建物の区分所有等に関する法律 第4条（共用部分）

解説

マンションの玄関扉、窓のサッシ、バルコニー。自分が買った部屋の一部だと信じている人は多いが、標準的な管理規約の下ではいずれも共用部分であり、あなた一人の判断で交換も改造もできない。区分所有法4条は、共用部分を二つの系統に切り分けている。1項が法定共用部分、廊下・階段室・エレベーター室のように構造上みんなで使う部分で、これは登記も規約も一切不要、生まれつき誰の所有権の対象にもならない。2項が規約共用部分、管理人室・集会室・倉庫・別棟の自転車置場のように、本来なら一戸として売れる独立性を備えているのに、規約でみんなのものと決めた部分だ。ここに落とし穴が仕込まれている。規約でそう決めただけでは足りない。共用部分である旨の登記をしなければ、第三者に対抗できない。登記を怠ったまま分譲業者が管理人室を第三者に売却し、管理組合が取り戻せなくなる事故は、現実に起きている類型である。

法的な位置づけ

区分所有法4条は共用部分の範囲を定める規定である。1項は、廊下・階段室のように構造上区分所有者の共用に供されるべき建物の部分を、区分所有権の目的とならない法定共用部分とする。2項は、専有部分となりうる建物の部分および附属の建物を規約により共用部分とすることを認め、共用部分である旨の登記を第三者対抗要件とする。

こんなときに使う

• 冬の寒さに耐えかねて、自費で窓を二重サッシに交換した。数か月後、管理組合から原状回復を求める通知が届く。窓枠と窓ガラスは多くの管理規約で共用部分とされており、あなたの部屋の中にあっても、あなたの持ち物ではない。悪意はなくても、線を踏んだのはあなたの側になる
• もし上階からの漏水で天井が落ち、原因が共用の本管なのか上階住戸の枝管なのか誰にも分からなかったとしたら？ 区分所有法9条は、建物の設置または保存の瑕疵は共用部分にあるものと推定すると定める。原因不明の段階で、責任の初期配置は管理組合側に置かれる。この一手を知らないと、あなたは上階の住民と原因究明の泥沼を延々と続けることになる
• 分譲時から空いていた1階の管理人室。管理会社が撤退し、登記簿を取り寄せてみると、共用部分である旨の登記がない。所有名義は倒産した分譲業者のまま。3文で終わる話だが、取り戻すコストは数百万円になる
• 総会まであと10日。エントランス脇の空きスペースに宅配ボックスを置く議案が回ってきた。そこが法定共用部分なのか、分譲業者が所有権を残した専有部分なのかで、必要な決議要件も、そもそも管理組合に手を付ける権限があるかも変わる。議案書に登記簿の記載が添付されていなければ、その場で確認を求める価値がある
• 亡くなった父が所有していたマンションを相続した。遺産目録に「集会室」が載っている。相続財産だと思って売却の相談に行くと、規約共用部分としての登記が入っており、単独では処分できないと告げられる。相続人の側から見れば財産、法律から見れば全区分所有者の共有物、この落差が遺産分割協議を止める

取るべき行動

被害を受けた側：1. 共用部分に起因する被害（漏水、外壁からの浸水、共用配管の破損）が出たら、発生日時と被害箇所を写真と動画で記録し、当日中に管理会社へ書面またはメールで通知する。口頭連絡は記録に残らない2. 原因が特定できない段階で区分所有法9条の推定に言及し、調査の実施主体と費用負担を書面で確認する3. 管理組合の共用部分保険と自分の個人保険、両方の適用可否を同時に照会する4. 対応が止まったら、理事会宛に期限を切った書面を出し、返答がなければ集会（総会）の議題化を請求する

訴えられた側：1. まず管理規約の別表で、問題の部位が共用部分か専有部分かを確認する。標準管理規約では玄関扉のうち錠と内部塗装部分は専有部分とされるなど、線は部位単位で細かく引かれている2. 原状回復を求められた場合、共用部分に当たる範囲と、あなたの負担で残せる範囲を切り分けて交渉する3. 漏水で加害者側とされたときは9条の推定が相手に有利に働くため、専有部分の枝管に瑕疵があったことの立証責任が実質的に相手側にある点を確認する4. 工事前であれば、事後の紛争より理事会への事前承認申請のほうが圧倒的に安い

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。ただし共用部分の瑕疵による損害賠償は民法724条（損害および加害者を知った時から3年、人の生命または身体を害する場合は5年、不法行為時から20年）、契約や規約に基づく債権は民法166条（権利行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される。規約共用部分の第三者対抗は期間ではなく登記の先後で決まるため、規約を設定した日から登記までの空白期間そのものが risk であり、設定と同時に登記を申請するのが実務の鉄則である

学説

通説：4条1項の法定共用部分は性質上当然に区分所有権の目的とならず、規約によっても専有部分にできない強行規定と解される。他方2項の規約共用部分は自治に委ねられるが、外部から見えないため登記による公示を対抗要件として要求し、取引安全との調整を図ったものと理解される。

実務（マンション標準管理規約の運用）：専有部分と共用部分の具体的な線引きは条文ではなく規約別表に委ねられ、玄関扉は錠および内部塗装部分のみ専有部分、窓枠・窓ガラスは共用部分とするのが標準的な扱い。個別マンションの規約が標準管理規約と一致するとは限らない点が実務上の争点となる。

改正の年表

1. 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）制定。集合住宅の供給拡大に対応し、構造上共用に供されるべき部分を区分所有権の目的外とする法定共用部分と、規約により共用部分とする制度を創設。
2. 2.昭和58年（1983年） 改正：区分所有法の大改正。管理組合法人、建替え決議、規約の設定・変更手続などが整備され、共用部分の管理・変更に関する規律が全体として体系化された。