建物の区分所有等に関する法律 第7条（先取特権）
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- 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
- 2.前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
- 3.民法第三百十九条の規定は、第一項の先取特権に準用する。
この条文の基本情報
先取特権とは何ですか？
定義先取特権とは、建物の区分所有等に関する法律第7条に定められた規定で、「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第7条（先取特権）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第7条の条文原文は「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対…」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第7条は第一節 総則に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第7条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第6条の2です。
- 建物の区分所有等に関する法律第7条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第8条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第7条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第7条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第7条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/7
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建物の区分所有等に関する法律7条は、管理費等の債権について区分所有権と備付動産に先取特権を認める。ただし共益費用の先取特権とみなされ、登記された抵当権には劣後する。
Q · 管理費を滞納した部屋、裁判をしなくても競売にかけられるって本当？
本当。ただし住宅ローンが残る部屋では空振りする
区分所有法7条の先取特権は法定担保物権なので、判決などの債務名義がなくても担保不動産競売を申し立てられます（民事執行法181条）。しかし同条2項によりこの先取特権は共益費用の先取特権とみなされるにとどまり、登記された抵当権には対抗できません（民法336条但書）。住宅ローンの残債が住戸の評価額を上回れば、配当の見込みがないとして無剰余取消しになり（民事執行法63条）、予納金だけが失われます。申立て前に登記簿で被担保債権額を確認することが実務上の分岐点です。
解説
マンションの管理費を滞納した住戸に対し、管理組合は勝訴判決を取らなくても競売を申し立てられる。その根拠が7条だ。共用部分や敷地、附属施設に関して他の区分所有者に対して持つ債権、規約や集会の決議に基づく債権、そして管理者や管理組合法人が職務上持つ債権について、滞納者の区分所有権（敷地利用権も含む）と、部屋に備え付けられた家具や家電の上に、自動的に先取特権が発生する。担保権なのに、契約も抵当権設定登記もいらない。滞納が生じた瞬間、法律が勝手に担保を付けてくれる。ただし2項を読み落とすと戦略を誤る。この先取特権は「共益費用の先取特権とみなす」に留まり、登記された住宅ローンの抵当権には勝てない（民法336条）。強力な入口と、弱い出口。その二段構えを理解しているかどうかで、回収の作戦は根本から変わる。
法的な位置づけ
建物の区分所有等に関する法律7条は、管理費等の債権に法定担保を与える規定である。区分所有者が共用部分・建物の敷地・附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権、規約または集会の決議に基づく債権、および管理者・管理組合法人が職務上有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利および敷地利用権を含む）と建物に備え付けた動産の上に先取特権が成立する。その順位および効力は共益費用の先取特権とみなされる。
手順
