公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
重點摘要公寓大廈共用部分中，建築結構、連通走廊、屋頂、違法令使用、生活不可或缺者，依條例第 7 條不得約定專用。
Q · 建商賣我「專屬頂樓平台」「獨家庭院」，這種約定真的有效嗎？
觸到第 7 條五款禁區的約定自始無效
依公寓大廈管理條例第 7 條，五款共用部分絕對禁止約定專用：建物本身所占地面、連通走廊樓梯與防火巷、基礎主樑承重牆與屋頂結構、違反法令使用限制者、固定使用方法且生活不可或缺者。建商在買賣契約寫明「專屬使用」、住戶會議決議將共用空間劃給某戶，只要落入這五款任一範圍，從一開始就不生效力，買方付的溢價可向建商追償，其他住戶可訴請法院確認無效。
你買預售屋時，建商說頂樓平台「專屬於頂樓戶使用」，或一樓住戶說前面那塊庭院是「我的」。聽起來合理，直到有一天你發現，這些「約定專用」可能根本無效。這條劃下了一條鐵線：有五種共用部分，不管建商怎麼賣、住戶怎麼約定、規約怎麼寫，都不能變成某一戶的專用。公寓的地基、主樑、承重牆、屋頂結構是整棟大樓的命脈，連通走廊、樓梯、門廳、防火巷是全體住戶的逃生線。這些東西一旦被某戶獨占，整棟大樓的安全就被綁架了。很多買頂樓加蓋或一樓後院的人，付了溢價後才發現那塊地根本不是他的，建商的廣告詞經不起這條法律的檢驗。更麻煩的是，就算建商當年在契約裡寫明「約定專用」，只要違反這條就自始無效。
公寓大廈管理條例第 7 條為共用部分使用權的鐵壁條款，以列舉方式劃定五款絕對禁止約定為專用部分的範圍，目的在於保障建築結構安全、共同逃生動線、法令使用限制與生活共同利用需求，凡違反者，無論契約或規約皆自始無效。
AI 輔助整理，以條文原文為準
先看那塊庭院是否落入本條任一款禁止範圍（特別是第一款公寓大廈本身所占之地面）。如果是，你的專用約定從一開始就無效，你能做的是向建商追究違反契約誠信的責任，要求返還溢價或損害賠償。內行人提示：預售屋交屋六年內追究建商最有力。先去地政事務所申請建物登記謄本，看那塊地的登記類型，這決定你的案件有沒有機會。
如果該空間落入本條五款禁止範圍，規約違反本條的部分自始無效，任一區分所有權人都可以訴請確認無效。不需要經過特別多數決。內行人提示：先準備三樣東西：該空間的建築圖、規約正本、主張違反本條哪一款的具體理由。直接到法院聲請確認無效之訴即可，勝訴機率很高，因為這條是強制規定。
建立公寓大廈共用部分絕對禁止約定專用的五款禁區，是契約自由與建築安全的法律邊界。
專有部分是區分所有權人可自由處分的個別空間，共用部分是全體共有的結構與設施。第 7 條五款共用部分還禁止被約定為專用。
違反建築法、消防法、土地使用分區管制等強制規定的用途，例如將逃生通道改作店面或將公共設施區改作私人停車。
民法第 799 條規範區分所有建物共有部分基本架構，公寓大廈管理條例第 7 條是針對「約定專用」設下絕對禁區的特別法。
申請建物登記謄本確認違反第 7 條 → 寄存證信函 → 不成則向地方法院民事庭提起確認無效之訴 + 不當得利返還。
備齊建築圖、契約或規約正本、違反本條哪一款的具體理由，向不動產所在地的地方法院民事庭提起確認之訴。
確認之訴裁判費按訴訟標的價額計算（約 1.1%），律師費 6-12 萬起跳；若同時提不當得利返還則依請求金額另計。
建物登記謄本、原始建築執照圖、建築師意見書、消防局逃生動線圖、地政事務所空間用途登記，皆為關鍵證據。
頂樓平台在不影響公共設施與不違反法令前提下可約定專用；屋頂構造本身（承重結構）絕對不能約定專用。
第 7 條為強制規定，規約決議違反本條的部分自始無效。再多人通過的決議也無法使違法的約定生效。
| category | scope | rationale |
|---|---|---|
| 第 1 款 | 公寓大廈本身所占之地面 | 建物基地為全體區分所有權人共有，個別獨占即破壞共有基礎 |
| 第 2 款 | 連通走廊、樓梯、通往室外的通路或門廳、社區內巷道與防火巷弄 | 公共逃生動線，個別獨占將危及全棟住戶生命安全 |
| 第 3 款 | 基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造 | 建築結構承重核心，個別獨占即綁架整棟建物安全 |
| 第 4 款 | 約定專用有違法令使用限制者 | 建築法、消防法、土地使用分區管制等強制規定的兜底 |
| 第 5 款 | 其他有固定使用方法且生活不可或缺之共用部分 | 概括條款，涵蓋無法窮舉但具備同等重要性的共用設施 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
立法理由照黨團協商條文通過。
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
立法理由本條未修正。
照黨團協商條文通過。
本條未修正。
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