公寓大廈管理條例 第 13 條
公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限： 一、配合都市更新計畫而實施重建者。 二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。 三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。
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重點摘要公寓大廈重建原則須全體區分所有權人及基地權利人同意，三例外可走多數決：都市更新、嚴重毀損危害公安、重大事變。
Q · 公寓大廈想重建，需要多少人同意？
依公寓大廈管理條例第 13 條，重建原則上須經全體區分所有權人、基地所有權人、地上權人、典權人同意，等於每個利害關係人都有否決權。例外三款：配合都市更新計畫、嚴重毀損危害公安、地震水災火災等重大事變致危害公安。實務上自力重建幾乎不可能，台灣老屋成功重建九成以上是走都更（第一款）路徑。
白話解讀
一棟大樓要整個打掉重蓋，在法律上是一件極度困難的事。原則上你的大樓裡只要有一戶不同意，整個重建計畫就會死在原地。這條給了全體住戶一個近乎絕對的否決權，包括基地所有權人、地上權人、典權人在內全部都要點頭。聽起來很民主，實際上是老屋重建卡關的最大原因。但條文給了三個例外：都市更新、嚴重毀損危害公安、重大災害導致危害。這三個例外是為了讓「釘子戶綁架全樓」這件事有解方。你住的如果是 30 年以上的老公寓，這條直接決定了你家未來十年的命運：能不能重建、要不要被政府介入、改建後會不會換房子。
法律定性
公寓大廈管理條例第 13 條為公寓大廈重建之同意門檻規範，建立「全體同意」為原則、三款例外條件下得不適用之雙層結構，平衡個別產權絕對保護與整體建物更新需求，係台灣老屋重建程序之核心條文。
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Q1為什麼我家老公寓都更喊了 20 年都不動？▾
多半卡在同意門檻這一關。原則要 100% 同意，除非走都更才能降到 75%-90% 多數決。但就算走都更，還要搞定權利變換、實施者、基地整合、建商合約，每一關都能卡好幾年。內行人提示：台灣老屋重建成功的案例，九成以上是走都更路徑（例外第一款）。
Q2大樓火災燒掉一部分，能不能直接啟動重建？▾
要看毀損程度是否達到「危害公共安全之虞」。這不是住戶自己認定，必須由政府委託或公認的第三方（技師公會、建築師公會）出具鑑定報告。火災後第一時間向縣市政府建管單位申請結構鑑定，是啟動第三款例外的關鍵文件。內行人提示：「重大事變＋公安疑慮」雙重認定一旦拿到，連不同意的少數住戶也擋不住重建。
Q3公寓大廈管理條例第 13 條是什麼？▾
規範公寓大廈重建之同意門檻，原則 100% 全體同意，三款例外可走多數決，是台灣老屋重建困局的核心條文。
Q4什麼叫嚴重毀損危害公共安全？▾
建物結構達到傾頹、朽壞或重大損傷，經技師公會、建築師公會等具公信力第三方鑑定確認有危害公安之虞。
Q5區分所有權人、地上權人、典權人是什麼？▾
區分所有權人是專有部分房屋所有人；地上權人是在他人土地上有建築物的物權人；典權人是支付典價使用收益的物權人。
Q6本條三款例外的法律性質是什麼？▾
例外條款是憲法第 23 條公益限制原則的具體化，平衡個別財產權絕對保護與整體建物更新公益。
Q7公寓大廈想重建怎麼辦？▾
先釐清適用哪款（自力 / 都更 / 危害公安 / 災後）→ 盤點全樓產權 → 找技師鑑定或都更實施者 → 召開區分所有權人會議。
Q8怎麼證明大樓嚴重毀損危害公安？▾
向縣市政府建管單位申請結構鑑定，或委託土木技師公會、建築師公會出具專業鑑定報告。
Q9公寓重建要多少錢？▾
都更走權利變換通常無自付，自力重建每坪建造成本約 12-20 萬，外加拆除、設計、規費等。
Q10怎麼處理不同意重建的釘子戶？▾
落入三款例外者，依本條例第 14 條請求不同意戶強制出讓區分所有權；原則條款下無強制機制。
Q11公寓大廈管理條例 13 vs 都市更新條例 22 哪個有利？▾
都更條例 22 是 75%-90% 多數決，比本條 100% 同意低；想實際推動重建絕大多數走都更條例。
Q12公寓大廈管理條例 13 vs 危老重建條例差在哪？▾
本條原則 100% 同意可走例外多數決；危老重建仍要 100% 同意但程序快、稅捐與容積獎勵高。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 原則條款 | 例外 1 都更 | 例外 2 危害公安 | 例外 3 重大事變 |
|---|---|---|---|---|
| 同意門檻 | 100% 全體 | 75%-90% 多數決 | 區分所有權人會議決議 | 區分所有權人會議決議 |
| 啟動條件 | 任意自力重建 | 符合都市更新條例 22 條 | 第三方專業鑑定 | 災後公安認定 |
| 釘子戶處理 | 不可強制 | 可強制徵收(都更 57) | 本條例 14 條強制出讓 | 本條例 14 條強制出讓 |
| 實務常見度 | 罕見 | 九成以上案件 | 災後第二大路徑 | 突發事件 |
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