一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
要点区分所有法 1 条は、一棟の建物に構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫として使える部分があるとき、その各部分を別個の所有権の目的にできると定める。
Q · マンションの一室って、どうして別々の人の持ち物になれるんですか？
区分所有法 1 条が一物一権主義の例外を認めているから
民法は一個の物に一個の所有権という原則（一物一権主義）を採りますが、区分所有法 1 条は、一棟の建物に構造上区分された部分があり、それぞれ独立して住居・店舗・事務所・倉庫などの用途に使える場合に限り、その各部分を別個の所有権の目的とすることを認めています。要件は構造上の区分（壁・床・天井で仕切られている）と利用上の独立性（他の住戸を通らずに出入りできる）の二つで、これを欠く部分は登記や契約書の記載にかかわらず専有部分になりません。
民法の世界では、一個の物には一個の所有権しか成立しない。一物一権主義と呼ばれる大原則である。ならば一棟のマンションには所有者が一人しかいないはずだ。その矛盾を正面から解除しているのが、この一条だ。条文は二つの条件を置く。構造上区分されていること（壁・床・天井で他と仕切られている）、そして独立して住居・店舗・事務所・倉庫などの用途に使えること（利用上の独立性、つまり他人の部屋を通らずに出入りできる）。この二つを満たす部分だけが、あなたの単独所有の対象になれる。逆に言えば、満たさない部分は契約書にどう書かれていても専有部分にはならない。ロフト、屋上、ベランダ、共用廊下に面した設備、機械式駐車場の一区画。あなたが「自分のもの」と思って買った空間が実は全員の共用部分だった、という紛争は、すべてこの一条の解釈から始まる。
建物の区分所有等に関する法律 1 条は、区分所有権の成立要件を定める規定である。一棟の建物のうち構造上区分された部分であって、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものは、それぞれ別個の所有権の目的となる。構造上の独立性と利用上の独立性の双方を充足することが要件とされる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
一棟の建物のうち、構造上区分され独立して使える部分（専有部分）に成立する所有権です。区分所有法 1 条が要件を、2 条が用語の定義を定めています。
専有部分は 1 条の要件を満たし単独所有できる部分、共用部分は廊下・階段・躯体・ベランダなど区分所有者全員で共有する部分です。修繕費の負担者が変わります。
壁・床・天井など固定的な仕切りで他の部分と遮断されていることです。白線やロープの区画では足りず、シャッターだけの区画も争いになります。
区分所有権が成立せず専有部分になりません。他の住戸を通らないと出入りできない部屋は、単独で登記・売買・担保設定の対象にできないのが原則です。
原則として共用部分です。避難経路の機能があり独立性を欠くため、規約で共用部分としたうえで特定住戸に専用使用権を与える扱いが一般的です。
玄関が別々にあり、内部を通らず各世帯が独立して住居として使えるなら可能です。玄関一つ・内部階段のみでは利用上の独立性を欠き認められません。
形態次第です。壁とシャッターで囲われた車庫は専有部分になりうる一方、屋外の白線区画や機械式の一区画は共用部分＋専用使用権として扱うのが一般的です。
躯体コンクリートは共用部分で、勝手に壊せば工事中止と原状回復の対象です。専有部分でも規約で事前承認を要する場合が多く、着工前の確認が必須です。
原則として共用部分です。ベランダは外部に開かれた構造で避難経路としての機能もあり、区分所有法 1 条の独立性要件を満たさず、通常は規約で共用部分としつつ特定住戸に専用使用権を与える扱いになっています（同法 4 条 2 項）。業界裏話ヒント：専用使用権は所有権ではないため、総会決議で使用料の新設や使用方法の制限ができます。床にウッドデッキを固定した、物置を置いた、これで是正勧告を受ける例は実際に多い
玄関が別々にあり、内部を通らずそれぞれ独立して住居として使えるなら区分登記できます。玄関一つ、内部階段のみなら 1 条の利用上の独立性を欠き認められません。業界裏話ヒント：区分登記をすると相続時に小規模宅地等の特例（租税特別措置法 69 条の 4）で同居扱いされず、土地の評価減が使えなくなる場合があります。登記の形は建築の設計段階でほぼ決まるので、着工前に税理士と司法書士の両方に当てるのが正解（最新の改正状況をご確認ください）
形態次第です。壁とシャッターで区画された車庫は専有部分になりうる一方、屋外の白線区画や機械式駐車場の一区画は構造上の独立性を欠き、共用部分＋専用使用権として扱うのが一般的です（同法 1 条、4 条）。業界裏話ヒント：専有部分か専用使用権かで、売却時にセットで譲渡できるかが変わります。専用使用権だと規約上の制限や管理組合の関与が入り、車を持たない買主には価値がゼロになる。査定額の差はここで生まれる
その住戸だけに通じる枝管なら専有部分として自己負担、複数住戸に通じる本管なら共用部分として区分所有者全体の負担が原則です（同法 1 条の専有部分の範囲、19 条の共用部分の負担）。業界裏話ヒント：実際に争いになるのは床スラブ下を通る配管です。裁判例では専有部分の内部を通っていても共用部分と判断されたものがあり、実務上、解釈が分かれています。まず規約の別表を確認し、記載がなければ過去の総会議事録で前例を探すのが早い
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|---|---|---|
| 条文の役割 | 1 条：区分所有権が成立する物理的要件（構造上の区分＋利用上の独立性） | — |
| 判断の対象 | その部分が所有権の目的になれるかという入口の問題 | — |
| 紛争での使われ方 | 登記があっても区分所有権の成立自体を争う場面 | — |
| 費用負担への影響 | 成立要件を欠けば単独所有ではなく共有として扱われる | — |
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