重點摘要公寓大廈管理條例第 8 條原則禁止外牆變更，但有 12 歲以下兒童或 65 歲以上老人之住戶，得裝不妨礙逃生、不突出外牆面之防墜設施。
Q · 管委會說規約禁止裝鐵窗，但我家有小孩，我能裝嗎？
能。第 8 條第二項規約擋不住
依公寓大廈管理條例第 8 條第二項，公寓大廈有 12 歲以下兒童或 65 歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。此項為強行規定，違反此項之規約部分無效。但條件嚴格：必須同時符合「不妨礙逃生」與「不突出外牆面」兩個條件，且設置理由消失（兒童長大、老人遷出）時應改善或回復原狀。
窗戶裝鐵窗這件事，大部分人以為只是「管委會同不同意」的問題。其實藏著一個重要的法律轉折：原則上，外牆、樓頂、陽台你不能隨便改造（包括裝鐵窗、掛廣告、變色），必須依法令、規約或區分所有權人會議決議。但有兩種住戶是例外：家裡有 12 歲以下兒童的，以及家裡有 65 歲以上老人的。這兩種住戶可以設置「不妨礙逃生且不突出外牆面」的防墜設施，管委會不能用「破壞美觀」當理由阻止。這條在民國 102 年和 105 年修了兩次，每次都是因為兒童墜樓和老人跌落事件頻傳後，立法院被迫反應。這是法律上少數「生命直接戰勝美觀」的明文案例。但條件是嚴格的：必須是逃生無礙、不突出外牆、而且當兒童長大或老人搬走後，理由消失就要拆除。違反的住戶管委會可以報請主管機關罰錢，還要在一個月內回復原狀。
公寓大廈管理條例第 8 條為外牆使用權限總則，建立兩層規範：第一項原則禁止住戶擅自變更外牆、樓頂平臺及共用部分之防空避難設備，須依規約或區分所有權人會議決議並向主管機關報備；第二項為弱勢住戶例外條款，允許有 12 歲以下兒童或 65 歲以上老人之住戶設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。違反者由管委會制止，並依第 49 條報請主管機關處理。
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管委會的規約在你這種情況下無效。依公寓大廈管理條例第 8 條第二項，12 歲以下兒童的住戶可以設置防墜設施，規約不能凌駕於法律。書面申請並引用這條，管委會仍拒絕的話可向地方政府公寓大廈管理科檢舉。內行人提示：申請時選擇「隱形鐵窗」或「內推式防墜網」這種符合「不突出外牆面」的設計，管委會連美觀論點都沒了。
原則上要拆。第二項寫得很清楚「設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀」。除非你家裡還有其他 12 歲以下兒童或 65 歲以上老人，或你自己已滿 65 歲。內行人提示：如果你快滿 65 歲，可以申請延期到你滿 65 歲那天，理由就自動符合。實務上管委會為此鬧上法院不划算，通常會接受合理延期主張。
規範外牆、樓頂平臺及共用部分之變更原則禁止，並為 12 歲以下兒童、65 歲以上老人住戶開設防墜設施例外。
兩個條件：火災時人員可從外牆開口逃生（鐵窗須有可開啟逃生口）、設施未超出建築外牆平面（隱形鐵窗、內推式防墜網最合規）。
第 8 條第二項屬強行規定，規約違反此項部分依民法第 71 條無效，住戶仍得依本項設置防墜設施。
防空避難設備屬共用部分，其用途涉及全體區分所有權人安全利益，故與外牆、樓頂同受變更限制。
備齊戶籍謄本證明家中有 12 歲以下兒童或 65 歲以上老人 → 選符合「不妨礙逃生＋不突出外牆面」之設計 → 書面通知管委會引用第 8 條第二項 → 仍拒絕可向主管機關檢舉。
管委會應先制止 → 不遵從者報請主管機關依第 49 條處 4-20 萬元罰鍰 → 住戶 1 個月內回復原狀 → 屆期未回復管委會得代為回復並向住戶求償費用。
戶籍謄本是最直接證據，另可備出生證明、健保卡、敬老卡等。實務上管委會收到戶籍謄本即無拒絕空間。
須先經主管機關依第 49 條處分、給予 1 個月回復期 → 住戶屆期未回復管委會始得代為回復 → 費用得向該住戶求償。管委會不得逕行拆除。
前者是「住戶權利義務」層面（管委會 vs 住戶），後者是「建築技術」層面（高度、強度、間距）。設計時兩者都要符合，缺一不可。
