建物の区分所有等に関する法律 第71条（団地内建物敷地売却決議）
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- 前条第一項本文に規定する場合には、第六十四条の六の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物及びその敷地につき一括して、その全部を売却する旨の決議（以下この条において「団地内建物敷地売却決議」という。）をすることができる。ただし、当該集会において、当該団地内建物のうちいずれか一以上の建物につき、その区分所有者の三分の一を超える者又は第三十八条に規定する議決権の合計の三分の一を超える議決権を有する者がその団地内建物敷地売却決議に反対した場合は、この限りでない。
- 2.団地内建物の全部が第六十二条第二項各号のいずれかに該当する場合における前項本文の規定の適用については、同項中「五分の四」とあるのは、「四分の三」とする。
- 3.第六十九条第二項の規定は、第一項本文の各区分所有者の議決権について準用する。この場合において、同条第二項中「当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）」とあるのは、「当該団地内建物の敷地（団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。）」と読み替えるものとする。
- 4.団地内建物敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。
- 一売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
- 二売却による代金の見込額
- 三売却によつて各団地内建物所有者が取得することができる金銭の額の算定方法に関する事項
- 5.第六十二条第五項から第十項まで及び第六十三条から第六十四条の四までの規定は、団地内建物敷地売却決議について準用する。この場合において、第六十二条第五項中「前項第三号及び第四号」とあるのは「第七十一条第四項第三号」と、同条第六項及び第七項中「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、同条第六項ただし書中「規約」とあるのは「第六十六条において準用する第三十条第一項の規約」と、同条第七項第一号及び第二号中「の建替え」とあるのは「及びその敷地（これに関する権利を含む。）の売却」と、同条第九項中「第三十五条及び第三十六条」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条及び第三十六条」と、第六十三条第一項、第二項及び第四項から第六項まで、第六十四条並びに第六十四条の二第一項中「建替えに」とあるのは「売却に」と、第六十三条第七項中「建物の取壊しの工事に着手しない」とあるのは「売買契約による建物及びその敷地（これに関する権利を含む。）についての権利の移転（以下この項及び次項において「建物等の権利の移転」という。）がない」と、同項ただし書中「建物の取壊しの工事に着手しなかつた」とあるのは「建物等の権利の移転がなかつた」と、同条第八項中「建物の取壊しの工事の着手」とあるのは「建物等の権利の移転」と、「その着手をしない」とあるのは「建物等の権利の移転がない」と、第六十四条中「建替えを」とあるのは「売却を」と読み替えるものとする。
この条文の基本情報
団地内建物敷地売却決議とは何ですか？
定義団地内建物敷地売却決議とは、建物の区分所有等に関する法律第71条に定められた規定で、「前条第一項本文に規定する場合には、第六十四条の六の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第71条（団地内建物敷地売却決議）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第71条の条文原文は「前条第一項本文に規定する場合には、第六十四条の六の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する…」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第71条は第二章 団地に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第71条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第70条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第71条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第72条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第71条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第71条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第71条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/71
