土地登記規則 第 150 條

短期上地還在「籌備人代表」名下，公司無法主張為公司資產。長期風險巨大：籌備人個人離婚會被當成夫妻財產分配、過世會被當成個人遺產繼承、跟公司翻臉時可能主張地是他的。土地登記規則第 150 條就是為了讓你合法把這塊地歸位到公司名下。實務提示：拿到公司設立登記證明的當下，立刻啟動更名登記，每拖一天風險增加一分。

差別在稅金和法律性質。走更名登記，法律上認為這是「同一財產的名義歸位」，不發生移轉，原則上免徵契稅、土地增值稅、贈與稅，只繳基本登記費。走買賣或贈與，視為財產移轉，要按公告現值繳契稅、土地增值稅、可能還有贈與稅，金額動輒數十萬到數百萬。實務提示：能不能走本條的決定性關鍵在於當初登記時「籌備處代表人」字樣是否完整，這幾個字省下的稅可能比代書費高出千倍。

備齊公司設立登記證明文件、法人代表人證明、原權狀正本、申請書、登記清冊，至土地所在地之地政事務所遞件辦理，並同步向稅捐機關申請「不課徵土地增值稅證明」，避免後續被認定為移轉而追稅。文件齊全情況下地政事務所一般 7-15 個工作日完成。

規範法人或寺廟籌備期間以代表人名義登記之土地，於成立後申請更名登記歸位到正式法人名下的程序規定，是合法省稅通道。

公司或寺廟成立前由發起人代表暫時以「OO 公司籌備處代表人 XXX」名義持有財產的過渡登記方式，是設立中法人取得財產的常見實務。

更名登記法律上認定為「同一財產的名義變動」，不發生移轉效果；所有權移轉則是不同主體間的財產轉讓，須繳契稅、土增稅等。

因法人設立前無權利能力，財產暫以發起人代表名義持有；成立後須將登記名義回歸正式法人，才能完整主張為公司資產。

備齊公司設立登記證明、原權狀、申請書，至土地所在地地政事務所遞件，並同步申請不課徵土地增值稅證明。

登記申請書、登記清冊、法人設立登記證明文件、法人代表人證明、原權狀正本、籌備人代表身分證明、印鑑證明。

登記費按權利價值千分之一計算，原則上免徵契稅、土地增值稅、贈與稅；地政士代辦費約 1-3 萬元。

原則上免徵契稅（房屋部分 6%）、土地增值稅（按漲價總額 20%-40%）、贈與稅（10%-20%），金額視土地公告現值而定。

符合本條要件時更名登記絕對有利，原則上零稅金；走買賣須繳契稅、土增稅，且須證明買賣對價合理避免被認定為通謀虛偽。