隱形鐵窗（鋼索式）不妨礙逃生且不突出外牆，合規；傳統密封鐵窗無逃生口違反「不妨礙逃生」，不合規。火災逃生路徑是判別關鍵。
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| 防墜設施類型合規性對照 |
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公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。
立法理由一、第一項規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻。 二、違反第一項規定除處以罰鍰外，並應限期於一個月內回復原狀。逾期未回復原狀者，由主管機關代為回復原狀，其費用由該住戶負擔。
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
立法理由照黨團協商條文通過。
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。 住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
立法理由一、有鑑於邇來兒童墜樓事件頻傳，部分民眾為預防兒童發生墜樓事故，於自家陽臺或窗戶裝設防墜設施，卻遭公寓大廈管理委員會以破壞大樓美觀，恐影響房價為由加以制止。依本條第一項規定，住戶裝設防墜設施須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之限制，然維持大樓美觀的考量，若凌駕於兒童生命安全保障之上，實有悖情理。 二、在兼顧都市景觀、消防救災、公寓大廈管理組織之合理運作及區分所有權人權益之前提下，政府更應正視頻仍發生的兒童墜樓事件。尤其在家中有十二歲以下兒童之住戶，當其認有增設防墜設備之必要，卻每發生與管理組織（包括區分所有權人會議與管理委員會）決議扞格之情事，而無法設置必需的安全裝置，導致兒童居住、生活的危險威脅。 三、原第二項之項次變更為第三項，併為文字修正。
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。 住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
立法理由公寓大廈之防墜設施，除現行法前次修正所增加之十二歲以下兒童住戶，得不受規約或區分所有權人會議決議之限制外，如有六十五歲以上老人之住戶，因其年老行動不便，亦有設置之需要，爰於第二項首句兒童二字後增訂「或六十五歲以上老人」，其餘維持原法條文。
一、第一項規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻。 二、違反第一項規定除處以罰鍰外，並應限期於一個月內回復原狀。逾期未回復原狀者，由主管機關代為回復原狀，其費用由該住戶負擔。
照黨團協商條文通過。
一、有鑑於邇來兒童墜樓事件頻傳，部分民眾為預防兒童發生墜樓事故，於自家陽臺或窗戶裝設防墜設施，卻遭公寓大廈管理委員會以破壞大樓美觀，恐影響房價為由加以制止。依本條第一項規定，住戶裝設防墜設施須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之限制，然維持大樓美觀的考量，若凌駕於兒童生命安全保障之上，實有悖情理。 二、在兼顧都市景觀、消防救災、公寓大廈管理組織之合理運作及區分所有權人權益之前提下，政府更應正視頻仍發生的兒童墜樓事件。尤其在家中有十二歲以下兒童之住戶，當其認有增設防墜設備之必要，卻每發生與管理組織（包括區分所有權人會議與管理委員會）決議扞格之情事，而無法設置必需的安全裝置，導致兒童居住、生活的危險威脅。 三、原第二項之項次變更為第三項，併為文字修正。
公寓大廈之防墜設施，除現行法前次修正所增加之十二歲以下兒童住戶，得不受規約或區分所有權人會議決議之限制外，如有六十五歲以上老人之住戶，因其年老行動不便，亦有設置之需要，爰於第二項首句兒童二字後增訂「或六十五歲以上老人」，其餘維持原法條文。
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