公寓大廈管理條例 第 7 條
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公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
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重點摘要公寓大廈共用部分中，建築結構、連通走廊、屋頂、違法令使用、生活不可或缺者，依條例第 7 條不得約定專用。
Q · 建商賣我「專屬頂樓平台」「獨家庭院」，這種約定真的有效嗎？
觸到第 7 條五款禁區的約定自始無效
依公寓大廈管理條例第 7 條，五款共用部分絕對禁止約定專用：建物本身所占地面、連通走廊樓梯與防火巷、基礎主樑承重牆與屋頂結構、違反法令使用限制者、固定使用方法且生活不可或缺者。建商在買賣契約寫明「專屬使用」、住戶會議決議將共用空間劃給某戶，只要落入這五款任一範圍，從一開始就不生效力，買方付的溢價可向建商追償，其他住戶可訴請法院確認無效。
深度解讀
你買預售屋時，建商說頂樓平台「專屬於頂樓戶使用」，或一樓住戶說前面那塊庭院是「我的」。聽起來合理，直到有一天你發現，這些「約定專用」可能根本無效。這條劃下了一條鐵線：有五種共用部分，不管建商怎麼賣、住戶怎麼約定、規約怎麼寫，都不能變成某一戶的專用。公寓的地基、主樑、承重牆、屋頂結構是整棟大樓的命脈，連通走廊、樓梯、門廳、防火巷是全體住戶的逃生線。這些東西一旦被某戶獨占，整棟大樓的安全就被綁架了。很多買頂樓加蓋或一樓後院的人，付了溢價後才發現那塊地根本不是他的，建商的廣告詞經不起這條法律的檢驗。更麻煩的是，就算建商當年在契約裡寫明「約定專用」，只要違反這條就自始無效。
- 白話解讀與法律定性
- 思考脈絡與流程圖
- 12 則常見問答
- 易混概念對照
- 6 國規定對照
立法沿革 2 版
- 法令名詞
- 區分所有權人名詞
本條有 2 段立法理由。
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