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法71条は、団地内建物と敷地の一括売却を区分所有者及び議決権の各5分の4以上で決議できると定める。ただし1棟でも3分の1超が反対すれば決議は成立しない。
Q · 団地全体の5分の4が売却に賛成したら、もう止められないんですか？
全体の5分の4が賛成しても、1棟の3分の1超の反対で止まる
区分所有法71条により、団地内建物の敷地の共有者である区分所有者で構成される集会において、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数があれば、団地内建物とその敷地を一括して全部売却する決議ができます。ただし第1項ただし書により、いずれか1棟でもその棟の区分所有者の3分の1超、又は議決権の3分の1超が反対した場合、決議は成立しません。全棟が62条2項各号（耐震性不足等）に該当する場合は全体要件が4分の3に緩和されますが、棟別の3分の1要件は緩和されません。
解説
築50年の団地に住んでいるとする。4棟あり、あなたはそのうち1棟の3階に住む。ある日、管理組合から「団地全体を不動産会社に一括売却する決議を採ります」という通知が届く。この71条は、その決議が成立する条件を定めた条文だ。必要なのは、団地全体の区分所有者と議決権の各5分の4以上。だが本当に効くのは第1項ただし書のほうである。団地内のどれか1棟でも、その棟の区分所有者の3分の1超、または議決権の3分の1超が反対すれば、団地全体の決議は成立しない。つまりあなたの棟が30戸なら、11戸を固めた瞬間、団地全体400戸の5分の4が賛成していても売却は止まる。全体では5分の1の壁も届かないあなたが、自分の棟という単位に降りれば3分の1の壁で立てる。どの土俵で数えるかを知っている人だけが、この壁を使える。
法的な位置づけ
建物の区分所有等に関する法律第71条は、団地内建物敷地売却決議を定める規定である。団地内建物の敷地の共有者である区分所有者で構成される65条の団体又は団地管理組合法人の集会において、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、団地内建物及びその敷地の全部を一括売却する旨を決議できる。ただし棟単位で3分の1超の反対があるときは成立しない。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.招集通知の記載事項を71条4項で照合する 通知に「売却の相手方となるべき者の氏名又は名称」「売却による代金の見込額」「各団地内建物所有者が取得できる金銭の額の算定方法」の三事項が具体的に書かれているかを確認する。相手方未定、金額は別途協議という記載は法定事項を欠く
- 2.自分の棟の総戸数と議決権を確定させる 団地全体の票ではなく、自分が属する棟の区分所有者数と38条の議決権合計を確認する。3分の1を超える戸数・議決権が何票かを紙に書き出す。30戸の棟なら11戸で成立阻止のラインに届く
- 3.集会前に棟内で反対意思を書面化する 当日の挙手に任せず、棟内の反対者に署名・押印つきの意思表明書を集める。理事会に対し棟別の反対数を事前に提示すれば、招集そのものの再設計や条件交渉のテーブルが開く
- 4.集会当日に棟別の賛否を議事録へ記録させる 議事録に全体票だけでなく棟別の賛否内訳を記載するよう議長に求める。棟別の数字が議事録に残らないと、ただし書該当を後から立証する手段が乏しくなる
- 5.決議成立時は催告への回答期限2か月を死守する 決議が成立した場合、賛成者等からの催告に対し2か月以内に参加するか否かを書面で回答する。無回答は不参加とみなされ、時価での売渡請求を受ける。決議前の査定書と代金見込額を保存し、時価交渉の資料にする
よくある質問 AI による整理
Q1団地内建物敷地売却決議とは何ですか？
団地内の建物とその敷地を一括して全部第三者に売却する旨の決議です。区分所有法71条が根拠で、建物は取り壊され、所有者が得るのは金銭のみです。
Q2区分所有法71条の決議は何割の賛成が必要ですか？
団地全体の区分所有者及び議決権の各5分の4以上です。団地内建物の全部が62条2項各号に該当する場合のみ4分の3に緩和されます。
Q3団地の売却決議で議決権はどう数えますか？
71条3項が69条2項を準用し、団地内建物の敷地に関する権利の持分割合によって算定します。専有面積そのままではない点に注意が必要です。
Q4団地のうち1棟だけを売却することはできますか？
71条は団地内建物及び敷地の全部を一括売却する決議のみを定めます。棟単位の処分はこの条文では扱えず、別の枠組みの検討が必要です。
Q5売却決議に反対した後、何をいつまでにすべきですか？
賛成者からの催告に対し2か月以内に参加するか否かを回答します。無回答は不参加扱いとなり、時価での売渡請求を受ける立場になります。
Q6団地の売却決議の集会はいつ通知されますか？
62条6項・7項の準用により、集会の会日より2か月前までの招集通知と、会日の1か月前までの説明会開催が必要です。期間不足は手続の瑕疵になります。
Q7賃借人は団地の売却決議に参加できますか？
