地字第 1010196062 號函。 二、按分管契約是共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，而係債權契約，除另依民法第 826 條之 1 規定對於應有部分之受讓人或取得物權之人產生物權上拘束效力外，否則僅係分管契約當事人即訂定該契約之共有人間受到拘束（謝在全著，民法物權論，98 年 6 月修訂 4 版，第547 頁至第 548 頁）。次按耕地三七五減租條例第 6 條第 1 項之登記規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設（最高法院 96 年台上字第 308 號判決意旨參照），與民法第 826 條之 1 及土地登記規則第 155 條之 1 有關共有物使用管理登記規定具有物權效力不同，不因耕地租約期間內發生共有人間訂定分管契約或完成共有物使用管理登記，而逕謂當然產生耕地租約內容實質變動。 三、查耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記（耕地三七五減租條例第 6 條第 1 規定）。換言之，上開租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記；或有臺南市耕地租約登記辦法第 2 條第 2 項六款情事之一者（一、經判決確定。二、經訴訟上和解或調解成立。三、經耕地租佃委員會調解或調處成立。四、出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記。五、耕地經逕為標示變更登記。六、耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記），區公所得逕行登記外，應由出租人會同承租人申請登記（臺南市耕地租約登記辦法第 2 條規定參照）。準此，租約之變更若無上開單方申請登記之情形，則應經雙方會同進行變更登記，屬合意變更。本件分別共有耕地之數出租人於租約期滿前之租約期間，訂有分管契約，如需載明於租約登記，是否無需經雙方會同即可進行變更登記，涉及事實認定，宜由貴部參照上開說明本於權責審認之。
正本
內政部
副本
本部資訊處（第 1 類、第 2 類）、本部法律事務司（4 份）
