建物の区分所有等に関する法律 第39条（議事）
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- 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。
- 2.議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる。この場合において、書面又は代理人によつて議決権を行使した区分所有者の数は出席した区分所有者の数に、当該議決権の数は出席した区分所有者の議決権の数に、それぞれ算入する。
- 3.区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によつて議決権を行使することができる。この場合においては、電磁的方法による議決権の行使を書面による議決権の行使とみなして、同項後段の規定を適用する。
この条文の基本情報
議事とは何ですか？
定義議事とは、建物の区分所有等に関する法律第39条に定められた規定で、「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第39条（議事）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第39条の条文原文は「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第39条は第一章 建物の区分所有に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第39条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第38条の2です。
- 建物の区分所有等に関する法律第39条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第40条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第39条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第39条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第39条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/39
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法39条は、マンションの集会の議事を出席区分所有者の頭数と議決権の各過半数で決すると定める。書面または代理人による行使も出席に算入される。
Q · マンションの総会を欠席したら、私の一票は消えてしまうの？
消えない。書面か委任状を出せば出席として算入される
区分所有法39条1項は、集会の議事を出席した区分所有者の頭数と議決権の各過半数で決すると定めます。2項により、書面または代理人（委任状）で議決権を行使した区分所有者は、頭数にも議決権数にも出席として算入されます。したがって会場にいなくても一票は決議に反映されます。3項の電磁的方法（ウェブ投票等）は、規約の定めまたは集会の決議があって初めて利用できます。
解説
マンションの総会に出られない日、管理組合から届いた「委任状または議決権行使書をご提出ください」という紙を、面倒だと思って白紙で出したことはないだろうか。区分所有法39条は、その紙一枚があなたの一票をそのまま総会に届ける仕組みを定めている。1項は普通決議のルール、区分所有者の頭数と議決権（通常は専有部分の床面積割合）の両方で過半数が必要だ。つまり大きな部屋を持つ人が数の力だけで押し切ることも、小さな部屋の多数派が面積を無視して押し切ることもできない。2項が最も実務的で、書面または代理人による行使は「出席」として頭数にも議決権にも算入される。あなたが白紙委任状を理事長に渡すと、その一票は理事長の判断で使われ、あなたは出席者としてカウントされる。3項の電磁的方法は、規約または集会の決議があって初めて使える。管理組合が勝手にウェブ投票を始めることはできない。
法的な位置づけ
