建物の区分所有等に関する法律 第2条（定義）
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- この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
- 2.この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
- 3.この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
- 4.この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
- 5.この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
- 6.この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
この条文の基本情報
定義とは何ですか？
定義定義とは、建物の区分所有等に関する法律第2条に定められた規定で、「この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第2条（定義）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第2条の条文原文は「この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第2条は第一節 総則に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第2条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第1条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第2条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第3条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第2条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第2条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第2条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法2条は、専有部分・共用部分・敷地利用権を定義する。専有部分以外の建物の部分はすべて共用部分となり、窓ガラスや玄関ドアの外側も個人の所有物ではない。
Q · マンションを買ったら、部屋の中は全部自分のものになるんですか？
窓も玄関ドアの外側も共用部分。専有部分は壁の内側だけです
区分所有法2条は、専有部分を「区分所有権の目的たる建物の部分」と定め、4項でそれ以外の建物の部分をすべて共用部分としています。そのため窓ガラス、玄関ドアの外側、バルコニー、パイプスペースを通る本管は区分所有者全員の共有です。漏水の修理費を誰が負担するか、リフォームでどこまで手を入れられるかは、この境界線で決まります。6項の敷地利用権は所有権とは限らず借地権のこともあるため、購入前の確認が欠かせません。
解説
マンションの登記簿を開くと、自分が買ったものが「部屋」ではないことに気付く。2条が切り分けているのは三つの層だ。壁に囲まれた空間そのものである専有部分、それ以外の建物部分すべてである共用部分、そして建物が建つ土地を使う権利である敷地利用権。ここで多くの所有者が足を取られる。玄関ドアの外側も、窓ガラスも、バルコニーも、あなたの専有部分ではない。4項が「専有部分以外の建物の部分」を丸ごと共用部分と定義しているため、境界線の外側は自動的に全員の共有になる。この線引きが、漏水の修理費を誰が払うか、リフォームでどこまで手を入れてよいか、管理組合があなたに原状回復を求められるかを決めている。さらに6項の敷地利用権は所有権とは限らない。借地権の場合もある。購入前にここを確認しない人は、他人の土地の上に建つ建物を買ったことに何年も気付かない。
法的な位置づけ
建物の区分所有等に関する法律第2条は、同法における基本概念を定義する規定である。区分所有権とは構造上・利用上独立した建物の部分を目的とする所有権を指し、その目的たる部分が専有部分、それ以外の建物の部分および専有部分に属しない附属物が共用部分となる。さらに建物が所在する土地を建物の敷地、専有部分を所有するための敷地に関する権利を敷地利用権と定める。
よくある質問 AI による整理
Q1専有部分とは何ですか？
区分所有権の目的となる建物の部分です（区分所有法2条3項）。構造上・利用上の独立性を備えた住戸内の空間が中心で、標準管理規約では躯体を除く上塗り部分までとされます。
Q2共用部分にはどこが含まれますか？
専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない附属物、規約により共用部分とされた附属の建物です（2条4項）。廊下、階段、外壁、屋上、バルコニー、本管などが含まれます。
Q3マンションの窓ガラスは誰のものですか？
窓ガラス、網戸、サッシは建物の外観と構造に関わるため共用部分として扱われるのが通例です。破損時の交換費用の負担者は管理規約の別表で確認してください。
