公寓大廈管理條例 第 43 條
公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務： 一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。 二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。 三、應依業務執行規範執行業務。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 43 條規範物業管理維護公司執業三大義務：聘僱合格人員、指派合格人員、依業務執行規範執行業務。
Q · 物業公司派沒有認可證的人來我家社區，違法嗎？
依公寓大廈管理條例第 43 條第二款，管理維護公司必須指派領有中央主管機關認可證的繼續性管理服務人員辦理管理維護事務。派遣無證人員違反本條，社區可書面要求公司更換，公司不處理者可向地方主管機關（直轄市政府或縣市政府）檢舉，依第 61 條處公司 3-15 萬元罰鍰，情節重大可廢止登記。
白話解讀
物業公司把人一派、制服一穿就能開始賺錢？不行。這條給物業管理公司套了三條鎖鏈。第一，公司聘的管理員不能湊數，必須有一定人數是「有中央認可證」且「繼續性從業」的人，而且公司要監督考核他們。第二，派到你家社區的人必須是這些有證的管理員，不能派一個沒證的臨時工過來糊弄。第三，整個業務執行要照中央主管機關訂的「業務執行規範」走，不能自己想怎麼做就怎麼做。這三條鎖鏈的共同指向：保障社區住戶拿到的是合法、專業、可追蹤責任的管理服務。違反這條，公司會被罰 3 到 15 萬（第六十一條），情節重大會廢登記。
法律定性
公寓大廈管理條例第 43 條為台灣物業管理產業的執業總則，建立管理維護公司執業三大義務：聘僱領有中央主管機關認可證之繼續性管理服務人員並負監督考核之責、指派該等人員辦理管理維護事務、依業務執行規範執行業務，構成物業管理業內部品管的基礎規範。
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Q1我怎麼知道物業公司派到我家的管理員有沒有認可證？▾
合法的管理員應該要有中央主管機關（內政部）核發的認可證，依第四十四條第一項規定不得轉借他人使用。你可以直接要求他出示，或向物業公司要派遣人員的認可證影本。內行人提示：認可證上會記載持證人的業別（一般事務/財務/安全），你可以對照他實際在做的工作，有些公司讓只有「一般事務」認可的人去碰財務，這個違反第四十四條可以檢舉。
Q2物業公司聘多少有證人員才算合法？▾
「一定人數」由中央主管機關依業務類別和規模訂定，詳細規定在「公寓大廈管理服務人管理辦法」裡。實務上會依公司管理的社區戶數和類型計算最低有證人員比例。內行人提示：別糾結法定比例，直接要求派到你家社區的所有人員都有認可證。單一社區的派遣是最容易查證、也最能影響公司派工決策的著力點（本數據請以現行法為準）。
Q3公寓大廈管理條例第 43 條規範什麼？▾
規範物業管理維護公司執業三大義務：聘僱合格人員並監督考核、指派合格人員辦理事務、依業務執行規範執業。這條是物業管理業的內部品管線。
Q4什麼是中央主管機關認可證？▾
內政部依公寓大廈管理服務人管理辦法核發給管理服務人員的執業憑證，分一般事務、財務、安全等業別記載，不得轉借他人使用。
Q5什麼叫業務執行規範？▾
中央主管機關依第三款訂定的物業管理業務標準作業規範，公司必須依此執行不得自行其是。
Q6繼續性從業人員是什麼意思？▾
非臨時、非兼職，以該職務為主要收入來源的長期僱用人員。臨時工或外包人員不算數。
Q7怎麼查物業公司派來的管理員有沒有認可證？▾
直接要求出示認可證、或向物業公司書面索取派遣人員認可證影本清單。合法公司不會拒絕，會猶豫的就是警訊。
Q8物業公司違反第 43 條怎麼檢舉？▾
先書面要求公司改善（存證信函或 email）→ 公司未處理 → 備齊證據向直轄市或縣市政府建管/工務單位檢舉 → 依第 61 條可罰公司 3-15 萬。
Q9管委會簽約時要怎麼確保物業公司合規？▾
在合約附件要求公司列出所有派遣人員的認可證影本清單，並要求變更時須通知社區。這個動作會篩掉違法公司。
Q10違反第 43 條罰多少錢？▾
依第 61 條公司處 3-15 萬罰鍰，情節重大可廢止公司登記。罰公司不罰社區，但社區可作為終止契約事由。
Q11公寓大廈管理條例 43 vs 44 條差在哪？▾
43 條規範管理維護公司（法人）的三大義務，44 條規範受僱於公司的個人管理服務人員義務。公司違反 43 罰 3-15 萬，個人違反 44 罰 1-5 萬。
Q12管理維護公司 vs 獨立個人管理服務人差在哪？▾
管理維護公司適用第 43、44 條（法人+受僱人員雙層），獨立個人管理服務人適用第 45 條（個人自負成敗），罰則和監督機制不同。
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| 比較面向 | this_article | article_44 | article_45 |
|---|---|---|---|
| 規範對象 | 管理維護公司（法人） | 受僱於公司之管理服務人員（個人） | 公司外獨立執業個人管理服務人 |
| 核心義務 | 聘合格人員、指派合格人員、依規範執業 | 依核准業務執行、出示認可證、定期參加講習 | 依核准業務執行、出示認可證、定期參加講習 |
| 違反罰則 | 公司罰 3-15 萬（第 61 條），重大廢登記 | 個人罰 1-5 萬（第 61 條），重大廢認可 | 個人罰 1-5 萬（第 61 條），重大廢認可 |
| 責任歸屬 | 法人責任，無法推給個別員工 | 個人責任，公司另負監督責任 | 個人責任，獨立執業自負成敗 |
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