議決権は区分所有者にあり、賃借人にはありません。通知も登記上の所有者に届くため、賃貸中の住戸でも所有者本人が判断する必要があります。
Q8売渡請求はいつまでに行使できますか？
63条の準用により、催告の回答期間が満了した日から2か月以内に行使する必要があります。期間を過ぎれば請求権は行使できなくなります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの棟だけ反対したら、他の棟から嫌がらせされたりしませんか？
棟ごとの3分の1反対要件（71条1項ただし書）は法律が明文で与えた権利であり、行使自体は完全に適法である。管理費の請求圧力や共用部利用の制限といった報復があれば、それ自体が別の紛争になる。業界裏話：この要件があるため、買収を進める側は最初から「反対が固まりそうな棟」を特定し、その棟に有利な配分を提示して切り崩すのが定石である。反対を表明することは、交渉の入口を開ける行為でもある
Q2売却に賛成しなかった場合、自分の部屋はどうなるんですか？
決議が有効に成立すると、賛成者や買受指定者から時価での売渡請求を受ける（71条5項が準用する63条4項）。反対を貫いても、その一室だけ残して住み続けられるわけではない。業界裏話：ここで効くのが時価の算定である。売渡請求の時価は、売却決議による団地全体の価値上昇を織り込むかで額が変わりうる。決議前の査定書と決議内容の代金見込額を両方保存しておくと、交渉と訴訟の両方で使える
Q3耐震性がないと判定されると、要件が緩くなるって本当ですか？
本当である。団地内建物の全部が62条2項各号のいずれかに該当する場合、71条2項により決議要件が5分の4から4分の3に下がる。ただし棟ごとの3分の1反対要件は下がらない。業界裏話：この緩和は「全部」が要件なので、1棟でも該当しなければ5分の4のままである。耐震診断を全棟で実施するかどうかという理事会の判断が、そのまま決議要件を左右する政治的な選択になっている
Q4決議の議案に「売却先は今後選定します」と書いてあったんですが、それでいいんですか？
71条4項は、決議において売却の相手方となるべき者の氏名または名称、代金の見込額、各所有者が取得する金銭の算定方法を定めなければならないと規定する。相手方未定のまま採決された決議は、この法定事項を欠く。業界裏話：議案書の記載不備は、後から決議の効力を争う際に最も立証しやすい類型である。説明会当日に議案書を撮影して日付とともに保存しておく住民は少ないが、それが後の分水嶺になる
間違えやすい点 AI による整理
- 「5分の4が賛成したら終わり」と多くの住民が信じているが、条文の構造はそうなっていない。第1項ただし書は、1棟でも3分の1超の反対があれば全体決議を不成立にする。全体の集計表だけを見て諦めるのは、条文の後半を読んでいないということである
- 反対しておけば売らずに住み続けられる、と考えるのは前提そのものが誤っている。決議が有効に成立すれば、反対者は63条の準用手続により売渡請求を受け、区分所有権を時価で買い取られる立場になる。反対の意味は「売却を止めること」であって「自分だけ残ること」ではない
- この条文を建替え決議（62条）の一種だと理解している人は多いが、性質が違う。建替えは事業に参加すれば新しい部屋を得られる。71条の敷地売却は建物も土地も第三者に渡して現金になる。参加しても戻ってくるのは金銭だけで、住む場所は自分で探す。この差が、高齢の住民にとっては生活そのものの差になる
- 「決議の中身は後で詰めればいい」と思われがちだが、第4項は決議時点で売却の相手方、代金の見込額、各所有者が取得する金銭の算定方法まで定めることを要求する。相手方も金額の目安も分からないまま採決される決議は、この要件を欠く
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 決議の効果 | 71条：建物と敷地を第三者に一括売却、所有者は金銭のみ取得 | 70条：団地内建物を一括建替え、参加者は新建物の区分所有権を取得 62条：単棟の建替え、参加者は新建物の区分所有権を取得 |
| 決議の主体 | 敷地共有者である団地内建物の区分所有者で構成する65条の団体の集会 | 団地建物所有者の集会（各棟の建替え承認を含む二段構造） 単棟の区分所有者の集会 |
| 多数決要件 | 全体で各5分の4以上（全棟が62条2項各号該当なら4分の3） | 全体で各5分の4以上＋各棟で議決権の3分の2以上の賛成 各5分の4以上（62条2項各号該当なら4分の3） |
| 少数側のブレーカー | 1棟でも区分所有者又は議決権の3分の1超の反対で全体不成立 | 棟ごとの3分の2賛成が得られなければ当該団地全体で成立しない 棟単位の要件は存在せず、5分の1超の反対が唯一の壁 |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾は区分所有法内に一括売却決議を持たず、都市更新條例の更新事業計画に対する所有権人・土地面積の同意比例で処理する。棟別のブレーカーではなく更新単元の設定自体が交渉の焦点になる
韓国の再建築組合設立は全体4分の3に加えて棟ごとの過半数同意を要求する。棟単位の要件を全体要件に重ねる点で日本の71条1項ただし書と機能的に最も近い