- 1.登記簿を取得して剰余の有無を判定する 滞納住戸の登記事項証明書を取得し、抵当権の被担保債権額と残債の見込み、住戸の相場価格を突き合わせる。優先債権と手続費用の合計が売却見込額を上回るなら、7条による競売は無剰余取消し（民事執行法63条）で終わり、予納金だけが消える
- 2.時効から逆算して催告・承認を確保する 最も古い未払月から5年（民法166条1項1号）を逆算し、時効が迫る分について内容証明郵便で催告する。催告の完成猶予は6か月しかないため、その間に支払督促・訴訟へ進むか、分割弁済の合意書で債務承認を取り時効を更新する
- 3.剰余があれば先取特権に基づく競売を申し立てる 剰余が見込める場合は、債務名義を取らずに担保不動産競売を申し立てる（民事執行法181条）。担保権の存在を証する文書として規約、総会議事録、滞納明細、登記事項証明書を揃える。申立ての準備に入った旨を書面で通知する段階が交渉上の最大の圧力点になる
- 4.無剰余なら債務名義ルートまたは59条へ切り替える 剰余がない場合は競売に固執せず、支払督促・少額訴訟・通常訴訟で債務名義を取得し、給与・預金・賃料へ執行する。滞納が長期化し共同生活に支障が出ているなら、集会の特別決議を経て59条の競売請求へ切り替える選択肢も検討する
よくある質問 AI による整理
Q1先取特権とは何ですか？
法律が定める一定の債権について、契約も登記もなしに当然に発生する法定担保物権です。債務者の財産から他の債権者に優先して弁済を受けられますが、優先の範囲は法律で決まっています。
Q2管理費の滞納は何年で時効になりますか？
各回の支払期日の翌日から5年で時効消滅します（民法166条1項1号）。先取特権は被担保債権に付従するため、本体の債権が時効で消えれば担保も同時に消滅します。
Q3中古マンションを買うと前の所有者の滞納管理費を払うことになりますか？
なります。区分所有法8条により、管理組合は特定承継人（買主）にも請求できます。重要事項説明書の滞納欄を確認し、売買代金から精算する合意を契約書に入れるのが実務対応です。
Q4管理費滞納の督促はどこまでやるべきですか？
電話・訪問・普通郵便の後、内容証明郵便による催告に進みます。催告には6か月の時効完成猶予効しかないため（民法150条）、その間に支払督促や訴訟へ移行する準備が必要です。
Q5支払督促と少額訴訟はどちらを選ぶべきですか？
争いがなく金額が確定していれば支払督促が安価で早いですが、相手の異議で通常訴訟へ移行します。60万円以下で証拠が揃うなら少額訴訟、争点が多いなら最初から通常訴訟が向きます。
Q6管理費の遅延損害金はいくら請求できますか？
規約に定めがあればその利率、なければ法定利率（民法404条）によります。マンション標準管理規約は遅延損害金と違約金としての弁護士費用を請求できる条項を用意しており、規約の確認が先決です。
Q7管理費滞納は何か月で法的手続に入りますか？
法律上の基準はなく、理事会や規約の運用次第です。実務では3〜6か月で内容証明、6か月超で法的手続の検討に入る例が多く、5年の時効から逆算した滞納管理表の運用が要になります。
Q8先取特権に基づく競売に判決は必要ですか？
不要です。担保権の実行としての競売は、担保権の存在を証する文書を提出すれば開始されます（民事執行法181条）。ただし無剰余であれば手続は取り消されます（同法63条）。
この条文についての質問 AI による整理
Q1滞納してる部屋を競売にかければ、お金は戻ってくるんですよね？
戻らないことの方が多い。7条の先取特権は2項により共益費用の先取特権とみなされるが、登記した抵当権には対抗できない（民法336条）。住宅ローン残債が評価額を上回れば、裁判所は無剰余として競売を取り消す（民事執行法63条）。実務のポイント：それでも申立ての準備を通知する意味はある。住宅ローン約款の期限の利益喪失条項が滞納者の背中を押すからだ。回収の本体は競売ではなく、その手前の交渉で決まる
Q2先取特権があるのに、なんで銀行に負けるんですか？
この担保は登記できないからだ。民法336条は、一般の先取特権は登記なしでも特別担保を持たない債権者には対抗できるが、登記した第三者には対抗できないと定める。抵当権は登記されているので、順位で先に立つ。実務のポイント：逆に言えば、無担保のカードローンや消費者金融に対しては確実に優先する。滞納者が破産したり任意売却に動いたりする局面でこそ、この先取特権は本来の力を発揮する。相手の資金繰りが崩れる兆候を見たら、権利の主張を前倒しする
Q3部屋の中の家電を差し押さえるなんて、本当にできるんですか？
