公寓大廈管理條例 第 10 條
- 1.專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
- 2.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
- 3.前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要公寓大廈管理條例第 10 條規定：專有部分各區分所有權人自修自付；共用部分由管委會修，按持分分攤或從公共基金出；但可歸責住戶事由由該住戶全額負擔。
Q · 社區共用部分壞了誰修誰付錢？
依公寓大廈管理條例第 10 條第二項，共用部分由管委會修繕，費用從公共基金支付或由全體區分所有權人按應有部分比例分攤。但但書規定：若損壞可歸責於某住戶（裝潢敲破共用管線、不當使用造成設備損壞等），由該住戶全額負擔。涉及公共環境衛生、消防器材、公共通道溝渠的修繕，依第三項可向直轄市縣市政府申請補助。
白話解讀
你家馬桶壞了誰修？你家修；社區電梯壞了誰修？管委會修。聽起來簡單，但魔鬼在細節裡。這條劃出三條分界線：第一，專有部分（你家內部）和約定專用部分（規約給你專用的），你自己修、自己付錢。第二，共用部分和約定共用部分，由管委會負責修，費用從公共基金出，不夠的話按持分比例分擔。第三，最關鍵的例外——如果共用部分的損壞是你害的（例如你裝潢敲破共用管線、你的外溢水損壞公共牆面），就算是共用部分，也要你全額負擔。很多住戶以為「共用的就是大家分攤」，結果自己害的損失要全部吞下。第三項還藏了一個政府補助的窗口：涉及公共環境衛生、消防器材、通道溝渠的修繕，直轄市縣市政府可以補助，但很多管委會從不知道去申請。
法律定性
公寓大廈管理條例第 10 條為修繕費用分擔總則，建立三層責任結構：專有部分由區分所有權人自負、共用部分原則由公共基金或按持分分攤、可歸責於個人事由所致者由該住戶全額負擔，並開放政府補助公共環境衛生、消防、通道溝渠類修繕。
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Q1我家管線老化漏水害樓下損失，共用部分的修繕費也要我出嗎？▾
要看管線屬性。如果是你家內部的管線（專有部分），修繕費你全額負擔，還要依民法第 184 條賠償樓下損害。如果是共用立管但漏水原因在你家接點，依本條第二項但書「可歸責於區分所有權人之事由」，共用部分的修繕費也由你承擔。實務上這類糾紛務必在搶修前先拍照存證並請管委會派員見證，否則事後可能爭議是誰家的管線。可考慮投保居家綜合險中的管線漏水條款。
Q2社區要修排水溝要花一百萬，聽說政府有補助怎麼申請？▾
依本條第三項，涉及公共通道溝渠及相關設施之修繕，直轄市縣市政府得視情況補助，各縣市有自己的補助辦法。可請管委會向所在地的公寓大廈管理機關（通常是地政局或建管處）申請。多數縣市補助要求社區已完成報備立案、提供估價單三份、工程施作中和完工照片，流程約 2-3 個月。提案修繕前先去申請補助審核通過再開工，不要邊做邊申請以免落空。
Q3公寓大廈管理條例第 10 條是什麼？▾
規範公寓大廈修繕費用分擔的核心條文，建立專有部分自負、共用部分按持分分攤、可歸責住戶全額負擔三層責任結構。
Q4什麼叫專有部分跟共用部分？▾
專有部分是你家內部具有使用上獨立性的空間（如室內牆、地板、家用管線）；共用部分是供全體或多數住戶使用的部分（電梯、外牆、走廊、共用管線）。
Q5什麼是可歸責於住戶之事由？▾
因住戶故意或過失行為導致共用部分損壞，例如裝潢敲破共用管線、不當使用設備、未維護專有管線造成共用部分損害等。
Q6應有部分比例怎麼算？▾
依區分所有權人專有部分面積占全部專有部分總面積之比例，通常記載於建物登記謄本與規約附件，權狀越大分擔比例越高。
Q7社區共用設備修繕費怎麼計算分攤？▾
先看公共基金餘額是否足夠 → 不足部分按各戶應有部分比例計算 → 規約或住戶會議另有規定從其規定（如電梯費不經一樓戶）→ 開立分攤帳單通知各住戶。
Q8怎麼向政府申請社區修繕補助？▾
向所在地縣市公寓大廈管理機關提案 → 備齊報備立案證明、估價單三份、施工照片 → 補助審核通過後再開工 → 完工後憑單據核銷。流程約 2-3 個月。
Q9管委會說我該全額付，我覺得不公怎麼辦？▾
書面要求管委會說明歸責依據與因果關係 → 蒐集對自己有利證據（裝潢通知書、施工保險、原本就有損壞紀錄）→ 不成可提區分所有權人會議討論 → 最終循司法途徑。
Q10可歸責住戶賠償金額怎麼算？▾
以實際修繕費為基準（含材料、工資、檢測費），可加計因可歸責事由衍生對其他住戶的損害（民法第 184 條）+ 法定遲延利息 5%。
Q11公寓大廈第 10 條 vs 民法第 822 條差在哪？▾
民法第 822 條為共有物管理費分擔的一般原則，公寓大廈第 10 條為區分所有建物的特別法，後者另加管委會修繕主體、公共基金來源、政府補助等特殊機制。
Q12共用部分損壞 vs 鄰居漏水到我家差在哪？▾
前者適用第 10 條由管委會修並按本條分攤；後者是住戶間侵權問題適用民法第 184 條+第 195 條，由害人住戶賠償受害住戶。實務常兩者並存。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | option_a_label | option_a_value | option_b_label | option_b_value |
|---|---|---|---|---|
| 修繕部位 | 專有部分／約定專用部分 | 區分所有權人或使用人自行修繕付費 | 共用部分／約定共用部分 | 管委會修繕，公共基金支付或按持分分攤 |
| 可歸責情形 | 正常損耗 | 全體按應有部分比例分擔 | 可歸責住戶事由 | 該住戶全額負擔（第 10 條第二項但書） |
| 政府補助 | 一般修繕 | 無補助，社區自費 | 公共環境衛生／消防／通道溝渠 | 可申請直轄市縣市政府補助（第三項） |
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