建物の区分所有等に関する法律 第34条（集会の招集）
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- 集会は、管理者が招集する。
- 2.管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
- 3.区分所有者（議決権を有しないものを除く。第五項において同じ。）の五分の一以上の者であつて議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
- 4.前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
- 5.管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上の者であつて議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
この条文の基本情報
集会の招集とは何ですか？
定義集会の招集とは、建物の区分所有等に関する法律第34条に定められた規定で、「集会は、管理者が招集する。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第34条（集会の招集）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第34条の条文原文は「集会は、管理者が招集する。」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第34条は第一章 建物の区分所有に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第34条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第33条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第34条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第35条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第34条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第34条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第34条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/34
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法34条は、集会は管理者が招集し、管理者は毎年一回招集する義務を負うと定める。区分所有者及び議決権の各五分の一以上の者は招集を請求でき、二週間以内に通知がなければ自ら招集できる。
Q · 理事長が総会を開いてくれないとき、住民側から総会を開くことはできますか？
区分所有者と議決権の各5分の1以上で招集請求できます
区分所有法34条3項により、区分所有者の五分の一以上かつ議決権の五分の一以上を有する者は、会議の目的たる事項を示して管理者に集会の招集を請求できます。請求から二週間以内に、請求日から四週間以内の日を会日とする招集通知が発せられなければ、4項により請求者自身が集会を招集できます。管理者がいないときは、5項により請求手続を経ず直接招集できます。この定数は規約で減ずることができるため、まず自分の管理規約を確認してください。
解説
マンションの総会が「今年もまだ開かれていない」と気付いたとき、多くの住民は管理会社に電話して終わる。だが区分所有法34条は、あなたの手元にもっと強い札を置いている。管理者（実務では理事長）は毎年最低一回、集会を招集する法的義務を負う。それを怠っても、区分所有者の5分の1以上かつ議決権の5分の1以上が集まれば、管理者に対して議題を示して招集を請求できる。そして請求から2週間以内に、請求日から4週間以内を会日とする通知が発せられなければ、請求した区分所有者が自分たちで集会を招集できる。管理者が理事会を握ったまま総会を開かない、都合の悪い議題を議事日程に載せない、そういう膠着状態を、住民側から法的に破る手続がここに書かれている。しかも定数は規約で引き下げられる。あなたのマンションの規約が10分の1に下げていれば、必要な賛同者は半分で済む。
法的な位置づけ