できる。7条1項は建物に備え付けた動産にも先取特権を認め、3項が民法319条を準用するため、その動産が他人の所有物でも管理組合が善意無過失なら先取特権が及ぶ。ただし差押禁止動産の範囲が広く（民事執行法131条）、換価額はほとんど出ない。実務のポイント：弁護士がこの手段を勧めないのは、法的に無理だからではなく採算が合わないからだ。執行官が部屋に入って目録を作る手続そのものが交渉材料になることを、実際に使ったことのある管理会社は知っている
Q459条の競売請求というのも聞きました。7条と何が違うんですか？
7条は担保権の実行で、目的は債権の回収。59条は共同の利益に反する行為をした区分所有者を建物から排除する制度で、目的は共同生活の維持だ。59条の競売には無剰余取消しの適用がないとする裁判例があり、住宅ローンが overloaded な部屋でも実行できる余地がある。実務のポイント：長期の悪質滞納は共同利益背反行為に当たると判断された例がある。7条で無剰余に阻まれたとき、59条へ切り替えるという発想を持っているかどうかが管理組合の交渉力を決める。ただし総会の特別決議と訴訟が必要で、時間は年単位になる
間違えやすい点 AI による整理
- 「先取特権があるから優先的に回収できる」と理解している人は多いが、その先取特権が登記できない担保であることの意味まで降りている人は少ない。一般の先取特権は、登記をした第三者には対抗できない（民法336条但書）。分譲マンションの大半には住宅ローンの抵当権登記があるので、実際の配当順位で管理組合が抵当権より先に立つ場面はほとんど存在しない。「持っている」と「取れる」の間に、登記制度という壁が一枚ある
- 「どうすれば滞納者本人から取れるか」という問いの立て方自体が、この条文の設計思想からずれている。7条が担保に取っているのは人ではなく部屋だ。そして8条は、その部屋を買った次の所有者にまで支払義務を承継させる。管理組合が本当に追うべきなのは滞納者の財布ではなく、部屋の所有権がいつ誰に移るかというタイムラインである
- 「部屋の中の動産への先取特権など形式だけ」と思われているが、実務上の破壊力は法的効力ではなく心理的圧力にある。動産執行は執行官が部屋に立ち入って目録を作る手続で、家族や近隣に事態が可視化される。差押禁止動産（民事執行法131条）が多く換価額はほぼ出ないため、経済合理性で動く弁護士はまず選ばない。だからこそ、この選択肢を知っている側と知らない側で交渉の温度が変わる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 制度の目的 | 7条：管理費等の債権を担保し回収する | 8条：回収不能分を特定承継人へ承継させる 59条：共同利益背反者を建物から排除する |
| 必要な手続 | 債務名義不要、担保不動産競売の申立て（民事執行法181条） | 買主等への請求、任意に応じなければ訴訟 集会の特別決議＋競売請求訴訟の確定判決 |
| 抵当権との関係 | 登記された抵当権に劣後し、無剰余取消しのリスクを負う | 抵当権と競合せず、承継人の一般財産に向かう 無剰余取消しの適用がないとする裁判例があり、過剰担保の住戸でも実行余地 |
| 所要時間の目安 | 申立てから開始決定まで数週間、配当まで半年〜1年 | 売買のタイミング次第、請求自体は即時 決議・訴訟・競売で年単位 |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾は管理費債権に法定担保を与えず、催告後に訴訟で給付判決を得る建付け。悪質な滞納には第22条の強制遷離・区分所有権の強制譲渡があり、日本の59条に近い。承継人の義務は第24条が定める
韓国民法は先取特権制度自体を持たない。共用部分に関して生じた債権を特別承継人にも行使できるとする18条で対応しており、日本の7条ではなく8条に相当する条文だけで組み立てられている
ドイツは競売手続の配当順位で Hausgeld 債権を抵当権より前の順位クラスに置き、評価額の一定割合を上限として優先弁済を認める。日本が2項で順位を切り下げたのと正反対の立法選択
フランスは syndicat des copropriétaires の管理費債権を hypothèque légale で担保する。登記可能な法定抵当権という形式をとる点で、登記できない日本の先取特権と対抗力の強さが決定的に異なる
米国は common expense lien を認め、多くの州で一定期間分を第一抵当権に優先させる super-priority を与える。金融機関が管理費の立替払いを迫られる構造が生まれ、回収実務は日本と大きく異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 輪番で管理組合の理事長になった年、前年から続く8か月分の滞納住戸を引き継いだ。総会で「競売にかけましょう」という声が上がり、あなたは7条を根拠に申立てを検討する。だがその前に登記簿を取ると、住宅ローンの抵当権が残債2,800万円で第一順位。部屋の評価額は2,400万円。この時点で競売は無剰余取消し（民事執行法63条）になり、費用だけが飛ぶ
