要点区分所有法 59 条は、共同の利益に反する行為による障害が著しく他の方法では困難なとき、集会の決議を経て訴えにより区分所有権と敷地利用権の競売を請求できると定める。
Q · マンションの迷惑住民を、部屋の所有権ごと競売にかけることはできますか？
できます。ただし集会の決議と弁明機会が必須です
区分所有法 59 条により、共同の利益に反する行為（6 条 1 項）による障害が著しく、他の方法では共同生活の維持が困難な場合、他の区分所有者の全員または管理組合法人が、集会の決議に基づき訴えをもって区分所有権および敷地利用権の競売を請求できます。決議には区分所有者と議決権の各 4 分の 3 以上（58 条 2 項準用）と事前の弁明機会（同条 3 項準用）が必要で、実務では 57 条の停止等請求を先行させて最終手段性を立証します。勝訴判決の確定日から 6 か月を過ぎると競売の申立てはできません（3 項）。
マンションで隣人トラブルが極まったとき、管理組合が最後に握っているカードは「出て行け」ではない。「その部屋の所有権ごと、競売にかける」である。区分所有法 59 条は、6 条 1 項の共同の利益に反する行為による障害が著しく、他の手段では障害を除去して共同生活を維持することが困難なとき、他の区分所有者全員または管理組合法人が、集会の決議を経て、訴訟でその区分所有者の区分所有権と敷地利用権（マンションの土地を使う権利、通常は土地の共有持分）の競売を請求できると定める。私法上きわめて例外的な、所有権の強制剥奪制度だ。ここで多くの人が驚くのは、これが「お金を回収するための競売」ではないという点。だから住宅ローンが物件価値を上回り、売っても債権者に一円も配当が出ない部屋でも手続は止まらない（最決平成 23.10.11）。通常の抵当権実行なら無剰余で取り消される場面で、この条文だけは進む。
区分所有法 59 条は、義務違反者に対する措置のうち最も重い競売請求を定める規定である。共同の利益に反する行為による障害が著しく、他の方法では共同生活の維持が困難な場合に、集会の決議を経て訴えにより区分所有権および敷地利用権の競売を請求できる。債権回収ではなく共同生活の維持を目的とする形式的競売である。
AI 輔助整理，以條文原文為準
共同の利益に反する行為による障害が著しく他の方法では共同生活の維持が困難なとき、集会の決議に基づき訴えで区分所有権と敷地利用権の競売を請求できる規定です。
58 条 2 項の準用により、区分所有者および議決権の各 4 分の 3 以上の賛成が必要です。普通決議の過半数では足りず、要件を欠く決議は無効となります。
決議前に義務違反者へ意見を述べる場を与える手続です（58 条 3 項準用）。書面通知と回答の記録を残すのが実務で、省略すると決議自体が無効になります。
判決の確定日から 6 か月以内です（3 項）。起算点は言渡日でも決議日でもなく確定日で、経過すると勝訴していても申立てができなくなります。
所有者ではない占有者には 59 条ではなく 60 条の引渡し請求を用います。契約解除と専有部分の引渡しを訴えで求める構成になります。
規約違反の民泊で深夜の出入りやトラブルが続き共同生活上の障害が著しければ対象になり得ます。住宅宿泊事業法の行政処分を待つ必要はありません。
他の区分所有者の全員、または管理組合法人です。個々の区分所有者が単独で訴えることはできず、集会の決議が前提となります。
買受人が代金を納付して所有権を取得した後、引渡命令や明渡訴訟で退去を求めます。落札されない限り事実上居住が続く点が実務の難所です。
要件は二段構えです。6 条 1 項の共同の利益に反する行為があり、その障害が著しく、他の方法では除去困難であること（59 条 1 項）。実務では 57 条の停止請求、58 条の使用禁止請求という段階を踏むのが通例です。業界裏話ヒント：裁判所が本当に見るのは、管理組合がどれだけ穏当な手段を尽くしたかの記録です。警告書、内容証明、理事会議事録、被害住民の記録日誌。訴訟前の数年分の紙束が判決を分けます
できます。最決平成 23.10.11 は、59 条の競売は債権回収ではなく共同生活の維持が目的だとして、民事執行法 63 条の無剰余取消し（売っても差押債権者に配当が出ない場合に手続を取り消す仕組み）は適用されないと判示しました。業界裏話ヒント：ただし買い手がつくかは別問題です。無剰余物件は入札が入りにくく、競落されなければ住人はそのまま居座る。この現実を踏まえ、訴訟の実質目的を任意退去交渉のてこに置く管理組合は少なくありません
あります。長期かつ多額の滞納で管理組合の財政運営に実害が生じれば、6 条 1 項の共同の利益に反する行為に当たるとして 59 条競売を認めた裁判例があります。通常はまず 7 条の先取特権に基づく競売や支払督促が先行します。業界裏話ヒント：滞納者がオーバーローンだと 7 条の担保権実行は無剰余で取り消される。そこで根拠を 59 条に切り替えるという使い分けが実務で議論されており、条文を変えるだけで止まっていた手続が動きうる
4 項が正面から禁じています。当該区分所有者本人だけでなく、「その者の計算において買い受けようとする者」も買受けの申出ができません。名義が親族や知人でも、資金の出所と最終的な利益がその区分所有者に帰属するなら該当します。業界裏話ヒント：この規定があるため、管理組合側は入札者の資金源に不審があれば執行裁判所へ上申できます。無関係を装った落札は、後で買受けが認められない事態を招きます
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 求める効果 | 59 条：区分所有権と敷地利用権の競売（所有者たる地位の剥奪） | — |
| 決議要件 | 集会の決議（区分所有者および議決権の各 4 分の 3 以上、58 条 2 項準用） | — |
| 弁明の機会 | 必須（58 条 3 項準用）。欠けば決議無効 | — |
| 要件の重さ・期限 | 障害が著しく他の方法では困難（最終手段性）＋判決確定日から 6 か月で申立権喪失（3 項） | — |
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