要点区分所有法 15 条は、共用部分の共有持分は専有部分の処分に従うと定め、共有者が専有部分と分離して持分だけを処分することを禁じる。同法に別段の定めがある場合を除く。
Q · マンションの廊下や屋上の持分だけを、他人に売ったり担保に入れたりできますか？
できません。区分所有法 15 条 2 項が分離処分を禁じています
できません。区分所有法 15 条 1 項は、共用部分の共有持分が専有部分の処分に従うと定め、同条 2 項は、同法に別段の定めがある場合を除き、共有者が専有部分と分離して持分を処分することを禁じています。したがって廊下・階段・屋上などの持分だけを譲渡したり抵当権を設定したりする契約は、原則として効力を認められません。逆に専有部分を売却すれば持分は当然に一緒に移転し、持分についての別個の登記手続は不要です。
マンションを買ったあなたが実際に手にしたものは、部屋だけではない。エントランス、廊下、階段、屋上、外壁、給排水の縦管、エレベーター。これら共用部分の「持分」が、あなたの部屋（専有部分）にぴったり貼り付いた状態で移転している。15条1項が言うのはそれだ。持分は専有部分の処分に従う、つまり部屋を売れば持分も自動的に一緒に動き、登記で持分だけを別途移転する手続も不要である。そして2項が本題。あなたは持分だけを切り離して処分できない。廊下の持分だけを他人に売る、屋上の持分だけを担保に入れる、それは法律上できない。なぜこの禁止が置かれたか。もし切り離せたら、廊下の持分を第三者が買い占め、居住者に通行料を請求する事態が起こりうるからだ。あなたの部屋の価値を守っているのは、実はこの分離処分の禁止という見えない鎖である。
建物の区分所有等に関する法律 15 条は、共用部分の共有持分と専有部分との一体性を定める規定である。1 項は共有持分が専有部分の処分に従うことを、2 項は同法に別段の定めがある場合を除き、共有者が専有部分と分離して持分を処分できないことを規定する。持分割合の算定基準は同法 14 条が、敷地利用権の分離処分禁止は同法 22 条が別に定める。
共用部分の共有持分を、専有部分から切り離して単独で譲渡・担保設定できないという原則です。区分所有法 15 条 2 項が根拠で、同法に別段の定めがある場合のみ例外となります。
区分所有法 15 条 2 項に反する処分は、原則として効力を認められません。登記も通らないのが通常で、既に金銭を支払っていれば不当利得の精算問題になります。
及びます。持分は専有部分の処分に従うため（15 条 1 項）、専有部分への抵当権設定は持分にも当然に効力が及び、競売時は持分ごと落札者へ移転します。
その駐車場が共用部分なら譲れません。専有部分として登記されているか、規約共用部分か、敷地上の専用使用権かで結論が変わるため、登記簿と管理規約の確認が先です。
分けられません。専有部分を相続した割合に応じて持分も当然についてきます。「部屋は長男、共用持分は兄弟三人で」という遺産分割は法律上成立しません。
区分所有法自身が一体性の例外を認めている場面を指します。個別の条文で明示された場合に限られ、当事者が契約で自由に例外をつくることはできません。
持分について独立の登記はしません。専有部分の登記に随伴するためです。持分割合の根拠が管理規約にしかない物件もあるため、割合を確認したいときは規約を取り寄せます。
分離処分禁止は建物の一体性を守る強い規律であり、相手方が事情を知らなくても原則として効力は認められません。原状回復と精算を前提に設計する必要があります。
不要である。15条1項により持分は専有部分の処分に従うため、専有部分の所有権移転登記をすれば持分も当然に移転する。持分について別個の登記はしない。業界裏話ヒント：登記簿の表題部に共用部分の持分割合が記載されないケースがあり、割合の根拠は管理規約にしかないことがある。決済前に規約を取り寄せておくと、議決権と管理費の前提を買主として検証できる。仲介業者は聞かれなければ出さないことが多い
ならない。賃貸は共用部分の管理または使用方法の問題であり（17条、18条）、持分そのものを譲り渡す処分ではない。したがって15条2項の禁止には触れない。業界裏話ヒント：問題になるのは賃料の帰属である。共用部分から生じた収益は本来区分所有者に持分割合で帰属するが、多くの管理組合は規約や決議で修繕積立金に組み入れている。この根拠規定が規約にないまま長年積み立てていると、後から分配を求める区分所有者が現れたときに紛糾する
原則は専有部分の床面積の割合である（14条1項）。ただし規約で別段の定めをすることができ（14条4項）、実際に分譲時の規約で調整されている物件も多い。業界裏話ヒント：床面積の算定は壁の内側を基準とする内法計算であり（14条3項）、登記簿の専有面積とパンフレットの表示面積がずれることがある。持分割合が争点になる場面では、パンフレットではなく登記簿と規約を突き合わせる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 15 条：共用部分の共有持分と専有部分の一体性 | — |
| 定めている内容 | 持分は専有部分の処分に従い、分離しての処分を禁止 | — |
| 例外の入口 | この法律に別段の定めがある場合 | — |
| 実務で問題になる場面 | 持分のみの譲渡・担保設定、相続・財産分与の分け方 | — |
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