要点区分所有法 4 条は、廊下や階段室など構造上共用される部分を法定共用部分とし、管理人室など独立性のある部分は規約で共用部分にできるが、登記がなければ第三者に対抗できないと定める。
Q · マンションの玄関扉や窓、廊下は結局だれのものなんですか？
玄関扉や窓は多くの規約で共用部分、あなたの単独所有ではありません
区分所有法 4 条 1 項は、廊下・階段室その他構造上区分所有者の共用に供されるべき部分を、そもそも区分所有権の目的とならないものと定めます（法定共用部分）。玄関扉や窓サッシは条文自体に列挙されていませんが、マンション標準管理規約の別表で共用部分とされるのが通例です。さらに 4 条 2 項は、管理人室・集会室・附属の建物のように独立して売買できる部分でも、規約により共用部分にできると定め、その場合は共用部分である旨の登記をしなければ第三者に対抗できません。所有の線がどこを走るかで、修繕費の負担者・決議要件・漏水責任の初期配置がすべて変わります。
マンションの玄関扉、窓のサッシ、バルコニー。自分が買った部屋の一部だと信じている人は多いが、標準的な管理規約の下ではいずれも共用部分であり、あなた一人の判断で交換も改造もできない。区分所有法 4 条は、共用部分を二つの系統に切り分けている。1 項が法定共用部分、廊下・階段室・エレベーター室のように構造上みんなで使う部分で、これは登記も規約も一切不要、生まれつき誰の所有権の対象にもならない。2 項が規約共用部分、管理人室・集会室・倉庫・別棟の自転車置場のように、本来なら一戸として売れる独立性を備えているのに、規約でみんなのものと決めた部分だ。ここに落とし穴が仕込まれている。規約でそう決めただけでは足りない。共用部分である旨の登記をしなければ、第三者に対抗できない。登記を怠ったまま分譲業者が管理人室を第三者に売却し、管理組合が取り戻せなくなる事故は、現実に起きている類型である。
区分所有法 4 条は共用部分の範囲を定める規定である。1 項は、廊下・階段室のように構造上区分所有者の共用に供されるべき建物の部分を、区分所有権の目的とならない法定共用部分とする。2 項は、専有部分となりうる建物の部分および附属の建物を規約により共用部分とすることを認め、共用部分である旨の登記を第三者対抗要件とする。
AI 輔助整理，以條文原文為準
マンションの共用部分の範囲を定める規定です。1 項が構造上当然に共用となる法定共用部分、2 項が規約で共用部分とする規約共用部分を規律し、後者は登記が第三者対抗要件になります。
法定共用部分として区分所有権の目的にならず、区分所有者全員の共有になります（区分所有法 4 条 1 項、11 条）。特定の住戸が単独で所有したり、勝手に占有したりすることはできません。
多くの管理規約で窓枠・窓ガラスは共用部分とされ、計画修繕としての交換は管理組合の負担になります。破損など個別事情による交換は、規約と細則で負担者が分かれます。
別棟の自転車置場などは「附属の建物」として、規約で共用部分にできます（4 条 2 項）。この場合も共用部分である旨の登記をしなければ、第三者に対抗できません。
本体の建物と一体で利用される別棟の建物で、倉庫・自転車置場・集会所などが典型です。独立して登記できるため、規約共用部分にするなら登記が不可欠になります。
条文には線が書かれておらず、管理規約の別表で決まります。躯体・スラブ・天井裏・玄関扉・窓は共用部分とされるのが通例で、実質は内装で囲まれた空間が専有部分です。
管理組合から原状回復や差止めを求められる可能性があります。共用部分の変更には集会の決議が必要で、事前承認申請のほうが事後の紛争より圧倒的に安く済みます。
持分割合に応じた債務として請求され、滞納したまま住戸を売却しても、区分所有法 8 条により買主（特定承継人）に請求が及びます。中古購入時の確認が必須です。
多くの管理規約は玄関扉全体を共用部分としつつ、錠と扉の内部塗装部分だけを専有部分として切り出している。したがって室内側の塗り替えは原則可能で、外側の色や扉本体の交換は不可となる。業界裏話ヒント：この切り分けは区分所有法 4 条の条文には書かれておらず、国土交通省のマンション標準管理規約の別表に載っている。トラブルになったとき、条文だけ読んでも答えは出ない。自分のマンションの規約別表を一度スキャンしておくと、争点の八割はその場で決着する
規約で共用部分と定められていれば全区分所有者の共有であり、単独では売却できない。ただし区分所有法 4 条 2 項は、共用部分である旨の登記がなければ第三者に対抗できないと定める。業界裏話ヒント：分譲業者が管理人室や集会室の登記を入れないまま撤退している物件は珍しくない。中古購入時に登記簿の表題部を確認する買主はほぼいないが、ここが空白のマンションは将来、第三者に押さえられて回収費用を全戸で分担する潜在債務を抱えている
共用の本管が原因なら管理組合、上階住戸の専有部分にある枝管が原因ならその所有者の負担が原則。境界の判定には最判平成 12.3.21 が重要で、専有部分の床下（コンクリートスラブ下）を通る枝管は構造上共用部分に当たるとされた。業界裏話ヒント：原因が特定できない段階では区分所有法 9 条により瑕疵は共用部分にあると推定される。つまり最初の主張の順番次第で、調査費用と初期の交渉負担がどちらに乗るかが変わる。個人対個人の争いに持ち込む前に、管理組合を土俵に上げるほうが早い
バルコニーは共用部分であり、特定住戸に専用使用権が与えられているにすぎない。避難ハッチや隣戸との隔て板は災害時の避難経路であり、塞ぐ行為は規約違反であると同時に、消防上の問題にもなる。業界裏話ヒント：専用使用権は使用の権利であって処分や改造の権利ではない。ルーフバルコニーや専用庭に使用料が設定されているマンションが多いのは、そこが共用部分だからで、賃料に近い性質を持つ。売却時に専用使用権を「面積」として説明されたら、その根拠を規約で確認したほうがよい
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|---|---|---|
| 成立の要件 | 4 条 1 項 法定共用部分：構造上共用に供されるべきこと。規約も登記も不要 | — |
| 登記の要否 | 登記できない（そもそも区分所有権の目的とならない） | — |
| 第三者対抗 | 性質上当然に共用のため、対抗問題が生じない | — |
| 処分の可否 | 全員の共有。持分は専有部分と分離処分できない（15 条） | — |
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