公寓大廈管理條例 第 11 條
- 1.共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
- 2.前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
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重點摘要公寓大廈共用部分之重大修繕或改良，必須經區分所有權人會議決議，費用由公共基金支付或按應有部分比例分擔。
Q · 管委會說要分攤十幾萬修外牆，住戶可以拒付嗎?
依公寓大廈管理條例第 11 條，共用部分之拆除、重大修繕或改良必須依區分所有權人會議決議辦理（依第 31 條須 2/3 以上出席、3/4 以上同意），費用才能由公共基金支付或按應有部分比例分擔。如果管委會自行發包大工程未經區權會合法決議，住戶可書面異議並拒絕分攤，管委會提告請求分攤時，程序瑕疵抗辯勝訴機率極高。
白話解讀
你住的大樓有一天外牆磁磚掉下來砸到車，管委會說要花三百萬重做整面外牆，你能不能拒絕？答案藏在這一條裡。共用部分（外牆、樓梯、電梯、頂樓、地下室、管線）的拆除、重大修繕或改良，不是管委會主委一個人能決定，也不是住戶投票就算，必須是「區分所有權人會議」的正式決議。而且這個會議的門檻很高：依第31條要 2/3 以上出席、出席 3/4 以上同意才行。很多糾紛的根源就是這裡：管委會直接發包做了大工程，事後才通知住戶分攤費用，住戶發現程序根本沒走完，這時候你有權拒絕分攤。這條文給你的不只是掏錢的義務，更重要的是「不掏錢」的合法依據。
法律定性
公寓大廈管理條例第 11 條為共用部分重大事項之決議要件規範，建立兩層架構：第一項規定共用部分之拆除、重大修繕或改良須經區分所有權人會議決議（非管委會決議），第二項規範費用負擔方式為公共基金支付或按應有部分比例分擔。本條與第 31 條決議門檻、第 18 條公共基金、第 10 條日常修繕分工構成共用部分管理的完整體系。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1我是頂樓戶，從來不搭電梯，電梯更換費我可以不付嗎?▾
不行。共用部分的分攤採『應有部分比例』而非『實際使用』原則，只要你是區分所有權人，就必須按權狀坪數比例分攤。但有一個例外：如果規約特別約定某些共用部分的費用由特定住戶分擔(例如頂樓加蓋的防水費由頂樓戶負擔較多)，從其規定。內行人提示：如果你買房前就打算永遠不搭電梯，買公寓別買大樓。買了大樓還想不分攤電梯費，法律上沒有這個選項。
Q2管委會做了大工程但沒開區權會，我能不能要求退錢?▾
可以。區權會決議是強制要件，程序沒走完的工程支出屬於無權處分公共基金，你可以主張管委會委員的個人責任(民法第 544 條委任人賠償)，要求補開會議追認或退還款項。但要趁早，拖越久對你越不利。內行人提示：第一時間要書面提出異議並保留所有書面紀錄，如果你只是口頭抱怨然後繼續繳管理費，事後要主張的話證據力會大幅削弱。
Q3「重大修繕」跟「小修繕」怎麼區分?誰決定?▾
法律沒有明確金額界線，實務上通常看金額、工期、是否影響結構或使用方式綜合判斷。一般慣例是單次支出超過公共基金一定比例(例如 30%)、或涉及外牆、結構、消防、電梯大修等，傾向認定為重大修繕。規約可以自己訂標準。內行人提示：規約裡加一條『單次支出超過新台幣 X 萬元或公共基金 Y% 視為重大修繕』，可以大幅減少日後爭議。沒有規約的大樓最容易吵這個。
Q4公寓大廈共用部分指的是什麼?▾
專有部分以外的其他部分及不屬專有之附屬建築物，如外牆、樓梯、電梯、頂樓、地下室、共用管線等，由全體區分所有權人共有。
Q5重大修繕和小修繕怎麼區分?▾
法律無明確界線，實務以工程金額、工期、是否影響結構或外觀綜合判斷；規約可自訂(例如單次超過公共基金 30%)。
Q6區分所有權人會議是什麼?▾
公寓大廈最高決策機關，由全體區分所有權人組成，負責規約修訂、重大修繕、預算核定等重大事項決議。
Q7區權會決議門檻是多少?▾
依第 31 條，規約未另定時須 2/3 以上區分所有權人出席、出席權數 3/4 以上同意。未達門檻得依第 32 條重新召集降低門檻。
Q8區分所有權人會議怎麼召集?▾
依第 30 條，召集人於開會前 10 日書面通知全體區分所有權人，載明開會時間、地點、議案。
Q9共用部分修繕費用怎麼分攤?▾
兩種方式：由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分(權狀坪數)比例分擔。本戶分攤 = (總費用 - 公共基金支付) × 應有部分比例。
Q10區權會程序有瑕疵怎麼救濟?▾
書面異議拒付、發存證信函、保留會議紀錄與簽到表證據，必要時於決議日起 3 個月內訴請撤銷決議。
Q11管委會提告分攤費用該怎麼抗辯?▾
提出區權會會議紀錄與簽到表，指出出席門檻或決議門檻不符、通知程序瑕疵、議案表決方式違法等具體事項。
Q12管委會 vs 區分所有權人會議差在哪?▾
管委會是日常執行機關(委員過半出席、過半同意)；區權會是最高決策機關(2/3 出席、3/4 同意)。重大修繕屬區權會專屬權限。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 管委會 | 區權會 |
|---|---|---|
| 決議機關 | 管理委員會(日常執行) | 區分所有權人會議(最高決策) |
| 權限事項 | 日常維護、小額修繕、規約執行 | 重大修繕、改良、規約修訂、預算核定 |
| 出席門檻 | 委員過半數出席 | 區分所有權人 2/3 以上(規約未另定) |
| 決議門檻 | 出席委員過半同意 | 出席區權人 3/4 以上同意(規約未另定) |
| 決議票權 | 每位委員一票 | 每專有部分一表決權(第 27 條) |
| 費用負擔範圍 | 管理費(月繳)、日常維護支出 | 重大工程分攤(按應有部分比例) |
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