平均地權條例 第 47-3 條

銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。 　　銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，不在此限。 　　第一項備查，準用第四十七條第三項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定；其備查內容及方式之辦法，由中央主管機關定之。 　　第二項申報登錄資訊，準用第四十七條第三項、第四項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定。 　　銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。 　　前項書面契據，不得轉售予第三人。

立法理由一、本條新增。 　　二、為利預售屋所在地之直轄市、縣（市）主管機關掌握銷售預售屋行為，落實銷售預售屋申報登錄制度之推動及查核，於第一項規定起造人或建築業者等應於自行銷售預售屋前，將預售屋坐落基地、建案名稱等資訊及預售屋買賣定型化契約報請備查。又目前預售屋委託不動產經紀業代銷者，依不動產經紀業管理條例規定，應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內申報登錄資訊，自行銷售者尚未納入申報登錄制度範圍，社會各界迭有反應預售屋交易資訊不足且資訊揭露未具時效性，易造成有心人士炒作或哄抬預售屋價格，影響消費者權益，為促進預售屋交易資訊更臻透明、即時，爰將起造人或建築業者等自行銷售預售屋部分一併納入申報登錄制度範圍，由自行銷售預售屋者簽訂預售屋買賣契約書後三十日內申報登錄資訊。至於起造人或建築業者如委託不動產經紀業代銷預售屋，則由受託之不動產經紀業依不動產經紀業管理條例第二十四條之一辦理，起造人或建築業者等免辦理預售屋成交資訊之申報登錄資訊，爰為第二項規定。 　　三、配合第一項將銷售預售屋相關資訊及定型化契約備查納入規範，爰於第三項規定準用第四十七條第三項有關提供查詢、第六項有關主管機關查核、第七項有關查核範圍限制、第八項有關委任事項之規定及第五項所定之辦法，並定明備查內容及方式之辦法，由中央主管機關定之。 　　四、配合第二項規定，將自行銷售預售屋者辦理成交資訊申報登錄納入規範，爰於第四項規定準用第四十七條第三項有關提供查詢、第四項有關價格資訊用途限制、第六項有關主管機關查核、第七項有關查核範圍限制、第八項有關委任事項及第五項所定辦法之規定。 　　五、按民法第三百四十五條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、第二百四十八條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」據此，預售屋買賣契約成立必要之點，為買賣標的物及價金，爰不動產業者於收受定金或類似名目之金額時(如坊間使用之預約金、保留金、議價金等)，應以書面契據確立標的物（如預售屋之戶別、樓層別、面積、停車位等資訊）及價金。又依民法第二百四十九條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」鑑於部分不動產業者於銷售預售屋過程，為行銷策略或自身商業利益，常於收受定金或類似名目之金額時，與買受人約定保留出售或保留簽訂買賣契約之權利，當消費者反悔不買則遭沒收定金或類似名目之金額，而業者不出售或不同意簽訂買賣契約，則僅需退還該筆款項，形成不公平交易現象，影響消費者權益至鉅；甚或有部分不動產業者利用人頭假冒買受人名義，透過保留出售或保留簽約權利之條款，刻意營造預售屋熱銷假象，藉機炒作哄抬房價。又契約自由固然受憲法各相關基本權利規定之保障，惟國家基於維護公益之必要，尚非不得以法律對之為合理之限制(大法官釋字第五百七十六號解釋參照)，故為維護市場交易秩序、防杜投機炒作房價及保障消費者購屋權益之公共利益，實有必要對於簽約前支付定金或類似名目金額之權義關係予以合理之限制，爰於第五項規定，銷售預售屋者不得與買受人約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人事項。 　　六、買受人與銷售預售屋者簽訂預售屋買賣契約之權利義務，實務上常以購屋預約單等形式之契據轉售與他人，做為賺取差價及炒作房價工具，甚有逃漏所得稅情形，嚴重影響不動產交易秩序，參依前項考量公共利益之說明，實有對該等投機炒作行為做合理限制之必要，爰於第六項規定，該書面契據不得轉售予第三人。 　　七、本條之規範，僅屬行政管理範疇，至於交易所涉之民事關係，仍依民法相關規定辦理，併此敘明。

銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。 　　銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。 　　第一項備查，準用第四十七條第三項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定；其備查內容及方式之辦法，由中央主管機關定之。 　　第二項申報登錄資訊，準用第四十七條第三項、第四項、第六項至第八項及第五項所定辦法之規定。 　　銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同。 　　前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。 　　直轄市、縣（市）主管機關得向前二項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

立法理由一、為避免不動產業者或投機人士，利用人頭（如親屬、員工或僱工等）簽訂預售屋買賣契約書並申報登錄資訊後再解除買賣契約，藉由虛假交易哄抬房價，造成消費者誤判行情影響購屋權益，主管機關實有掌握及提供解約資訊必要；又考量預售屋銷售者為買賣契約之當事人，且解約情事可能發生於日後或委託代銷期間屆滿後，因買受人無法履約（如違約不買或無力支付價款）而由銷售者逕行催告後主張解約，受託銷售之不動產經紀業未必能即時掌握及知悉解約資訊，爰修正第二項，明定銷售預售屋者應於解除預售屋買賣契約書之日起三十日內申報登錄資訊，而委託不動產經紀業代銷者，僅須就簽訂買賣契約書部分，由該代銷之不動產經紀業者辦理申報登錄資訊。 　　二、考量實務上於銷售領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）時，亦有收受定金或類似名目金額（如坊間使用之預約金、保留金、議價金等）之行為，應比照現行預售屋書面契據之規定管理，並限制買受人不得將該書面契據轉售與第三人，以保障消費者權益及防杜炒作；又修正條文第四十七條之四及第八十一條之三第一項已規定預售屋及新建成屋買賣契約不得讓與或轉售，並分別就違規之買受人及銷售者處以罰鍰，而現行書面契據違規轉售行為僅規範買受人，未及於銷售者，為避免造成管制上漏洞，並明確買受人及銷售者之義務，爰修正第五項及第六項，將預售屋與新建成屋之書面契據及其買受人與銷售者均納入管理。 　　三、第六項不得轉售書面契據之規定屬行政管理範疇，賦予買受人及銷售者應遵守該項義務，並對違反者處以行政罰（罰鍰），又依民法第七十一條但書規定意旨，該轉售行為雖違反規定，但仍不以之為無效，其轉售之效力，依民法其他相關規定辦理。 　　四、第一項、第三項及第四項未修正。 　　五、為落實第五項及第六項規定，以提升查核效能，避免受查核者藉故規避、妨礙或拒絕，賦予直轄市、縣（市）主管機關查核權，爰增訂第七項規定。