建物の区分所有等に関する法律 第63条（区分所有権等の売渡し請求等）
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- 建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者（その承継人を含む。）に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。
- 2.集会を招集した者は、前項の規定による書面による催告に代えて、法務省令で定めるところにより、同項に規定する区分所有者の承諾を得て、電磁的方法により建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を催告することができる。この場合において、当該集会を招集した者は、当該書面による催告をしたものとみなす。
- 3.第一項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない。
- 4.前項の期間内に回答しなかつた第一項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。
- 5.第三項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含む。）の敷地利用権についても、同様とする。
- 6.前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
- 7.建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第五項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
- 8.前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から六月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から六月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から六月又はその理由がなくなつた日から二年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。
この条文の基本情報
区分所有権等の売渡し請求等とは何ですか？
定義区分所有権等の売渡し請求等とは、建物の区分所有等に関する法律第63条に定められた規定で、「建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者（その承継人を含む。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第63条（区分所有権等の売渡し請求等）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第63条の条文原文は「建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者（その承継人を含む。」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第63条は第一章 建物の区分所有に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第63条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第62条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第63条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第64条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第63条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
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下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第63条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第63条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/63
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法63条は、建替え決議に賛成しなかった区分所有者への催告と二か月の回答期間を定める。無回答は不参加とみなされ、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求される。
Q · マンションの建替えに反対したら、部屋を売り渡さないといけないんですか？
反対票だけでは義務は生じず、回答次第で決まります
