公寓大廈管理條例 第 42 條

登記證由中央主管機關（現為內政部國土管理署）核發，可上該署的公寓大廈管理維護公司查詢系統輸入公司名稱或統編查驗。重點看三件事：登記證號是否真實、效期是否在有效期內、業務範圍是否涵蓋本次合約內容。內行人提示：管理員個人的認可證查驗網址不同，是另一個系統，公司與個人證件不可互通查驗。

授權社區三種治理機關（管委會、管理負責人、區權會）外包物業管理，並限定受任對象須有登記證或認可證。是社區外包管理的合法入口。

登記證給管理維護公司（依第 41 條核發給法人），認可證給個別管理服務人員（依第 44 條核發給自然人）。一個是公司執照、一個是個人執照。

管理負責人用於未成立管委會的小型社區，依本條規定權限與管委會相當，可獨立簽約外包物業管理。

前者是公司型態團隊服務（領登記證），後者是個別自然人服務（領認可證）。中大型社區通常聘公司，小型社區可只聘個人管理員。

確認委任主體 → 查驗對象資格（登記證/認可證）→ 議定合約 → 公告備查 → 定期複核效期。完整五步流程。

合法基礎瞬間消失。立刻要求補件展延，或啟動終止合約程序，並重新招標。同時記錄查證紀錄保護管委會免責。

管委會成員可能被住戶以善良管理人注意義務（民法 535）求償，重大過失可能涉刑法 276 業務過失，保險也可能拒賠。

中大型社區聘公司有團隊與保險賠付能力；小社區聘個人成本低但個人責任承擔有限。兩種都合法但風險不同。

民法委任是私法基礎，本條疊加公法資格限制。對象不符本條者，即使民法上契約有效也違反強制規定。