建物の区分所有等に関する法律39条は、集会（総会）の議事の決定方法を定める規定である。法律または規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者の頭数と議決権の各過半数により決し（普通決議）、書面または代理人による議決権行使は出席として頭数および議決権数に算入され、規約または集会の決議があるときは電磁的方法による行使も認められる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.招集通知が届いたら議案と提出書類を確認 招集通知の到達日を記録し、会日の1週間前という期間（区分所有法35条1項、規約で伸縮可）を満たしているか、議案の要領が示されているかを確認する。同封書類が議決権行使書か委任状か、両方かを見分ける
- 2.出席するか書面で行使するかを決める 会場出席が難しい場合、賛否を自分で決めたいなら議決権行使書、他人に判断を委ねてよいなら委任状を選ぶ。判断を委ねたくないのに委任状しか同封されていないときは、管理組合に議決権行使書の交付を求める
- 3.議案ごとに賛否欄を自分で記入する 議決権行使書は空欄を残さず、議案ごとに賛否へ丸を付ける。空欄提出は組合の運用により賛成扱いとされることがあり、争いの種になる。共有住戸の場合は議決権行使者の届出（40条）が済んでいるかも確認する
- 4.提出期限までに管理組合へ提出し控えを残す 招集通知に記載された期限までに提出し、提出日と内容の控え（コピーまたは撮影）を保管する。郵送なら発送記録を残す。後日、集計に疑義が生じたときの立証手段になる
- 5.総会後に議事録を閲覧し集計内訳を検証する 議事録の閲覧を請求し（42条）、出席者数・書面数・委任状数の内訳と、頭数・議決権の双方で過半数に達しているかを自分で計算する。集計の誤りや自分の票の反映漏れがあれば、速やかに管理組合へ書面で指摘する
よくある質問 AI による整理
Q1区分所有法の普通決議とは？
規約や法律に別段の定めがない議案を、出席区分所有者の頭数と議決権の各過半数で決する方式です（39条1項）。規約変更や共用部分の重大変更は四分の三以上の特別決議となります。
Q2議決権行使書と委任状の違いは？
議決権行使書は議案ごとに自分で賛否を記入するもの、委任状は判断権を受任者に委ねるものです。どちらも39条2項で出席に算入されますが、賛否を自分で決められるかが決定的に違います。
Q3マンション総会の定足数は何人？
区分所有法39条は定足数を定めていません。出席（書面・代理人を含む）した区分所有者の頭数と議決権の各過半数で決するため、書面が集まれば会場出席者が少数でも決議は成立します。
Q4マンション総会 オンライン投票はできる？
39条3項により、規約の定めまたは集会の決議があれば電磁的方法で議決権を行使できます。根拠なく管理会社の判断だけで実施した場合、その投票の効力に疑義が生じます。
Q5議決権は部屋の広さで決まる？
議決権は規約に別段の定めがない限り専有部分の床面積割合によります（38条）。ただし39条1項は頭数の過半数も要求するため、面積だけでは議案は通りません。
Q6委任状は誰に出せばいい？
受任者は区分所有者に限らず代理人であればよいのが原則ですが、規約で範囲を限定している組合もあります。白紙で理事長に出すと理事会案への賛成として扱われる運用が一般的です。
Q7マンション総会の決議は無効にできる？
招集通知の不備（35条）、議決権行使者の届出漏れ、集計の誤りなど手続的瑕疵があれば決議の効力を争えます。まず議事録の閲覧請求（42条）で出席・書面・委任状の内訳を確認します。
Q8議決権行使書の提出期限はいつまで？
法律に一律の期限規定はなく、規約や総会運営細則、招集通知に記載された期限によります。集計の都合上、総会前日必着とする組合が多いため招集通知の記載を必ず確認してください。
この条文についての質問 AI による整理
Q1委任状を白紙で出したら、勝手に反対票にされることってありますか？
受任者に判断が委ねられるので、理論上はありえる。多くの管理組合は白紙委任状の宛先を理事長とし、理事会提案に賛成する運用をしている。ただし39条2項は代理行使を認めるだけで、白紙の場合の処理まで定めていない。実務のポイント：規約や総会運営細則に「白紙委任状は議長に一任したものとみなす」と明記されているかを先に確認する。明記がないのに議長が一律に賛成票として使うと、その処理自体が決議取消し主張の材料になる
Q2夫婦で一つの部屋を共有しています。二人とも総会で一票ずつ投票できますか？