区分所有法63条では、建替え決議に賛成しなかった区分所有者に対し、招集者が参加の可否を書面で催告します（1項）。催告を受けた日から二か月以内に「参加する」と回答すれば区分所有者として残れますが、参加しないと回答するか無回答の場合は不参加とみなされ（4項）、賛成者や買受指定者から回答期間の満了日から二か月以内に、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求されます（5項）。決議の反対票と催告への回答は別の意思表示です。
解説
郵便受けに管理組合から届いた封筒に、「建替えに参加するか否かを回答すべき」と書かれている。これが区分所有法63条1項の催告だ。ここから先は、あなたが何もしなくても時計だけが進む。回答期限は催告を受けた日から二か月（3項）。黙っていれば「参加しない」と回答したものとみなされる（4項）。そして期間満了から二か月以内に、賛成した区分所有者や買受指定者は、あなたの区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡せと請求できる（5項）。この請求は相手の一方的な意思表示だけで売買が成立する形成権で、あなたの承諾はいらない。裁判所に頼めるのは、生活上著しい困難が認められた場合の最長一年の明渡し猶予だけ（6項）。逆に決議から二年以内に取壊し工事が始まらなければ、売った側から買戻しを請求できる（7項）。この二か月という数字を握っているかどうかが、住み続ける交渉力そのものになる。
法的な位置づけ
区分所有法63条は、建替え決議の成立後に反対者の権利関係を整理する手続を定める規定である。招集者による参加の可否の催告、二か月の回答期間、無回答を不参加とみなす擬制、賛成者及び買受指定者による時価での売渡し請求、明渡しの期限許与、二年以内に取壊し工事に着手しない場合の買戻し請求を規律する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.催告書の受領日を確定して期限をカレンダー化 催告書は封筒ごと保存し、配達日の分かる記録を残す。受領日から二か月後の応当日（回答期限）と、その満了日からさらに二か月後（売渡し請求の行使期限）の二つの日付を書き込む
- 2.参加した場合の追加負担金を文書で照会 管理組合に対し、参加した場合の追加負担金の見積り、工事期間中の仮住まい費用、新住戸の専有面積と位置を書面で照会する。口頭説明は後で争えないため必ず文書で回答を得る
- 3.非参加を選ぶなら回答期間中に不動産鑑定を確保 売渡し請求を受けてから動くのでは遅い。催告期間中に不動産鑑定士へ依頼し、区分所有権及び敷地利用権の時価について自前の評価を持つ。住宅ローン残債がある場合は残債額と時価を突き合わせる
- 4.回答は必ず書面で控えを残して期限内に提出 参加・不参加のいずれを選ぶ場合も書面で回答し、配達証明等で到達を記録する。無回答は不参加とみなされるため（4項）、迷っている段階でも期限内の意思表示が必要
- 5.明渡しが困難なら期限許与の準備を進める 高齢・療養・就学等で明渡しにより生活上著しい困難が生じる場合、6項の期限許与を裁判所に請求する準備を弁護士と進める。建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないことを示す資料も併せて用意する
- 6.売却後は二年の着工期限をカレンダーで監視 決議の日から二年以内に取壊し工事に着手しない場合、買戻し請求権が二年の満了日から六か月間だけ開く（7項）。代金相当額の現金を実際に提供する必要があるため、資金の手当ても併せて検討する
よくある質問 AI による整理
Q1区分所有法の売渡し請求とは何ですか？
建替えに参加しない区分所有者に対し、賛成者や買受指定者が区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう求める請求です（63条5項）。相手の承諾なしに売買が成立します。
Q2建替えの催告に回答しないとどうなりますか？
催告を受けた日から二か月以内に回答しないと、建替えに参加しない旨を回答したものとみなされます（4項）。沈黙が不参加の意思表示として扱われる点が最大の落とし穴です。
Q3売渡し請求はいつまでにできますか？
回答期間（二か月）の満了の日から二か月以内です（5項）。この行使期間を過ぎると請求できなくなるため、推進側は工程表での期限管理が不可欠です。
Q4建替えの時価はどう決まりますか？
売渡し請求時点の区分所有権及び敷地利用権の客観的価値です。建替えによる開発利益の織り込み方は実務上争いがあり、不動産鑑定で対抗資料を用意するのが実務的です。
Q5明渡しを待ってもらうことはできますか？
生活上著しい困難が生じるおそれがあり、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさない顕著な事由があれば、裁判所が代金の支払または提供の日から一年を超えない範囲で期限を許与できます（6項）。
Q6建替えが中止になったら買い戻せますか？
決議の日から二年以内に取壊し工事に着手しない場合、売り渡した者はその二年の満了日から六か月以内に、買主が支払った代金相当額を提供して権利の売渡しを請求できます（7項）。