建物の区分所有等に関する法律34条は集会の招集権者と招集手続を定める規定である。集会の招集権を原則として管理者に帰属させ、年一回の招集義務を課したうえで、区分所有者及び議決権の各五分の一以上の者による招集請求権と、管理者の不作為時および管理者不在時における区分所有者自身の招集権を規定する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自分の管理規約で招集定数を確認する 34条3項ただし書・5項ただし書は規約で定数を減ずることを認めている。標準管理規約に沿った規約では法定の五分の一より緩い定数が定められている場合があるため、法律の条文だけで諦めず、規約原本の招集条項を先に確認する
- 2.区分所有者名簿と議決権割合表を閲覧請求する 頭数要件と議決権要件は両方を同時に満たす必要がある。管理組合に対し、集会招集請求という目的を書面で明示して名簿および議決権割合表の閲覧を求め、達成ラインを具体的に計算する
- 3.会議の目的たる事項を特定した請求書を作成し賛同署名を集める 議題を「修繕工事業者選定手続の見直し」のように具体的に特定して記載する。目的事項が不特定だと請求の効力が争われる。賛同者の署名押印を集め、頭数と議決権の両要件の充足を一覧で示す
- 4.配達証明付き内容証明郵便で管理者へ送付する 二週間の起算点を書面到達日で確定させるため、配達証明付き内容証明郵便で送付する。管理者側が「聞いていない」と主張する余地を消し、後の解任請求における義務違反の証拠にもなる
- 5.二週間経過後、自ら集会を招集する 請求から二週間以内に、請求日から四週間以内の日を会日とする招集通知が発せられなければ、34条4項により請求者自身が招集できる。招集通知は原則として会日の一週間前までに各区分所有者へ発する（35条1項、規約で伸縮あり）
- 6.議長選任と議事録作成を厳格に行う 規約に別段の定めがなければ議長は集会で選任する（41条）。後日に決議の効力が争われる場合、争点は決議内容ではなく招集手続の適法性に集中するため、通知発送記録・出席簿・議事録を必ず残す
よくある質問 AI による整理
Q1区分所有法34条とは何ですか？
マンションの集会（総会）を誰がどう招集するかを定めた条文です。管理者による招集を原則とし、年一回の招集義務と、区分所有者側からの招集請求権・直接招集権を規定しています。
Q2マンションの臨時総会はどうやって開くのですか？
区分所有者の五分の一以上かつ議決権の五分の一以上で、会議の目的たる事項を示して管理者に招集請求します。二週間以内に招集通知が発せられなければ、請求者自身が招集できます。
Q3総会の招集請求は何人必要ですか？
法定では区分所有者の頭数の五分の一以上かつ議決権の五分の一以上です。両方を同時に満たす必要があります。ただし規約でこの定数を減ずることが認められています。
Q4管理組合の総会は年何回開かなければならない？
34条2項により、管理者は少なくとも毎年一回集会を招集しなければなりません。実務上は規約で定める会計年度を基準に定時総会が開かれます。
Q5理事長が総会を開かないのは違法ですか？
34条2項の招集義務違反にあたります。区分所有法上の直接の罰則はありませんが、管理者の善管注意義務違反として解任請求（25条2項）や損害賠償の根拠になり得ます。
Q6招集請求から総会まで何日かかりますか？
請求から二週間以内に、請求日から四週間以内の日を会日とする通知が発せられる必要があります。つまり最長でも請求から約四週間で会日が来る設計です。
Q7管理者がいないマンションでも総会は開ける？
開けます。34条5項により、管理者がないときは区分所有者及び議決権の各五分の一以上の者が、請求手続を経ずに直接集会を招集できます。
Q8賃借人でも総会の招集を請求できますか？
できません。招集請求権の主体は区分所有者であり、占有者である賃借人は含まれません。所有者である貸主に請求してもらう必要があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1総会をずっと開いてくれないんですけど、理事長に罰則ってあるんですか？
34条2項の年一回の招集義務に、区分所有法上の直接の罰則規定はない。ただし管理者は区分所有者に対し委任に関する規定が準用され（28条、民法644条）、善管注意義務（プロとして当然払うべき注意のレベル）違反として解任請求（25条2項）や損害賠償の根拠になる。実務のポイント：解任訴訟より先に3項の招集請求を打つ実務家が多い。請求を無視した事実そのものが、後の解任請求で義務違反の動かぬ証拠になるからだ
Q25分の1の署名を集めるのに、他の住民の連絡先ってどうやって調べるんですか？
管理組合は区分所有者名簿を備えており、区分所有者は正当な理由があれば閲覧を求められる。総会招集請求という目的は正当な理由に当たると解されている。標準管理規約64条も帳票類の閲覧を定める。実務のポイント：管理会社が個人情報保護を理由に閲覧を渋る例が多いが、個人情報保護法は法令に基づく利用や正当業務を妨げない。請求目的を書面で明示して閲覧請求すると、口頭で頼むより通りやすい
Q3住民側で開いた総会って、本当に正式な決議として通用するんですか？