できない。共有の住戸は議決権を行使すべき者一人を定めて管理組合に通知する必要がある（区分所有法40条）。頭数も一つとして数える。実務のポイント：この届出を出していない共有住戸は、総会で議決権を行使できないまま頭数の分母に残ることがある。過半数の計算に影響するので、共有名義にした時点で管理組合へ議決権行使者の届出を出しておく
Q3総会に一人も来なかったら、決議はできないんですか？
書面や代理人による行使があれば、それが出席として算入されるので決議は成立しうる（39条2項）。会場の物理的な人数はゼロでも構わない。実務のポイント：逆に言えば、書面も委任状も集まらなければ普通決議すら成立しない。理事会が議案を通したいときに事前の書面回収に必死になるのはこのためで、回収状況を早めに聞けば議案の通り具合が総会前に読める
Q4うちの管理組合、ウェブで投票できるようにするそうです。それって法的に大丈夫？
39条3項は電磁的方法による議決権行使を認めるが、規約の定めまたは集会の決議が前提になる。何の根拠もなく管理会社の提案で始めた場合、その投票分の効力に疑義が生じる。実務のポイント：導入時には、本人確認の方法と投票記録の保存方法まで規約または細則で決めておく。ここが曖昧なまま運用している組合は多く、争いになったとき記録を出せずに決議全体が揺らぐ
間違えやすい点 AI による整理
- 「議決権は部屋の広さで決まる」と理解している人は多いが、1項が要求するのは区分所有者の頭数と議決権の両方の過半数である。大型住戸のオーナーが議決権では過半を握っていても、頭数で負ければ議案は通らない。この二重要件を知らずに議案を組み立てると、票読みを根本から誤る
- 委任状と議決権行使書を同じものだと思っている人が非常に多い。だが法的効果は別物だ。議決権行使書はあなたが議案ごとに賛否を決める、委任状は判断権そのものを他人に渡す。白紙委任状は「議案に反対する自由も含めて相手に譲渡した」という意味になる
- 「欠席したら決議に文句を言えない」と諦める人が多いが、問いの立て方が違う。欠席しても書面で反対票を投じることはできるし、決議に手続的瑕疵があれば、欠席者でも決議の効力を争える。争えるかどうかを決めるのは出席の有無ではなく、瑕疵の有無だ
- オンライン投票は便利だから管理組合の裁量で導入できると考えられがちだが、3項は規約または集会の決議を要件にしている。手続を飛ばして実施した電磁的投票は、それ自体が決議の瑕疵になりうる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 必要な賛成数 | 39条：出席区分所有者の頭数と議決権の各過半数（普通決議） | 31条：区分所有者および議決権の各四分の三以上（規約の設定・変更・廃止） 17条：区分所有者および議決権の各四分の三以上（共用部分の重大変更、頭数は規約で過半数まで減軽可） |
| 分母となる母数 | 出席者（書面・代理人行使を含む）が基準 | 全区分所有者が基準（欠席は事実上の反対と同じ効果） 全区分所有者が基準 |
| 書面・代理人行使の扱い | 39条2項で出席に算入、3項で電磁的方法も可 | 同じく39条2項の算入規定が適用される 同じく39条2項の算入規定が適用される |
| 典型的な議案 | 予算・決算の承認、役員選任、小規模修繕 | 管理規約の改正、使用細則の格上げ 大規模修繕のうち形状・効用の著しい変更を伴うもの |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾は区分所有権者数および区分所有権割合の双方で要件を課す点が日本39条と同発想。ただし第32条は定足数不足時の再会議（低い要件での再決議）を明文で用意しており、日本にはない仕組み
韓国も区分所有者数と議決権の各過半数を原則とし、書面・電子的方法・代理人による行使を認める。日本法を強く参照した構造で、条文の並びも近い
中国は参加した業主の専有面積と人数の双方で過半数を要求しつつ、事項ごとに全体面積・全体人数を分母とする加重要件を置く。分母の取り方が日本より厳格
ドイツは2020年の WEG 改正で定足数要件を撤廃し、出席者の単純多数決を原則とした。日本39条1項と方向性は近いが、ドイツは頭数のみで面積との二重要件を課さない点が異なる
フランスは議案の性質により art. 24（単純多数）、art. 25（全持分の絶対多数）、art. 26（加重多数）と段階を細かく分ける。日本の普通決議／特別決議の二分よりも階層が多い
米国の統一法は定足数（quorum）を明示的に定め、定足数充足を決議の前提とする。定足数規定を持たない日本39条と設計思想が異なり、委任状（proxy）の有効期間にも制限を置く
