公寓大廈管理條例 第 9 條
- 1.各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
- 2.住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
- 3.前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
- 4.住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 9 條確立共用部分按持分比例使用收益權，使用須依設置目的，違反者管委會可制止並訴請法院處置與求償。
Q · 鄰居把公共走廊、頂樓平台占為己用，我能怎麼辦？
依公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項與第 4 項，住戶使用共用部分必須符合設置目的及通常使用方法，違反時管委會應制止並可訴請法院為必要處置、請求損害賠償。實務上的標準路徑是：拍照存證 → 書面通知管委會 → 管委會不動時自行寄存證信函 → 訴請法院排除侵害並請求不當得利返還，涉及消防逃生通道者可同步向消防局檢舉。
白話解讀
「大家都有份」在公寓大廈裡不是客套話，是法律明文。你買的那戶房子對應了一個比例（權狀上的「共有持分」），這個比例決定你對一樓大廳、走廊、電梯、屋頂平台這些共用部分的使用收益權有多大。重點在第一項的但書：「另有約定者從其約定」。這表示你和其他住戶可以用規約或區分所有權人會議決議，把某塊共用空間劃給特定戶使用（例如一樓院子給一樓戶、頂樓平台給頂樓戶），但這個約定不能違反其他法律（第三項）。第二項更關鍵：使用共用部分時要依「設置目的及通常使用方法」，不能把電梯間當倉庫、把逃生梯堆雜物、把停車場私設圍籬。違反的人管委會可以制止，不聽的話可以請主管機關或上法院，還能要求損害賠償。這條把公寓大廈的使用秩序從「看大家有沒有意見」轉換成「法律強制」，是管委會對付違規住戶最基本的武器。
法律定性
公寓大廈管理條例第 9 條為共用部分使用收益的總則性規範，建立三層秩序：第一項按共有持分比例確立基本使用收益權、第二項以「設置目的及通常使用方法」設定使用界線、第三項劃定但書約定不得違反區域計畫法、都市計畫法及建築法令的紅線，第四項則賦予管委會制止權、行政及司法救濟管道，並包含損害賠償請求權基礎。
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🧮 本條試算
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🗺 判斷流程
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Q1鄰居把公共走廊當作自家鞋櫃空間用了很久，我能做什麼？▾
依本條第二項，共用部分使用應依設置目的及通常使用方法，走廊的用途是通行不是收納。先請管委會書面制止，管委會不動的話可自己寄存證信函引用本條第四項訴請法院必要處置。拍照時要拍出鞋櫃擋住通行或影響消防的明顯證據，若鞋櫃擋住消防逃生通道，可以直接向消防局檢舉違反消防法，雙管齊下最有效。
Q2頂樓平台被前任屋主規約約定給頂樓戶專用，現在我買了其他樓，可以主張那規約無效嗎？▾
要看該規約是否違反本條第三項（違反建管、消防、區域計畫等法令）。如果頂樓平台是建築法規認定的避難層或有公共設施（水塔、消防設備），規約約定專用就違法無效。申請該棟建築的建築執照和竣工圖，看頂樓平台的登記用途。若登記為「避難平台」或「機電空間」，規約約定專用自始無效，可以訴請確認該約定無效。
Q3管委會制止無效時下一步怎麼走？▾
依本條第四項，管委會可請求主管機關（地方政府建管處或工務局）為必要處置，或直接訴請法院。住戶個人也可以基於共有人地位，依民法第 767 條訴請排除侵害，並請求不當得利返還及損害賠償。實務上由管委會出面比個人提告更具拘束力，因為判決可拘束全體住戶。
Q4公寓大廈管理條例第 9 條規範什麼？▾
共用部分按持分比例的使用收益權，含使用方法限制、規約紅線、違規救濟四層架構，是社區共用空間秩序的核心條文。
Q5什麼是共用部分？▾
公寓大廈專有部分以外的部分及不屬專有的附屬物，含大廳、走廊、樓梯、屋頂平台、機電室、地下室等。
Q6「設置目的」怎麼判斷？▾
看建築執照、原始建築設計圖、使用執照登記的用途，例如走廊登記為通行、頂樓登記為避難平台。
Q7規約約定專用權是什麼？▾
區分所有權人會議或規約把某塊共用空間劃給特定戶使用的安排，但不得違反第 9 條第 3 項上位法令紅線。
Q8鄰居違規占用公共空間怎麼處理？▾
5 步驟：拍照存證 → 書面通知管委會 → 寄存證信函 → 行政檢舉 → 訴請法院排除並求償。
Q9違規占用要賠多少？▾
依占用面積 × 期間 × 地段租金行情估算不當得利，加上實際損害如清潔費、修復費。
Q10訴請法院要多少錢？▾
依請求金額計算裁判費（約 1.1%），律師費 6-12 萬起跳，若請求金額在 50 萬以下可走小額訴訟程序。
Q11怎麼證明違反設置目的？▾
調出建築執照、使用執照、原始竣工圖，比對現況使用方式與登記用途的差異，必要時請建築師出具鑑定報告。
Q12公寓大廈第 9 條 vs 民法第 818 條共有物使用差在哪？▾
民法 818 是共有物原則，第 9 條是公寓大廈特別法且救濟機制更強：管委會制止權 + 行政救濟 + 司法救濟三軌並行。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | applicable_route | remedy |
|---|---|---|
| 走廊堆雜物 | 本條第 2 項違反設置目的 | 管委會制止 + 訴請排除 + 涉消防可檢舉 |
| 規約約定頂樓專用但違反建築法令 | 本條第 3 項約定無效 | 訴請確認該規約條款無效 |
| 一樓圍籬騎樓收歸私用 | 本條第 2 項 + 建築法 25 條 | 訴請排除 + 不當得利返還 |
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