34条4項および5項の要件を満たして招集された集会は、管理者が招集した集会と同じ効力を持つ。議長は規約に別段の定めがなければ集会で選任する（41条）ため、請求者側から議長が出ることもある。実務のポイント：この場合こそ招集通知の発送記録と議事録の作成を厳格にしておくべきだ。後に決議無効を争われたとき、争点は決議内容ではなく招集手続の適法性に集中する
Q4管理者がいない状態って、そもそもどういう場合ですか？
管理者が選任されていない、辞任・解任後に後任が決まっていない、死亡や行為能力の喪失で職務を行えない場合などである。この場合は5項により、5分の1以上の区分所有者が請求手続を経ず直接招集できる。実務のポイント：法人化していない小規模マンションでは、そもそも管理者を選任しないまま何年も経っている例が珍しくない。その状態は5項が使えるという意味であり、住民側の招集ハードルはむしろ低い
間違えやすい点 AI による整理
- 「総会を開けるのは理事長だけ」と思われているが、条文構造はむしろ逆で、管理者に招集を独占させたうえで、独占が機能しないときの受け皿を4項と5項に用意している。理事長の不作為そのものが、住民側に招集権を移す引き金になる
- 定数が5分の1だということは知っていても、その厳しさの実質を見誤っている人が多い。この要件は頭数と議決権の両方を同時に満たす必要がある。ワンルーム主体の棟で大口投資家が複数戸を持つと、頭数は集まっても議決権が届かない、あるいはその逆が起きる。賛同を集める前に、自分の棟の議決権割合表を見ておかないと空振りする
- 「うちの規約は法律通りだから5分の1だ」という前提そのものが誤っていることがある。3項ただし書と5項ただし書は、規約でこの定数を減らすことを認めている。標準管理規約に沿って作られた規約では、より緩い定数になっている例がある。法律の条文だけ読んで諦める前に、自分の規約原本を確認する順序が正しい
- 招集さえできれば決議も通ると考えるのは早計である。招集は入口にすぎず、決議要件は別途39条や31条が定める。規約変更なら区分所有者及び議決権の各4分の3以上が必要になる。5分の1で開けた総会で、4分の3の壁に当たる。この二段構えを最初から織り込んで議題を設計する人だけが結果を出す
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 招集権者 | 34条：原則は管理者、例外として五分の一以上の区分所有者 | 35条：招集権者は同じ、通知の期間と方法を定める 36条：区分所有者全員の同意があれば招集手続自体を省略できる |
| 規律の対象 | 誰が集会を開けるか（入口の権限） | いつまでに何を通知するか（手続の中身） 何を何票で決められるか（39条：出口の決議要件） |
| 定数・要件 | 区分所有者及び議決権の各五分の一以上（規約で減縮可） | 会日の一週間前までに通知（規約で伸縮可） 39条：原則は各過半数、規約変更は31条で各四分の三以上 |
| 怠った場合の効果 | 請求者側へ招集権が移行、管理者は解任請求（25条2項）の対象 | 招集手続の瑕疵として決議の効力が争われる 決議要件を欠く決議は無効 |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾も定期会議（年一回以上）と臨時会議を区別し、区分所有権者の1/5以上かつ持分の1/5以上による請求、管理負責人が招集しない場合の自主招集を認める。日本の34条と要件構造が極めて近い
韓国も定期管理団集会（年一回）と臨時集会を規定し、区分所有者の5分の1以上かつ議決権の5分の1以上による招集請求を認める。日本法を強く参照した規律
中国は業主大会・業主委員会の枠組みで会議招集を規律し、一定割合の業主による招集提案を認めるが、行政（街道弁事処等）の関与が組み込まれている点が日本と大きく異なる
ドイツは Verwalter（管理者）による招集を原則とし、区分所有者の4分の1以上が書面で理由を示して請求できる。日本の5分の1より請求のハードルが高い一方、招集事由の記載を求める点は共通
フランスは syndic（管理者）が assemblée générale を年一回招集し、conseil syndical または一定議決権を有する共有者の請求で招集できる。syndic が応じない場合の代替招集も規定されている
米国は州法（統一法の採択状況は州により異なる）で association の年次会議と特別会議を規定し、20% の unit owner の請求で特別会議を招集できる州が多い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 大規模修繕の見積が管理会社の一社随意契約で進んでいる。理事長は「総会は例年通り3月」と言い張り、それまでに契約は締結される見込み。あなたは5分の1の賛同を集め、議題を「修繕工事業者選定手続の見直し」と明示して招集請求する。請求から最短で4週間以内に会日が来る。契約締結より先に総会を置けるかどうかが、この手続の速度勝負になる