Q7催告はメールでもできますか？
法務省令で定めるところにより相手方の承諾を得れば、電磁的方法による催告が可能で、書面による催告をしたものとみなされます（2項）。事前承諾がなければ書面が必要です。
Q8相続した部屋にも売渡し請求は及びますか？
及びます。1項は「その承継人を含む」と定め、決議当時の所有者から相続した者も催告の相手方となります。決議後に敷地利用権のみを取得した第三者も対象です（5項後段）。
この条文についての質問 AI による整理
Q1建替えに反対したら、本当に家を出ていかないといけないんですか？
反対票それ自体では退去義務は生じない。効くのは催告への回答である。二か月以内に参加すると回答すれば建替え後も区分所有者として残れる（3項）。参加しないと回答するか無回答なら、賛成者や買受指定者から時価での売渡し請求を受ける（5項）。実務のポイント：決議で反対した人でも回答段階で参加に転じられる。反対イコール退去と思い込んで回答書を出さない人が実在する。その思い込みが、選べたはずの選択肢を消している
Q2時価っていくらですか。建替えで値上がりする分はもらえるんですか？
売渡し請求時点の区分所有権と敷地利用権の客観的価値だが、建替えによる開発利益をどこまで織り込むかは実務上、解釈が分かれている。老朽建物の現況のみで算定されると近隣相場より大きく下回りうる。実務のポイント：請求は意思表示だけで売買を成立させるため、価格に不服でも売買自体は覆せず、争えるのは代金額だけになる。鑑定を先に持っている側が協議の起点を決める
Q3二か月の回答期限を過ぎたら、もうその場で終わりですか？
4項で参加しない旨を回答したものとみなされるが、その瞬間に所有権が移るわけではない。賛成者側が期間満了日から二か月以内に売渡し請求をして初めて権利が動く（5項）。この二か月は交渉の余地が残る。実務のポイント：この行使期間を過ぎると請求権は失われる。反対者が多く事務処理が滞る現場では徒過が現実に起こる。期限管理は推進側だけの仕事ではない
Q4売って出ていった後に建替えが中止になったら、泣き寝入りですか？
決議の日から二年以内に取壊し工事に着手しない場合、売り渡した者は二年の満了日から六か月以内に、買主が支払った代金相当額を提供して権利の買戻しを請求できる（7項）。正当な理由がある場合も、その理由が消えれば8項で同様の請求権が働く。実務のポイント：買戻しには代金相当額の現金を実際に提供する必要がある。代金を住み替え先の購入に使い切っていると、権利はあっても行使できない
間違えやすい点 AI による整理
- 「建替えを拒否できますか」という問いの立て方自体がずれている。63条の世界で決着済みなのは建替えの可否であり、残されている論点は、あなたが参加者として残るか、時価で売って出るか、その二択だけである。拒否の可否を調べている時間は、回答期限を削っている時間でもある
- 回答期限が二か月であることは知っていても、無回答が「参加しない」とみなされる（4項）ことの重みを軽く見ている人が多い。通常の生活では沈黙は何も生まないが、この条文の下では、沈黙こそが最も強い意思表示として扱われる。返事をしない自由は、ここには存在しない
- あなたから見れば長年住んだ自宅だが、法律から見れば区分所有権と敷地利用権という二つの財産権の束にすぎない。売渡し請求は両方をまとめて対象にし、片方だけ手元に残すことはできない。しかも決議後に敷地利用権だけを取得した第三者にも同じ請求が及ぶ（5項後段）
- 「訴訟で争えば住み続けられる」と考えられがちだが、6項で裁判所が与えられるのは代金の支払または提供の日から最長一年の明渡し期限にすぎない。争って勝ち取れるのは居住の継続ではなく、引越しの猶予と代金額である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 発動の前提 | 63条：建替え決議の成立後、催告と回答期間の経過 | 62条：建替え決議そのものの成立要件 59条：区分所有者の共同利益背反行為の存在 |
| 権利が動く仕組み | 賛成者・買受指定者の一方的な意思表示で時価売買が成立（形成権） | 決議は集会での多数決、権利移転そのものは生じない 訴えを提起し判決を得て競売を実施 |
| 対象となる権利 | 区分所有権及び敷地利用権（決議後に敷地利用権のみ取得した者も含む） | 建替えの可否という団体意思のみ 区分所有権及び敷地利用権（競売の目的） |
| 時間の制約 | 回答二か月、請求二か月、明渡し猶予最長一年、着工二年・買戻し六か月 | 招集通知期間等の集会手続の期間規律 明文の除斥期間なし、訴訟手続の進行に依存 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は権利変換方式を基本とし、不同意者の権利も権利変換計画に取り込んで金銭補償する。日本のような当事者間の形成権としての売渡し請求ではなく、行政の計画認可を経由する点が構造的に異なる
韓国も再建築組合が不参加者に対して売渡し請求（매도청구）を行う仕組みを持ち、日本法との類似性が高い。回答期間経過後に請求権が発生する点も共通する
ドイツは建替えのための強制的な持分取得制度を日本ほど整備しておらず、共同体の解消や建築的変更の決議枠組みで処理される。多数決による財産剥奪には慎重
