要点区分所有法 22 条は、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを原則として禁止する。規約に別段の定めがある場合のみ例外が認められ、違反した処分は無効となる。
Q · マンションの部屋だけを売ったり、土地の持分だけを担保に入れたりできますか？
原則できません。規約に別段の定めがある場合だけが例外です。
区分所有法 22 条 1 項本文は、敷地利用権が数人で有する権利である場合、専有部分とこれに係る敷地利用権を分離して処分することを禁じています。売買だけでなく贈与・抵当権設定・遺産分割による割り振りも「処分」に含まれ、違反した処分は無効です。例外は規約に別段の定めがある場合のみ（同項ただし書）。数個の専有部分を所有するときの敷地利用権の割合は 14 条 1 項から 3 項によります（2 項）。専有部分の全部を所有する分譲業者の段階にも準用されます（3 項）。
マンションを買ったとき、手元に来た権利は一つではない。部屋そのものの所有権（専有部分）と、その建物が建つ土地を使う権利（敷地利用権、多くは土地の共有持分）の二つである。区分所有法 22 条は、この二つをバラして処分することを原則として禁じる。売買だけではない。贈与も、抵当権の設定も、遺産分割で兄に部屋・弟に土地持分と割り振ることも、すべて「処分」に含まれる。違反した処分は無効になる。しかもこの禁止は、分譲業者がまだ全戸を所有している段階にも準用される（3 項）。例外は規約に別段の定めがある場合だけだ。決済の日に見た登記事項証明書の表題部に「敷地権の表示」という欄があったなら、それは 22 条が働いている物件だという印である。あなたが読み飛ばしたその一欄が、部屋と土地を溶接している。
区分所有法 22 条は分離処分の禁止を定める規定であり、敷地利用権が数人で有する権利である場合において、専有部分とこれに係る敷地利用権を分離して処分することを原則として禁止する。規約による別段の定めを唯一の例外として許容し、数個の専有部分を所有する者の敷地利用権の割合は 14 条 1 項から 3 項の割合による。
マンションの専有部分（部屋）と敷地利用権（土地を使う権利）を別々に売買・贈与・担保設定することを禁じるルールです。区分所有法 22 条 1 項本文が根拠で、違反した処分は無効になります。
区分所有者が専有部分を所有するために建物の敷地について有する権利です（区分所有法 2 条 6 項）。土地の所有権の共有持分が典型ですが、地上権や賃借権（借地権）でも構いません。
その処分は無効です。代金を払っても所有権は移らず、設定した抵当権も効力を持ちません。ただし敷地権として登記される前の処分は、善意の相手方に無効を主張できません（23 条本文）。
できません。抵当権の設定も 22 条 1 項の「処分」に含まれます。規約に別段の定めがなければ無効となり、担保を取ったつもりのものが法律上存在しなかったことになります。
できます。22 条 1 項ただし書が規約による別段の定めを認めています。店舗併用ビルなど一体化が実情に合わない建物で使われますが、中古取引では建替え合意を難しくする減点材料と見られます。
数個の専有部分を所有する場合、各専有部分に係る敷地利用権の割合は 14 条 1 項から 3 項の割合（原則として専有部分の床面積の割合）によります。規約で別の割合を定めることも可能です（22 条 2 項ただし書）。
建物の専有部分の全部を所有する者、つまり分譲前の事業者の敷地利用権が単独所有である場合にも、1 項・2 項が準用されます。分譲業者が全戸を持つ段階から一体性が働くという意味です。
昭和 58 年（1983 年）の区分所有法改正で新設されました。同時期の不動産登記法改正による敷地権の登記制度と一体で、専有部分と敷地利用権の一体化が法制度として確立しています。
原則できません。22 条 1 項本文が禁じており、例外は規約に別段の定めがある場合だけです。違反した売買は無効で、代金を払っても所有権は移りません。業界裏話ヒント：例外が生きているのは昭和 58 年改正前に分譲された古い物件や、店舗併用ビルに多い。管理規約を「分離処分」で検索すれば数秒で判別できるが、仲介業者が自発的に説明することはまずない
直ちに違法ではありません。敷地権の登記がない非敷地権型の物件は実在し、土地の持分は別の登記簿で管理されています。ただし 22 条の分離処分禁止自体は、規約に別段の定めがなければ働いています。業界裏話ヒント：非敷地権型は土地持分の登記漏れや前々所有者名義のままという事故が起きやすい。売買では建物だけでなく土地の全部事項証明書も必ず取る。仲介会社は建物側しか出さないことがある
できません。専有部分と敷地利用権を分けて相続人に配る遺産分割は 22 条 1 項本文に反し無効です。実務では一人が一体で取得し、他の相続人へ代償金を払う代償分割で処理します。業界裏話ヒント：共有のまま登記する選択も可能だが、将来の売却に全員の同意が要り、次の相続で共有者がねずみ算式に増える。「とりあえず共有で」と言われたとき、その先 20 年のコストまで説明されることは少ない
敷地利用権は所有権に限らず、地上権や賃借権でもよいとされています（2 条 6 項）。借地権型でも 22 条の一体性は働きます。ただし地代の支払と借地契約の存続が前提になるため、地主との関係が壊れれば建物全体に影響します。業界裏話ヒント：借地権型は同エリアの所有権型より 2 割から 3 割安いことがあるが、安さの正体は地代負担と借地期間の残り、そして売却時の買い手の少なさである。残存期間と更新条件は契約前に必ず確認する
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律の内容 | 22 条：専有部分と敷地利用権の分離処分を原則禁止 | — |
| 働くタイミング | 処分行為そのものの効力段階 | — |
| 登記との関係 | 登記の有無にかかわらず適用される実体ルール | — |
| 規約による変更 | 別段の定めで分離処分を許容できる（1 項ただし書） | — |
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