要点区分所有法5条は、建物と一体で管理・使用する庭や通路などの土地を、規約により建物の敷地にできると定める。規約に書かなければ敷地にならず、分離処分禁止も及ばない。
Q · マンションの隣にある駐車場や通路の土地は、自動的にうちの敷地に入っているんですか？
規約に書けば敷地になり、書かなければ敷地ではありません
建物が現に載っている土地は法定敷地として当然に敷地ですが、庭・通路・平置き駐車場のように建物が載っていない土地は、区分所有法5条1項により規約で定めて初めて建物の敷地になります。規約敷地になると22条の分離処分禁止が及び、専有部分と切り離して売却や担保設定ができなくなります。逆に規約に書かれていない土地は敷地ではなく、分譲業者や共有者が単独で第三者に処分できる余地が残ります。なお建物の一部滅失や分割で建物が載らない土地になった場合は、5条2項により規約がなくても敷地とみなされます。
マンションのパンフレットに載っている平置き駐車場、ゴミ置場、専用の遊歩道。それらの土地は、建物が現に建っている土地（法定敷地）とは法律上まったく別物である。区分所有法5条1項は、規約に書いて初めてそれらを「建物の敷地」に組み込めると定める。裏を返せば、書かなければ組み込まれない。敷地でない土地には22条の分離処分禁止（専有部分と土地の権利をバラバラに売れないという縛り）が働かないので、分譲業者や土地を持つ一部の者が単独で第三者に売却できてしまう。あなたが毎日通っている通路が、ある朝から他人の土地になる筋道は、法律上きれいに開いたままだ。2項はその逆で、建物の一部が滅失したり分筆されたりして建物の載っていない土地になった場合、その土地は規約がなくても自動的に敷地とみなされる。事故で区分所有関係が崩れないための安全弁である。
建物の区分所有等に関する法律第5条1項は規約敷地を定める規定であり、建物が所在する土地と一体として管理又は使用される庭、通路その他の土地を、規約により建物の敷地とすることを認める。同条2項は、建物の一部滅失または土地の分割により建物が所在しない土地となった場合、その土地を規約で建物の敷地と定められたものとみなす。
建物が載っていない庭・通路・駐車場などの土地を、規約に定めることで建物の敷地に組み入れたものです。区分所有法5条1項が根拠で、規約に書かなければ敷地になりません。
法定敷地は建物が現に所在する土地で当然に敷地となります。規約敷地は建物が載っていない土地を規約により敷地に格上げしたもので、成立の根拠と手続が根本的に違います。
敷地利用権が分離処分できないものとなると、通常は登記の表題部に敷地権として表示されます。ただし5条2項のみなし規約敷地は登記に現れないことがあり、規約と現況図の照合が必要です。
建物の一部滅失や土地の分割で建物が所在しない土地になった場合、規約がなくても規約で敷地と定められたものとみなす扱いです（5条2項）。事故で敷地が細切れになるのを防ぐ安全弁です。
22条の分離処分禁止が及ぶため、専有部分と切り離して単独で売却や担保設定をすることは原則できなくなります。面積が増えるのではなく、土地の法的性格そのものが変わります。
土地が専有部分と一体化するため、第三者への単独売却や相続による持分の細分化を防げます。住民の生活基盤である通路や駐車場を長期的に確保する効果があります。
新築分譲時に分譲業者が原始規約で定めるのが一般的です。既存マンションが隣地を取得した場合は、取得の決済に合わせて規約変更の特別決議を諮るのが実務的です。
規約変更の手続によることになりますが、敷地権として登記されている場合や特別の影響を受ける者がいる場合は制約が大きく、実務上は慎重な検討と専門家の関与が必要です。
建物が載っていない土地は、規約に書かない限り敷地になりません（5条1項）。書いていなければ、単なる隣の土地か、組合員の共有地にとどまります。業界裏話ヒント：登記簿の表題部にある敷地権の表示は、規約敷地を判別する最短ルートです。パンフレットの敷地図と登記簿の地番を並べて、図に描かれているのに登記にない土地があれば、そこが設定漏れか業者保有地です
全員ではなく、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の特別決議で足ります（31条1項）。ただし一部の者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その者の承諾が別途必要です。業界裏話ヒント：議決権は専有面積比、区分所有者数は頭数で、両方が4分の3を超えないと通りません。大型住戸の賛成だけでは足りず、単身向け小型住戸の票を取りこぼすと否決される構造になっています
条文の要件は「一体として管理又は使用をする」ことだけで、物理的な隣接は求められていません（5条1項）。したがって道路を挟んだ土地も原則として可能です。ただし一体性の実態が薄い遠隔地についてはどこまで認められるか、実務上、解釈が分かれています。業界裏話ヒント：飛び地を規約敷地にすると、専有部分と一体でしか処分できなくなります。将来手放す可能性がある土地なら、あえて敷地に入れず組合の共有として持つ設計もあり得ます
建物が載らなくなった土地は、規約がなくても当然に規約で敷地と定められたものとみなされます（5条2項）。分筆によって建物の載らない土地になった場合も同じです。業界裏話ヒント：このみなし規約敷地は登記に現れません。登記簿だけを見て「敷地から外れた」と判断すると誤ります。滅失や分筆があった物件は、規約と現況図を突き合わせないと敷地の範囲を確定できません
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 敷地になる根拠 | 区分所有法5条1項：規約に定めて初めて敷地になる（規約敷地） | — |
| 必要な手続 | 規約の設定・変更（31条1項の4分の3特別決議、特別の影響を受ける者の承諾） | — |
| 分離処分禁止（22条）の適用 | 規約敷地となった時点から及ぶ、専有部分と切り離した処分は原則不可 | — |
| 登記への現れ方 | 通常は表題部の敷地権として表示される | — |
ログインすると、他の読者と一緒にこの条文へメモを残せます。
ログインして共同ノートを始める以下は各文が単独で意味の通る客観的事実です。引用は e-Gov法令検索を基準としてください。