- リストラで収入が半減し、住宅ローンは払い続けたが管理費だけ止めた。滞納10か月目に管理組合から「先取特権に基づく競売申立ての準備に入る」という内容証明が届く。あなたが本当に恐れるべきは競売そのものではない。差押えを受けた時点で住宅ローン約款の期限の利益喪失条項が発動し、銀行から残債一括請求が来る。管理費30万円の滞納が、2,000万円の一括請求の引き金を引く
- もし、あなたが中古マンションを買った直後に、管理組合から前の所有者の滞納管理費60万円を請求されたとしたら？ 払う義務がある。7条の先取特権が抵当権に負けるからこそ、8条が特定承継人（買主）に責任を追わせる設計になっている。重要事項説明書の滞納欄を読み飛ばした代償は、そのまま買主の財布から出る
- 滞納者の部屋に高級オーディオとリースの業務用冷蔵庫がある。管理組合はそれにも先取特権を持つ。リース会社の所有物でも、組合が善意無過失なら先取特権が及ぶ（3項が準用する民法319条）。知られていない条文だ
- 総会まであと12日。滞納が4年8か月に達した住戸があり、理事会は「もう少し様子を見よう」と先送りを続けてきた。だが管理費債権の時効は5年（民法166条1項1号）。最初の数か月分は、次の総会を待った時点で相手の一言で消える。今夜のうちに内容証明で催告を打つか、支払督促を申し立てるかを決めなければならない
取るべき行動
被害を受けた側：1. まず登記簿を取得し、抵当権の被担保債権額と部屋の相場を突き合わせて剰余の有無を判断する。剰余がなければ7条による競売は無剰余取消し（民事執行法63条）で終わり、予納金だけが消える2. 剰余がない場合は競売に固執せず、支払督促や少額訴訟で債務名義を取り、給与や預金へ向かう3. 規約の遅延損害金の利率と弁護士費用負担条項を確認し、請求額に上乗せする4. 滞納が長期化し共同生活に支障が出ているなら、59条の競売請求という別ルートを検討する
訴えられた側：1. 差押えを受けた時点で住宅ローンの期限の利益を失い、残債一括請求が来る。競売そのものより先に、この連鎖が致命傷になると理解する2. 管理組合へ分割弁済を書面で申し入れ、合意書を残す。ただし承認は時効の更新事由になるため、5年より古い部分については消滅時効の援用を先に検討する3. 請求額の内訳（本体、遅延損害金、弁護士費用）を出させ、規約に根拠のない上乗せがないか確認する
時効（請求できる期限）：管理費や修繕積立金の債権は、各回の支払期日の翌日から5年で時効消滅する（民法166条1項1号。最判平成16.4.23は管理費債権を定期給付債権として扱った）。先取特権は被担保債権に付従するので、本体が時効で消えれば担保も同時に消える。逆に債務の承認や一部弁済があれば時効は更新され、その時点から5年が再スタートする
学説
通説：7条の先取特権は成立が容易な代わりに順位が弱い法定担保である。2項が共益費用の先取特権とみなすにとどめた結果、民法336条但書により登記した第三者には対抗できず、抵当権付住戸では配当上の優先はほぼ機能しない。実効性は8条の承継規定が補う設計と理解されている。
実務的理解：動産に対する先取特権は換価額がほとんど期待できず、経済合理性からは選択されにくい。しかし執行官が室内に立ち入って目録を作成する手続自体が交渉圧力として働くため、法的効力よりも心理的効果の観点から評価されることが多い。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律の制定により、区分所有者間の債権に法定担保を与える規定として先取特権が創設された
- 2.昭和58年（1983年） 改正：管理組合法人の制度が導入されたことに伴い、管理者に加えて管理組合法人が職務・業務上有する債権も先取特権の対象として明示された
- 建物の区分所有等に関する法律 第8条特定承継人への債務承継、回収不能分の受け皿
- 建物の区分所有等に関する法律 第19条共用部分の負担、管理費債権の発生根拠
- 建物の区分所有等に関する法律 第26条管理者の権限、7条後段の債権主体
- 建物の区分所有等に関する法律 第59条共同利益背反者への競売請求、無剰余時の代替手段
- 民法 第306条共益費用の先取特権、2項のみなし先の内容
- 民法 第336条登記した第三者への対抗力の限界
- 民事執行法 第181条債務名義なしでの担保不動産競売の開始要件
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