Q4敷地利用権とはどんな権利ですか？
専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利です（2条6項）。所有権の共有持分であることが多いものの、借地権（賃借権・地上権）のケースもあります。
Q5玄関ドアを勝手に交換できますか？
できません。玄関ドアは外側が共用部分とされるのが通例で、標準管理規約では内側の塗装のみ専有部分扱いです。シート貼りや交換は管理組合の承認が要ります。
Q6規約共用部分とは何ですか？
本来なら専有部分となり得る部分や附属の建物を、規約で共用部分と定めたものです（4条2項）。管理人室や集会室が典型で、登記しなければ第三者に対抗できません。
Q7マンションの配管はどこまでが専有部分ですか？
本管（縦管）は共用部分、住戸内で分岐した枝管は専有部分とされるのが原則です。ただし他の住戸の天井裏を通る枝管は共用部分と判断された裁判例があります。
Q8区分所有者とは誰を指しますか？
区分所有権を有する者です（2条2項）。住んでいるかどうかは関係なく、賃貸に出しているオーナーも区分所有者として管理費や決議の権利義務を負います。
この条文についての質問 AI による整理
Q1上の階から水漏れして、うちの天井がやられました。誰に請求すればいいんですか？
原因が上階の住戸内の設備なら上階の区分所有者へ、共用部分の配管なら管理組合へ請求します。境界を決めるのは2条3項と4項です。実務のポイント：原因が特定できないときは区分所有法9条が効きます。建物の瑕疵は共用部分にあるものと推定されるため、反証がなければ管理組合側の負担になる。最高裁は階下の天井裏を通る枝管を共用部分と判断した例もあり、自室の中を通っていないなら、まず共用部分を疑うのが定石です
Q2ベランダに物置を置いたら管理組合に撤去しろと言われました。うちのベランダなのに？
バルコニーは2条4項の共用部分で、区分所有者は規約で専用使用権を与えられているだけです。所有しているわけではありません。避難ハッチや隔て板を塞ぐ設置物は、避難経路の確保という別の規制にも触れます。実務のポイント：専用使用部分の修繕費は、通常の使用に伴うものは使用者負担、経年劣化は管理組合負担と分けるのが標準管理規約の考え方。台風で手すりが壊れたときの負担者は、この線引きで決まります
Q3中古マンションを買うとき、敷地利用権って具体的に何を見ればいいんですか？
登記簿の表題部に「敷地権の表示」があるかを見ます。あれば専有部分と敷地利用権が一体で、切り離して売買できません（22条）。なければ土地の登記簿を別に取り、所有権か借地権か、持分がいくらかを確認します。実務のポイント：昭和58年の改正前に建てられた物件には、一体化されていないものが残っています。土地の持分が欠けた住戸が一つでも混じっていると、将来の建替えや敷地売却の決議で必ず紛糾する。買う前の一言で分かります
間違えやすい点 AI による整理
- 「自分の部屋の中にあるものは全部自分の所有物」という感覚は、法律上ほぼ成り立たない。窓ガラス、網戸、玄関ドアの外側、バルコニー、パイプスペースを通る本管はいずれも2条4項の共用部分であり、区分所有者全員の共有物である。あなたが単独で処分も改造もできない部分が、住戸の内側にも外側にも入り込んでいる
- 「バルコニーが共用部分なのは知っている」という人は多い。だがその深刻度までは知らない。この一行から派生するのは、避難ハッチや隔て板を塞ぐ物を置けないこと、外観に影響する設置物の制限、台風で破損したときの修繕費の負担区分、そして是正に応じなければ管理組合が訴訟まで進められることまでである。知識としては軽く、影響としては重い
- 「マンションの土地は自分のものなのか」という問いの立て方自体がずれている。6項の敷地利用権は所有権とは限らず、借地権であることもある。問うべきは「所有権か借地権か」と「専有部分と一体化されて分離処分できない形になっているか」の二つであり、この二問に答えられない物件は、価格も出口戦略も別の計算になる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規定の役割 | 2条：専有部分・共用部分・敷地利用権など六つの基本概念を定義 | 1条：専有部分となるための構造上・利用上の独立性の要件 4条：共用部分の範囲と規約共用部分の設定 |
| 共用部分の決まり方 | 4項で「専有部分以外の建物の部分」を包括的に共用部分とする | 1条の独立性を満たす部分だけが専有部分になり得る 4条2項で本来専有可能な部分も規約により共用部分にできる |
| 争いになる場面 | 漏水の修繕費の負担区分やリフォーム範囲の出発点 | 倉庫・店舗部分が独立して所有できるかの判定 管理人室や集会室を共用部分として登記する場面 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も専有部分と共用部分を区分し、専有部分の処分は共用部分の持分および基地利用権と分離できないとする。日本の22条に相当する一体性の要求が民法典本体に置かれている点が構造上の違い
韓国も전유부분（専有部分）・공용부분（共用部分）・대지사용권（敷地利用権）の三層構造を採用し、日本法ときわめて近い定義配置をとる
ドイツは Sondereigentum（特別所有権）と Gemeinschaftliches Eigentum（共同所有権）に区分し、建物の存立や安全に関わる部分は合意によっても Sondereigentum にできないと明文化している点が日本より厳格