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 総会当日は出張で行けない。管理組合からは委任状と議決権行使書の二枚が同封されていた。どちらを出すかで結果が変わる。議決権行使書は議案ごとに賛否を自分で書く、委任状は他人に判断を委ねる。白紙委任状を理事長宛に出せば、事実上は理事会案への賛成票になる
- あなたが理事長で、大規模修繕の議案を通したい。出席者が足りず否決されそうなとき、欠席者から集めた白紙委任状が何票あるかが勝負を分ける。ただし委任状の勧誘方法が不適切だと、後で決議取消しの訴え（区分所有法25条や民法の一般法理を援用した無効主張）を招く
- 総会が終わった後、議事録を見たら「出席32名、うち書面18名、委任状9名」と書いてあった。実際に会場にいたのは5名。それでも決議は有効なのか？ 有効である。2項が書面・代理人行使を出席に算入すると明記しているからだ
- 管理会社から「今年からスマホで議決権行使できます」とメールが来た。規約に電磁的方法の定めがなく、集会の決議も経ていないなら、その投票は3項の要件を満たさず無効になりうる。導入前に規約改正または決議が必要
- 理事会が議案を出したのが総会の3日前。あなたは反対したいが、賛否を検討する時間も、他の住民に働きかける時間もない。招集通知は原則1週間前（区分所有法35条1項）だが、規約で伸縮できる。時間切れになる前に、まず招集手続の適法性を確認する
取るべき行動
被害を受けた側：1. 決議に不服があるなら、まず議事録を閲覧請求し（区分所有法42条）、出席者数・書面数・委任状数の内訳を確認2. 招集通知が1週間前に届いたか、議案の要領が示されていたか（35条）を検証3. 委任状の勧誘に虚偽説明があれば、その委任の効力自体を争う余地がある4. 頭数と議決権の両方で過半数に達しているか、自分で数え直す。管理会社の集計ミスは実際に起きる
訴えられた側：1. 理事会側として決議の有効性を守るなら、招集通知の発送記録、議決権行使書の原本、委任状の原本を保管する2. 集計表は頭数と議決権を別欄で示し、書面・代理人分の内訳を明示3. 電磁的方法を使うなら、規約の根拠条項または決議の議事録を先に押さえる4. 白紙委任状の扱いは事前に取扱基準を総会で説明し、議事録に残す。事後の説明は必ず疑われる
時効（請求できる期限）：決議の効力を争う訴えについて、区分所有法に一律の出訴期間の定めはない。ただし共用部分の変更等の決議に基づく工事が進行すると事実上回復が困難になるため、瑕疵を知った時点で速やかに動く必要がある。関連する債権的請求には民法166条の一般消滅時効（権利行使できることを知った時から5年、権利行使できる時から10年）が適用される
学説
通説：39条1項の「出席した区分所有者」には2項により書面・代理人行使者が含まれるため、区分所有法は定足数を定めていないと解される。もっとも管理規約で定足数を設ける実務は広く行われており、規約による加重は1項の「別段の定め」として有効とされる
実務的見解：白紙委任状の処理について39条は規定を置いていないため、規約または総会運営細則に「議長に一任したものとみなす」旨の定めがあるかが重要とされる。定めがないまま議長が一律に賛成票として扱う運用は、決議の効力を争う材料になり得ると指摘されている
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律の制定に伴い、集会の議事に関する規定が置かれた
- 2.平成14年（2002年） 改正：IT 化対応の一環として、電磁的方法による議決権行使を認める規定が整備された（現行3項）
- 建物の区分所有等に関する法律 第38条議決権は規約に別段の定めなき限り持分割合による
- 建物の区分所有等に関する法律 第40条共有住戸の議決権行使者の一人指定
- 建物の区分所有等に関する法律 第35条招集通知の期間と議案の要領の通知義務
- 建物の区分所有等に関する法律 第31条規約の設定変更は四分の三以上の特別決議
- 建物の区分所有等に関する法律 第17条共用部分の変更に要する特別多数の例外
- 民法 第99条代理行為の効果帰属、委任状による議決権行使の基礎
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第2条管理組合運営の適正化に係る一般法的枠組み
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