- 理事長側の視点。ある日、区分所有者12名の連名で招集請求書が届いた。「無視して様子を見よう」は最悪手である。2週間以内に通知を発しなければ、請求者側が自ら招集でき、議長も彼らの側で選ばれ、議事進行の主導権を完全に失う。むしろ自ら招集して議事を設計する方が守れる
- 管理者が高齢で入院し、事実上不在のまま半年。規約変更も修繕積立金の値上げも決められない。この場合は3項ではなく5項が動く。管理者がないときは、5分の1以上の区分所有者が請求を経ずに直接招集できる。「まず管理者を選び直さないと総会が開けない」という思い込みが、多くのマンションを一年空転させている
- 賃貸で住んでいるあなたが総会の議題に不満を持ったとしたら、この条文は使えるか。使えない。招集請求権の主体は区分所有者、つまり部屋の所有者であって占有者ではない。あなたが動かすべきは、大家に請求してもらう道である
- 総会の3日前に議案書が届き、中身を読むと管理規約の全面改定案が入っていた。準備期間が足りないと感じても、招集手続そのものが規約通りなら手続違反にはなりにくい。あなたが本当にすべきは、次の一手として自ら5分の1を集め、対案を議題とする臨時集会の招集請求を用意することだ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自分の管理規約で招集請求の定数が法定5分の1から減じられていないか確認する2. 区分所有者名簿と議決権割合表を管理組合に閲覧請求し、頭数要件と議決権要件の両方の達成ラインを計算する3. 会議の目的たる事項を具体的に特定した請求書を作成し、賛同者の署名押印を集めて配達証明付き内容証明郵便で管理者へ送付4. 到達日から2週間、招集通知が発せられなければ4項により自ら招集する。招集通知は原則として会日の1週間前までに各区分所有者へ発する（35条1項、規約で伸縮あり）
訴えられた側：1. 管理者側として請求を受けたら、まず定数要件（頭数と議決権の双方）を名簿で検証する。要件を欠く請求には応じる義務がない2. 要件を満たす請求なら、無視は最悪手。2週間以内に自ら通知を発すれば、議事日程の組み方や説明資料の準備で主導権を保てる3. 請求された議題を削除して招集することはできない。目的事項は請求どおり載せたうえで、理事会の見解を併記した資料を配布する4. 手続を怠って請求者側が招集した集会の決議は原則有効であり、後から手続違反を主張しても覆らない
時効（請求できる期限）：招集請求から2週間以内に招集通知が発せられず、かつその通知が請求日から4週間以内の日を会日としない場合、請求者が自ら招集できる（34条4項）。管理者の毎年一回の招集義務は暦年ではなく規約で定める会計年度等を基準とするのが実務。決議の効力を争う訴え自体に条文上の特別な出訴期間はないが、決議取消しを求める実務上の主張は速やかに行うべきである（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説：34条は集会の招集権を管理者に集中させることで管理運営の安定を図りつつ、管理者の不作為が続く場合に少数区分所有者へ招集権を移行させる二段構えの規律であると理解されている。3項の定数は頭数と議決権の双方を要求する重畳的要件である
実務上の理解：4項および5項の要件を満たして区分所有者が招集した集会は、管理者が招集した集会と同一の効力を有する。招集された集会の議長は、規約に別段の定めがなければ41条により集会で選任される
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律の制定に伴い、集会の招集に関する規定が置かれた
- 2.昭和58年（1983年） 改正：区分所有法の大改正により、管理・集会に関する規律が全面的に整備され、現行34条の条文構造が形成された
- 建物の区分所有等に関する法律 第25条管理者の選任及び解任、招集義務違反時の解任
- 建物の区分所有等に関する法律 第35条招集通知の期間と方法、本条の手続の続き
- 建物の区分所有等に関する法律 第36条全員同意による招集手続の省略
- 建物の区分所有等に関する法律 第39条集会の議事、決議要件の定め
- 建物の区分所有等に関する法律 第41条議長の選任、招集者側が議長となる根拠
- 建物の区分所有等に関する法律 第47条管理組合法人における集会の準用関係
- 民法 第644条受任者の善管注意義務、管理者の招集義務の基礎
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第5条管理適正化指針による集会運営の行政的補強
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