業主共同決定事項として建物の再建築等を掲げ、専有面積及び人数の各3分の2以上の業主が参加し、参加者の各4分の3以上の同意を要する。棟単位のブレーカーは条文上存在しない
ドイツは共同体の解消を原則として認めず、全部売却には全員の同意を要する。多数決で少数者の区分所有権を金銭に転換する日本型の制度は持たない
コミュニティの終了（termination）に議決権の80パーセント以上の同意を求め、終了後は不動産を一括売却して持分に応じ分配する。5分の4という水準は日本の71条と一致するが、棟別の否決権はなく宣言書で加重できる点が異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 団地の理事会から「デベロッパーから一括買収の打診があります」と説明会の案内が来た。売却価格はあなたの棟の住民には割安に見えるが、他の3棟は老朽化が激しく賛成ムード。全体の5分の4は集まりそうだ。あなたが見るべきは全体票ではなく、自分の棟の3分の1だけである
- 反対側ではなく賛成側に立つ場合。あなたは持病があり団地の階段が限界で、早く現金化して転居したい。全体の5分の4は固まったのに、1棟で3分の1超の反対が出て決議が流れた。この場合その1棟だけを説得する交渉に資源を集中する以外に道はない。ただし書の壁は、賛成側にとっては全棟を個別に口説く義務に変わる
- もし、耐震診断で団地の全棟が「地震で倒壊のおそれあり」と認定されていたらどうなるか。第2項により決議要件が5分の4から4分の3に下がる。ただし棟ごとの3分の1反対要件は下がらない。多数派側のハードルだけが緩む
- 決議に反対したまま議事録が確定した。ここからあなたに与えられる時間は限られている。賛成者からの催告に対し、参加するかどうかを回答する期間は2か月（62条の準用による63条の手続）。この期間内に回答しなければ不参加とみなされ、その後に売渡請求を受ける立場になる
- あなたは相続で団地の一室を取得したが、住んでおらず賃貸に出している。売却決議の通知は登記上のあなたに届く。議決権は所有者にあり、賃借人にはない。通知を放置している間に、あなたの一室は他人の手で売却されるレールに乗る
取るべき行動
被害を受けた側：1. 招集通知が届いた時点で、決議事項に第4項の三点（相手方の氏名・名称、代金見込額、各所有者の取得金銭の算定方法）が明記されているか確認する。欠けていれば決議の効力を争う材料になる2. 自分の棟の総戸数と議決権を確認し、3分の1超が何戸かを算出する3. その人数を集められるなら、集会前に書面で意思を共有し、当日に確実に反対票として顕在化させる4. 決議が成立してしまった場合は、催告への回答期限（2か月）を絶対に落とさない。無回答は不参加扱いになり、売渡請求の対象になる
訴えられた側：推進側（管理組合の理事会・賛成派）として進める場合。1. 決議前に必ず棟別の賛否を把握する。全体票のみの管理では、ただし書で全体が無効になる2. 第4項の三事項を決議案に具体的に書き込む。相手方が未定、金額が「別途協議」では要件を満たさない3. 集会の招集通知は66条で準用される35条1項の期間を守り、62条6項準用の説明会も欠かさない。手続の瑕疵は後から決議無効訴訟の入口になる4. 反対者への売渡請求は63条準用の手続と期間に沿って進め、時価の算定根拠を残す
時効（請求できる期限）：決議成立後、賛成者等は反対者に対し参加するか否かを書面で催告し、催告を受けた者は2か月以内に回答しなければならない（62条以下の準用による63条1項・2項）。回答期間経過後2か月以内に売渡請求権を行使する必要がある。決議自体の無効を争う訴えには特定の出訴期間の定めはないが、一般消滅時効（民法166条、権利行使可能を知った時から5年または権利行使可能時から10年）および権利の性質上の制約を受ける（最新の改正状況をご確認ください）
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律を制定。ドイツ WEG を参照し、区分所有権と共用部分・敷地利用権の基本枠組みを定める
- 2.平成14年（2002年） 改正：団地内の建物の一括建替え決議（70条）を新設し、団地という複数棟の単位で建替えを決議する制度を導入。棟ごとの賛成要件を組み合わせる二層構造がこのとき採られた
- 3.令和7年（2025年） 新設：区分所有法改正により、建替え以外の再生手法として敷地売却型の決議が整備され、団地版として本条（団地内建物敷地売却決議）が置かれた。施行日及び条文の最終形は e-Gov 法令検索で要確認
- 建物の区分所有等に関する法律 第70条団地内建物の一括建替え決議、本条の適用場面の前提
- 建物の区分所有等に関する法律 第62条建替え決議、要件緩和事由と手続の準用元
- 建物の区分所有等に関する法律 第63条催告と売渡請求、反対者の処遇手続の準用元
- 建物の区分所有等に関する法律 第65条団地建物所有者の団体、決議主体の根拠
- 建物の区分所有等に関する法律 第69条議決権の算定方法、第3項の準用元
- マンションの建替え等の円滑化に関する法律 第108条敷地売却事業の手続を定める特別法
- 民法 第251条共有物の変更に全員同意を要する原則の修正
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