米国は共同体そのものの termination を特別多数決で決議し、全体を売却して持分割合で分配する構成。個々の反対者から個別に買い取る日本型とは設計思想が異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 築45年のマンションで建替え決議が可決され、あなたは反対票を投じた。ここで何もせず二か月が過ぎたら？ 反対の意思を貫いたつもりが、法律上は「参加しない」と回答したのと同じ扱いになり（4項）、売渡し請求の的になる。反対票と回答書は、法的にまったく別の意思表示である
- 相続で母のマンションを引き継いだ。決議のときの所有者は母だが、催告はあなたに届く。1項の「その承継人を含む」は、そういう意味だ
- あなたが理事長として建替えを推進する側にいる。決議は取れた。だが催告書の発送が遅れて起算日が曖昧になったり、回答期間の満了日から二か月という売渡し請求の行使期間を徒過すれば、請求権そのものが失われる。反対者一人の住戸が残ったまま解体工事に入ることはできず、事業全体が止まる
- 催告書の受領から残り9日。参加すると回答すれば数百万円から一千万円を超える追加負担金を背負い、参加しないと回答すれば時価で退去。どちらも選べないまま期限が来ると、法律が自動的に後者を選ぶ
- 売渡し請求に応じて明け渡し、代金を受け取ってから二年。現地に行くと建物がまだ立っている。資金計画が頓挫したまま工事は未着手のままだ。7項の買戻し請求権が、二年の満了日から六か月だけ開いている
取るべき行動
被害を受けた側：1. 催告書の受領日を封筒ごと保存し、二か月後の応当日をカレンダーに記入2. 参加した場合の追加負担金の見積りを管理組合に文書で請求し、参加と非参加の総コストを比較3. 非参加を選ぶなら催告期間中に不動産鑑定士へ依頼し、時価の対抗資料を確保4. 回答は必ず書面で控えを残す。無回答は不参加とみなされる5. 明渡しで生活上著しい困難が生じるなら、6項の期限許与を裁判所に請求する準備を弁護士と進める
訴えられた側：1. 決議後は遅滞なく催告を送付し、到達日の証拠（配達証明）を各人ごとに管理2. 電磁的方法で催告する場合は、事前に相手の承諾を法務省令の方式で取得（2項） 3. 回答期間満了日から二か月という売渡し請求の行使期間を徒過しないよう工程表に落とす4. 買受指定者を置く場合は全員の合意を書面化5. 決議日から二年以内の工事着手を工程管理する。遅れれば7項の買戻し請求で権利関係が巻き戻る
時効（請求できる期限）：催告を受けた日から二か月以内に回答（3項）、無回答は不参加とみなし（4項）。売渡し請求は回答期間の満了日から二か月以内（5項）。明渡しの期限許与は代金の支払または提供の日から一年を超えない範囲（6項）。買戻し請求は建替え決議の日から二年以内に取壊し工事未着手の場合、その二年の満了日から六か月以内（7項）。正当な理由があった場合は、妨げる理由がなくなったことを知った日から六か月またはその理由がなくなった日から二年のいずれか早い時期まで（8項）
学説
通説：63条5項の売渡し請求権は形成権であり、請求の意思表示が相手方に到達した時点で時価による売買契約が成立すると解される。相手方の承諾は不要で、争点は代金額の相当性に絞られる
実務上の議論：時価の算定にあたり建替えによる開発利益をどこまで反映させるかは見解が分かれ、老朽建物の現況価格説と建替え後の価値を一定程度織り込む説が対立する。個別鑑定の内容に依存する部分が大きい
改正沿革 AI による整理
- 平成14年（2002年）改正 建替え決議の要件から老朽・損傷等による過分費用要件を削除し、決議後の手続として催告、回答期間、みなし規定、売渡し請求、期限許与、買戻し請求という一連の枠組みを整備した。電磁的方法に関する規律もこの前後の改正で導入されている。個別の項の新設時期および近年の改正状況は人的検証を要する
改正の年表
- 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律の制定。区分所有関係の基本的枠組みが設けられた
- 2.平成14年（2002年） 改正：建替え決議の要件から老朽・損傷等による過分費用要件を削除するとともに、決議後の催告、回答期間、みなし規定、売渡し請求、期限許与、買戻し請求という一連の手続を整備した。個別の項の新設時期は人的検証を要する
- 建物の区分所有等に関する法律 第62条建替え決議の要件、本条の発動前提
- 建物の区分所有等に関する法律 第64条参加者間の建替え合意の擬制
- 建物の区分所有等に関する法律 第61条一部滅失時の買取請求、離脱の別経路
- 建物の区分所有等に関する法律 第59条共同利益背反者への競売請求、別の強制排除
- 建物の区分所有等に関する法律 第35条集会招集通知、催告主体の前提手続
- マンションの建替え等の円滑化に関する法律 第15条建替組合設立後の売渡し請求の特則
- マンションの建替え等の円滑化に関する法律 第9条建替組合設立認可、事業化の受け皿
- 民法 第555条請求により成立する売買の一般規律
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