公寓大廈管理條例 第 12 條
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 12 條：共同壁、樓地板及其內管線維修費由雙方共同負擔，但可歸責一方者由該方付全額。
Q · 樓上漏水滲到我家，維修費用要誰付？
依公寓大廈管理條例第 12 條，共同壁、樓地板及其內管線維修費用由相鄰兩戶區分所有權人共同負擔。但若損壞係因「可歸責於某一方」之事由（如裝潢打釘、防水層失修、浴室溢水未處理）所致，則由該方負擔全額。實務上爭點不在分攤公式，而在「誰能舉證對方有可歸責事由」，因此第一步應委請抓漏公司或土木技師公會出具鑑定報告。
白話解讀
你家牆壁裂了、樓上漏水滲下來、埋在天花板裡的管線破了——這些看似私人的問題，法律上其實是「共同事件」。你和隔壁鄰居共用一面牆，你和樓上樓下共用一片樓地板，那些藏在裡面的管線也是共用設施。正常情況下維修費雙方平分，但本條有個隱藏的轉折：如果是「可歸責於某一方」造成的損壞（你家裝潢打錯釘子、樓上浴室漏水沒處理），那一方要負全額。很多鄰居戰爭都卡在這裡：對方不承認是他造成的，你也沒證據，結果只能各付一半。這條法律真正的戰場不是費用分攤公式，是「誰要舉證」。
法律定性
公寓大廈管理條例第 12 條為「共用結構維修費用分攤」之核心規範，建立「原則共同負擔、例外歸責個別負擔」雙層分擔機制，適用於相鄰兩戶共有之共同壁、樓地板及其內埋設管線（含給水、排水、電力、瓦斯管線）之修繕費用歸屬。
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Q1樓上漏水滲到我家，我可以自己找人修然後寄帳單給樓上嗎？▾
不建議。民法第 172 條無因管理的確允許你為他人管理事務後請求費用，但前提是符合本人意思或有利於本人。擅自找貴森森的師傅施工，事後要帳單的話對方可以主張不合理拒付。內行人提示：正確流程是先書面通知對方限期處理，對方不處理後再自行處理並保留完整發票收據，這樣你才能在訴訟中完整追回費用。
Q2共同壁到底是誰的？我能不能自己決定打掉？▾
共同壁的使用權屬於兩側區分所有權人「共同所有」，不是你一個人的。你在自己這一側貼磁磚、掛東西原則上沒問題，但打穿、敲除、變更結構必須取得另一側同意。擅自動工被告的話你要負全額修復費和可能的損害賠償（民法第 184 條）。內行人提示：就算你老婆說「那面牆我很想打掉啦」，法律上那面牆不是「你們家的牆」。
Q3什麼叫「可歸責於區分所有權人之事由」？▾
指因該住戶故意、過失或未盡管理維護義務所致之損壞，例如裝潢時打穿管線、防水層老舊未更換、明知漏水仍不處理、浴缸溢水未即時關閉等。實務上由原告（請求對方付全額者）負舉證責任，因此第一手鑑定報告是關鍵。內行人提示：法院判斷可歸責性時，會看「該住戶是否盡到一般公寓住戶應有的管理義務」，而非「是否有完美的注意」。
Q4公寓大廈管理條例第 12 條是什麼？▾
規範相鄰兩戶共用之共同壁、樓地板及其內管線維修費用的分攤原則。原則上雙方共同負擔，但可歸責一方者由該方全額負擔。是公寓鄰居漏水、隔音、管線糾紛的核心費用歸屬規範。
Q5共同壁和樓地板包含哪些範圍？▾
共同壁是相鄰兩戶共有的分戶牆，樓地板是上下層共有的結構樓板，包含其內埋設的給水管、排水管、電力線、瓦斯管、防水層等。但不包含住戶各自牽進室內的延伸管線。
Q6什麼是可歸責於區分所有權人之事由？▾
指該住戶故意、過失或未盡管理維護義務所致之損壞，例如裝潢時打穿管線、防水層老化多年未維護、浴缸溢水未即時關閉、明知漏水仍不處理等。
Q7本條跟民法第 822 條差在哪？▾
民法 822 條是共有物費用負擔的「普通規定」，按應有部分比例分擔。公寓條例 12 條是「特別規定」，採「原則共同、例外歸責」雙層設計，特別法優先適用。
Q8樓上漏水我家泡湯怎麼處理？▾
第一步拍照錄影存證，第二步書面通知對方限期檢查（存證信函或 LINE 已讀），第三步委請抓漏公司或土木技師公會鑑定，第四步調解或訴訟。別跳過鑑定直接吵架。
Q9鑑定費用大概多少？▾
簡易抓漏公司鑑定 5,000-15,000 元，土木技師公會正式鑑定 30,000-80,000 元。鑑定費若證實對方可歸責，可一併請求對方負擔。
Q10怎麼證明對方有可歸責事由？▾
鑑定報告載明漏水源頭與成因、對方裝潢工程記錄、過往同類爭議的書面紀錄、目擊證人（如管委會、清潔人員）、現場照片與時序記錄等。
Q11請求對方付全額怎麼計算？▾
包含修繕主體工程費（防水、抓漏、油漆、磁磚復原）、被損財物賠償（家具、家電、地板）、鑑定費、若另起侵權之訴可加精神慰撫金（民法 195 條）。
Q12公寓條例 12 vs 民法 184 哪個告？▾
兩條可並行請求。12 條是費用分攤基礎（無須證明過失即可主張平分），184 條是侵權損害賠償（須證明故意過失但可請求家具等額外損害）。實務上常合併主張。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | items |
|---|---|
| 請求權基礎 | [ { "label": "公寓條例 12 條", "value": "費用分擔規範，原則共同負擔，例外可歸責" }, { "label": "民法 184 條", "value": "侵權損害賠償，須證明故意過失及因果關係" }, { "label": "民法 822 條", "value": "共有物費用負擔之普通規定，按應有部分比例" } ] |
| 舉證負擔 | [ { "label": "請求對方付全額", "value": "原告須證明對方「可歸責」事由（裝潢、失修、過失）" }, { "label": "請求對方付一半", "value": "原則推定共同負擔，無須舉證可歸責性" }, { "label": "請求侵權賠償（如家具損失）", "value": "原告須證明故意過失、行為、損害、因果關係四要件" } ] |
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