提示民事強制執行改進事項 第 4 條

白話解讀

根據法規《提控民事強制執行改進事項第 4 條》，就該法條進行逐條釋義如下： (一) 查封不得過度：執行法院在查封債務人的不動產時，應確保查封所得價金足以清償債權和債務人應負擔的費用，並不得超過該標的物的價值。如果債務人擁有多筆不動產，法院應根據這一標準來選擇查封的標的物。同樣地，當有多筆不動產拍賣時，法院應該根據實際情況，在拍賣公告中說明："如有一筆或多筆不動產拍賣所得價金已足以清償債權和債務人應負擔的費用，剩餘部分不予拍賣"，以便有彈性地處理。 (二) 查封時應查明占有使用情形：執行法院在查封不動產時，應詳細調查該不動產的占有和使用情況。如果該不動產全部或部分被第三人占有和使用，法院應詳細查明占有使用人的姓名、住址和其使用的權源。如果有租約，應要求提供租約的影印本。如果無法提供租約或沒有書面租約，法院應詢問租賃的起訖期間、租金和其他租賃條件，並將這些細節逐一記錄在查封筆錄中。這樣做可以防止債務人事後與第三人串通，偽造長期或無限期的租約，阻止交付。在查封後的一天內，應透過限時掛號郵寄通知地政機關登記此事。 (三) 拍賣公告的揭示：拍賣公告應按照《強制執行法》第65條和第84條的規定嚴格執行。必要時，可以要求債權人在當地發行量較多的報紙刊登公告，並在公告中附帶通知債務人刊登。法院的公告欄不應重疊揭示以避免形式主義，並應謹防遺失。如果是拍賣大型工廠或機器，應要求公共拍賣場所刊登拍賣公告並通知會員。 (四) 應設置投標處所和公告欄：各法院應該設置投標處所，並在投標處所設置公告欄，將公告和查封筆錄的影本或繕本一起貼在公告欄上，直至拍賣期日結束。在開標之前，應將應停止拍賣的案件列表公告。對於被停止拍賣的案件，應詳細說明停止拍賣的原因，一份公告揭示，另一份作為附件供查考。 (五) 應設置寬大加鎖之玻璃窗型公告欄：法院應該設置具有寬大加鎖功能的玻璃窗型公告欄，以便應買人觀看，並防止公告被破壞、去除或更改公告內容等非法情況發生。 (六) 拍賣公告的發布：除刊登新聞報紙、貼在法院牌示處和不動產所在地外，法院還可以函告當地鄉、鎮、市、區公所將公告張貼在公告牌上，以期公告廣泛知曉。 (七) 核定底價應相當於市價：核定底價應該盡量與市價相符，在核定之前，應讓債權人和債務人對評估價格發表意見，以作為核定最低價格的參考。在減價拍賣時，應在20％的範圍內進行詳細考慮，不應一律以20％減價。 (八) 需要鑑定時可以委託信譽卓著的法人或團體進行鑑定，以確保鑑定價格與市價相符。 (九) 應考慮地區發展情況提高核定底價：如果不動產因地區發展日益繁榮、商業活動日益興盛或具有其他無形價值，而鑑定價格未包括在內，執行推事核定拍賣底價時，可以考慮提高底價。必要時，還應該實地勘查，了解不動產的內部裝潢設施和周邊環境，以作為核定底價的參考。 (十) 保證金額應在10％至30％之間：保證金額應根據情況在底價的10％至30％之間進行確定，但如果有圍標的可能，可以提高保證金額以減少投機並防止圍標。 (十一) 保證金可以以發票的方式提供：法院可以就保證金的提供方式，自行制定規定，投標人可以將以銀行為付款人的票據作為保證金，放入法院印製的封存袋中（附件二），並密封與投標書一起投入標櫃。然而，應防止保證金的遺失、被竊或被誤放到錯誤的標櫃中。在開標時，推事應當公開拆封投標書，並朗讀其內容，並應當當眾打開得標者的保證金封存袋，必要時可以即時影印得標者的投標書和保證金票據，貼在投標室上以示公信。未獲得是否得標者的保證金封存袋，應由投標人在執行人員的監視下自行打開，當場簽字取回。 (十二) 投標書和保證金封存袋的存放：投標書和保證金封存袋應分開放置於法院服務處和民事執行處，投標人可以自行索取。 (十三) 保密：執行人員和出納室的工作人員在開標之前，應嚴守關於投標人姓名和繳納保證金人數的保密。 (十四) 投標時間和秩序：投標時間應在開標之前的半小時或一小時內，承辦人員應隨時注意投標室的秩序，並注意是否存在圍標或其他非法情況，如果發現違法情況，應立即進行適當處理。 (十五) 需要時可以制定自行規定：法院可以根據情況自行訂定規定，保證金可以不必交給出納室，而由投標人將以銀行為發票人的票據放入法院的保證金封存袋中，但應防止保證金票據丟失、被竊或放錯標櫃等情況發生。