前条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。
要点区分所有法 23 条は、専有部分と敷地利用権の分離処分違反の無効を善意の相手方に主張できないと定める。ただし敷地権である旨の登記後にされた処分には、この制限は及ばない。
Q · 分離処分が禁止されているマンションの部屋を、土地の持分なしで買ってしまったらどうなりますか？
原則は買主が守られる。ただし敷地権の登記後なら無効を突きつけられる
区分所有法 23 条により、専有部分と敷地利用権を分離した処分は無効ですが、その無効を善意の相手方に主張することはできません。したがって事情を知らずに買った人は原則として保護されます。ただし、不動産登記法の定めにより分離処分できない旨（敷地権である旨）が登記された後に処分がされた場合は、この制限が外れ、相手方が実際に知らなかったとしても無効を主張できます。結論を分けるのは、登記の日と処分の日の前後関係です。
マンションの一室と、その下にある土地の持分。この二つは原則としてバラバラに売れない（22条1項）。では禁止を破った売買が起きたとき、その取引はどうなるか。23条の答えは二段構えである。まず処分は無効。しかし、その無効を「知らなかった相手方」に向かって主張することはできない。分離処分の禁止を知らずに買った第三者は守られ、ルールを破った側は今さら無効だと言い出せない。ところが但書が全部をひっくり返す。敷地権である旨が登記された後の処分なら、相手が本当に知らなくても無効を突きつけられる。登記が入った瞬間、世の中の全員が「知っている人」として扱われるからだ。あなたが買う側なら、確かめるべきは仲介業者の口頭説明ではなく、登記事項証明書の表題部にある敷地権の表示欄一つである。
建物の区分所有等に関する法律 23 条は、分離処分禁止違反の効力を定める規定である。専有部分または敷地利用権の分離処分は無効であるが、その無効は善意の相手方に対して主張することができない。ただし、不動産登記法の定めにより分離して処分することができない旨が登記された後に処分がされた場合には、無効の主張は制限されない。
22 条 1 項に違反する分離処分の効力を定める条文です。処分は無効ですが、その無効を善意の相手方に主張することはできず、敷地権の登記後の処分にはこの制限が及びません。
売却自体は可能です。ただし敷地権の登記がないと専有部分と土地持分を別々に登記する形になり、分離処分禁止の趣旨が公示されないため、買主側の調査負担と将来の紛争リスクが増します。
処分自体は無効です。ただし 23 条本文により、その無効を善意の相手方に主張することはできません。無効が誰に対して通用するかは、敷地権の登記の有無で変わります。
登記事項証明書の表題部にある「敷地権の表示」欄で確認します。権利部（甲区・乙区）ではなく表題部を見る点が要注意で、法務局窓口・郵送・オンラインで取得できます。
22 条 1 項ただし書により、規約に別段の定めを置けば分離処分が可能になります。この場合そもそも 22 条違反にならないため、23 条の無効の問題も生じません。
一体性が登記で公示されないため、金融機関が担保評価を保守的に見る例があります。融資可否は金融機関ごとに異なるため、購入前に事前審査で確認するのが確実です。
適用されます。敷地権である旨の登記が既に入っていれば、落札者は自分が知らなかったと主張しても、ただし書により無効の主張を防ぐことはできません。
要件を満たせば表題部の変更登記により敷地権化は可能です。ただし敷地の権利関係の整理が必要な場合があり、実務では司法書士・土地家屋調査士への相談が前提になります。
昭和58年改正前に建てられた物件では敷地権化されていない例がある。その場合でも22条1項の分離処分禁止は原則として及ぶが、登記による公示がないため、23条本文により善意の相手方には無効を主張できない状態が続く。業界裏話ヒント：敷地権の登記がない物件は金融機関の担保評価で嫌われ、買い手が住宅ローンを組みにくい。売却時に価格が伸びない理由がここにあると気付いている売主は少ない
分離処分が禁止されていることを知らなかったことを指す。条文上、無過失までは要求されていないが、重過失がある者をどう扱うかは実務上、解釈が分かれている。無効を主張する側が相手方の悪意を示す形になるのが一般的である（22条、23条）。業界裏話ヒント：重要事項説明書に敷地権付きと明記されていれば、後から知らなかったとは言いにくくなる。あなたを守るはずの書面が、善意を否定する証拠にもなる
但書は「登記した後に、その処分がされたとき」と定めるため、処分が登記より前であれば本文に戻り、善意の相手方には無効を主張できない。したがって日付の前後関係が結論を分ける（23条但書）。業界裏話ヒント：契約締結時と所有権移転時のどちらを処分の時点とみるかで争いになる。確定日付のある契約書や決済時の書類が残っているかどうかで、同じ事案の結論が逆転しうる
| dimension | thisArticle | alternatives |
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| 条文の役割 | 区分所有法 23 条：違反処分の無効を誰に主張できるかを制限 | — |
| 働くタイミング | 違反処分がされた後、無効を主張する場面 | — |
| 結論を分ける要素 | 相手方の善意 + 敷地権である旨の登記と処分の前後 | — |
| 実務での確認資料 | 登記事項証明書の表題部（敷地権の表示）と契約日・決済日 | — |
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