建物の区分所有等に関する法律 第72条（敷地共有者等の集会等）

解説

大地震でマンションが倒壊した。建物は消えたが、あなたの権利は消えていない。ここが多くの被災者が誤解している一点である。建物が滅失すると区分所有権は消滅するが、その土地を共有していた権利（敷地共有持分等）は残り、この条文はその残された権利者たちに「集会を開き、規約を定め、管理者を置く」権限を与える。つまり、建物という物理的な器を失っても、合議体としての法的な器は五年間だけ生き続ける。なぜ五年か。それは再建（第70条）や敷地売却（第71条）の決議を成立させるための猶予時間だからだ。滅失の日から起算して五年を経過した瞬間、この法律の枠組みは消え、あなたたちはただの土地共有者の集団に戻る。そうなれば民法の共有物分割（民法第256条）しか道はなく、全員一致か裁判所の分割判決を待つしかない。五年という期限は、あなたが何もしなかった場合に自動的に不利な世界へ移送されるタイマーである。

法的な位置づけ

建物の区分所有等に関する法律第72条は、専有部分のある建物が滅失した場合における敷地共有者等の団体的意思決定制度を定める規定である。敷地利用権又は附属施設について共有持分を有する者は、滅失の日から起算して五年を経過する日までの間に限り、集会の開催、規約の設定及び管理者の設置をすることができる。期間経過後は民法の共有関係に復する。

こんなときに使う

• 築40年のマンションに住んでいて、震災で全壊判定が出た。管理組合の理事長だったあなたは「建物がないのに管理組合は存続するのか」と迷う。この条文が答えを出す。区分所有法上の管理組合は消えるが、敷地共有者等の集会という後継の合議体が、滅失日から五年間だけ立ち上がる
• もし、区分所有者の半数が既に転居先を決めて土地の持分だけ持っている状態になったら、話し合いはどう成立するのか。集会の招集通知は所在不明の共有者にも届けなければならない。連絡先を管理組合が把握していなければ、招集手続そのものが崩れる
• あなたは建物滅失後に、他の共有者から持分を買い取った投資家の立場である。敷地共有持分等を取得した以上、あなたも敷地共有者等として集会に参加でき、再建・売却の決議で票を持つ。被災者だけの世界ではない
• 滅失から四年十か月。まだ再建決議も売却決議も成立していない。あと二か月で、この法律の集会制度は使えなくなる。以後は民法の共有規定に戻り、持分の過半数や全員同意という別のルールで動くことになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 滅失日を確定する。全部滅失か一部滅失かで適用条文が変わるため、罹災証明・被災度区分判定を確保する2. 全共有者の連絡先リストを最優先で作る。管理組合の名簿を引き継ぎ、転居先を追う3. 集会を招集し、管理者を選任して事務の窓口を一本化する4. 再建（第70条）か敷地売却（第71条）か、方針を二年以内に絞り込む5. 被災マンション法の政令指定の有無を自治体に確認する

訴えられた側：決議の効力を争う立場に立った場合、招集手続の瑕疵（通知の不到達、期間不足）、議決権割合の算定誤り、そもそも五年の期間が経過していないかを順に検証する。期間経過後の決議は本条の枠組みの外にあり、民法の共有規定によらなければ効力を持たない

時効（請求できる期限）：滅失の日から起算して五年を経過する日まで。この期間は本条が定める固有の期限であり、時効の完成猶予のような延長手段はない。なお、災害の規模により被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の適用があれば期間・要件が変わりうる（最新の政令指定状況をご確認ください）

学説

通説：建物の滅失により区分所有関係の物的基礎は失われるが、敷地共有関係の清算や再建には多数決による意思決定が不可欠であるため、期間を限って区分所有法上の団体的意思決定制度を存続させたものと解されている。期間の制限は、共有者個人の財産処分の自由を過度に拘束しないための調整である。

改正の年表

1. 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律が制定され、区分所有関係の基本枠組みが定められた
2. 2.昭和58年（1983年） 改正：建替え決議制度の導入をはじめとする大改正が行われ、集会・規約・管理者を軸とする団体的意思決定の仕組みが整備された
3. 3.平成14年（2002年） 改正：建替え要件の見直しと団地内建物の一括建替え決議（第70条）の整備が行われ、老朽化・被災後の再生手段が拡充された