米国は unit と common elements を区分し、さらに特定住戸だけが使用できる limited common elements の概念を明文で置く。日本の専用使用権が規約で処理されるのに対し、制定法上の類型となっている
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし今夜、階下の住人が「天井から水が落ちている」と駆け込んできたら？ 呼ばれた業者は原因箇所を壊して直す。工事が終わった瞬間、その配管が専有部分だったのか共用部分だったのかを示す痕跡は消える。費用を誰が負担するかはその一点で決まるのに、判断材料だけが先に失われる
- 玄関ドアを木目調のシートで張り替えた。半年後、管理組合から原状回復を求める通知が届く。ドアの外側は2条4項の共用部分だからだ
- 中古マンションの決済まであと5日。重要事項説明書の敷地利用権の欄に「借地権」とある。地代の額、契約の残存期間、譲渡についての地主の承諾条件を今日中に洗い出さないと、土地付きだと思ったまま、期限のある権利の上に建つ住戸を買うことになる
- 友人がリノベーションで「間の壁をぶち抜いて広くしたい」と相談してきた。その壁が建物を支える躯体なら共用部分であり、規約違反という次元の前に建物全体の安全の問題になる。図面で戸境の構造壁か単なる間仕切りかを見分けられるかどうかが、友人が数百万円を捨てるかどうかを分ける
取るべき行動
被害を受けた側：1. 被害を受けたら着工前に原因箇所を撮影し、業者に原因部位の所見を書面でもらう2. 原因が共用部分の配管なら管理組合へ、上階住戸内の設備なら上階区分所有者へ請求先が分かれる3. 原因が特定できないときは区分所有法9条を使う。建物の瑕疵は共用部分にあると推定されるため、管理組合側が反証しない限り共用部分の問題として扱われる4. 自室の火災保険と管理組合の包括保険、両方の補償範囲を突き合わせ、隙間に落ちていないか確認する
訴えられた側：1. 原状回復や費用負担を求められたら、まず管理規約の別表で境界がどう定められているかを確認する2. 標準管理規約型なら壁と床と天井は躯体を除く上塗り部分のみが専有であり、争点は自分の管理下だったかに絞られる3. 原因が共用部分側なら9条の推定を主張し、立証の負担を相手に戻す4. 是正の要否と工事費を比べ、規約違反が明白なら早期に原状回復した方が総額は小さい
時効（請求できる期限）：本条は定義規定であり、特定の時効はない。ただし派生する請求には期限がある。漏水などの損害賠償は損害および加害者を知った時から3年、不法行為時から20年（民法724条）。管理費や修繕積立金の請求は権利を行使できることを知った時から5年（民法166条1項1号）。管理規約違反の是正請求そのものに期限はないが、長期の黙認は権利濫用の主張材料になる
学説
上塗り部分説（通説・標準管理規約の立場）：天井・床・壁は躯体を共用部分とし、専有部分は上塗り部分に限るとする。建物の存立に関わる躯体を個人の処分権から外す2条4項の趣旨に整合し、実務上もっとも広く採用されている
設備の管理可能性基準：配管や配線が専有部分か共用部分かは、住戸の内側かという位置ではなく、当該区分所有者が単独で点検・修繕できる構造かで判断する。他住戸を通る枝管を共用部分とする裁判例の考え方と一致する
改正沿革 AI による整理
- 昭和58年（1983年）改正 「建物の敷地」と「敷地利用権」の定義が加えられ、住戸の所有権と土地の権利を一体で扱う法的土台ができた。22条の分離処分の禁止および登記実務上の敷地権制度は、この定義を前提としている。項番号の対応関係は原典で要確認
- 検証待ち 老朽化した区分所有建物への対応を目的とする近年の改正動向があり、本条の定義に及ぶ変更が加えられているかを確認できていない。total_revisions を -1としたのはこのため、人的検証を要する
改正の年表
- 1.昭和37年（1962年） 新設：区分所有法の制定により、一棟の建物を専有部分と共用部分に区分する基本概念が定義された。集合住宅の大量供給に対応し、民法の共有法理を修正する特別法として成立
- 2.昭和58年（1983年） 改正：「建物の敷地」と「敷地利用権」の定義が加えられ、住戸の所有権と土地の権利を一体で扱う法的土台ができた。22条の分離処分の禁止および登記実務上の敷地権制度はこの定義を前提とする
- 建物の区分所有等に関する法律 第1条専有部分となるための構造上と利用上の独立性
- 建物の区分所有等に関する法律 第4条共用部分の範囲と規約共用部分の設定
- 建物の区分所有等に関する法律 第5条規約により建物の敷地とされる土地の範囲
- 建物の区分所有等に関する法律 第9条建物の瑕疵は共用部分にあると推定
- 建物の区分所有等に関する法律 第22条専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止
- 民法 第249条共有の一般法理を共用部分について修正
- 不動産登記法 第44条敷地権を表題部の登記事項とする
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第2条管理組合と管理者の定義を接続
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