区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
要点区分所有法 3 条は、区分所有者が全員で建物・敷地・附属施設を管理する団体を当然に構成すると定める。加入も脱退も手続はなく、区分所有権の取得と同時に構成員となる。
Q · マンションを買ったら、管理組合には必ず入らないといけないんですか？
加入も脱退も手続不要。買った瞬間に自動で構成員になります
区分所有法 3 条により、区分所有者は全員で建物・敷地・附属施設の管理を行う団体を構成します。加入届も設立総会も不要で、区分所有権を取得した時点で当然に構成員となり、脱退の手続は法律上存在しません。離脱する唯一の方法は区分所有権を手放すことです。反面、集会での議決権、規約の制定、管理者の選任という権利も同時に与えられます。一部共用部分については、それを共用する区分所有者のみで別個の団体が構成されます（同条後段）。
マンションの鍵を受け取った日、あなたは自分でも気づかないうちに、ある団体の構成員になっている。管理組合である。入会届も、設立総会への出席も、同意書へのサインもいらない。区分所有権を取得した瞬間、3 条が自動的にあなたを組み込む。しかも脱退はできない。「管理費が高いから抜けます」は法律上そもそも成立せず、部屋を手放す以外に構成員をやめる方法はない。裏を返せば、集会で一票を投じ、規約を作り、管理者を選ぶ権利が、最初からあなたの手に握らされているということでもある。「うちのマンションには管理組合がない」と言う人がいるが、正確ではない。団体は法律上すでに存在していて、動いていないだけだ。誰かが集会を招集した日から、決議は法的効力を持ち始める。
建物の区分所有等に関する法律 3 条は、区分所有者の団体の当然成立を定める規定である。区分所有権を取得した者は、加入の意思表示を要せず全員で建物・敷地・附属施設の管理を行う団体を構成し、集会・規約・管理者という管理の枠組みを法律上与えられる。一部共用部分を管理する場合は、その共用に係る区分所有者のみで構成される団体が別に成立する。
区分所有者全員が建物・敷地・附属施設を管理する団体を当然に構成し、集会を開き規約を定め管理者を置けると定める規定です。いわゆる管理組合の法的根拠にあたります。
区分所有関係が成立した時点で当然に存在します。設立総会も設立登記も不要で、集会が一度も開かれていなくても団体としては成立しています。
新たに作る必要はありません。3 条の団体は既に存在しているため、集会を招集して規約を定め管理者を選任すれば運営が始まります。
一部の区分所有者のみの共用に供されることが明らかな共用部分です。住居棟専用のエレベーターなどが典型で、その共用者のみで管理する団体を構成できます（3 条後段）。
区分所有関係が続く限り解散できません。3 条の団体は法律上当然に成立するため、決議で消滅させることはできず、建物の滅失や全部売却で区分所有関係が終わったときに消滅します。
法律上の呼称は「管理者」（3 条・25 条）で、標準管理規約では理事長を管理者と定めるのが一般的です。規約でどう位置づけているかを確認する必要があります。
専有部分を所有している人です。賃借人や同居家族は含まれません。投資用に購入して一度も住んでいない所有者も区分所有者として構成員になります。
法人化していなくても、権利能力なき社団の要件を満たせば民事訴訟法 29 条により当事者能力が認められ、管理費請求などの訴えを自ら提起できるのが実務の扱いです。
入る入らないという概念自体がありません。3 条により区分所有権を取得した時点で当然に構成員となり、脱退の手続も存在しません。離脱する唯一の方法は部屋を売ることです。業界裏話ヒント：混同されがちな自治会・町内会はまったく別の団体で、こちらは任意加入であり退会の自由が認められています（最判平成 17.4.26）。管理費に自治会費を混ぜて一律徴収する運用は過去に争われた例があり、明細を分けるよう求める余地があります
議決権はオーナーにあり、占有者に議決権はありません。ただし会議の目的に利害関係がある場合、集会で意見を述べることはできます（同法 44 条）。そして決まった規約や決議には、住んでいる側も拘束されます（同法 46 条 2 項）。業界裏話ヒント：賃貸借契約にはほぼ必ず「管理規約を遵守する」条項が入っています。つまり総会での規約変更が、そのまま賃貸借契約上の義務違反、最終的には退去事由に転化しうる。入居前に規約本体を読ませてもらう賃借人は、実務でほとんどいません
集会の特別決議と登記により管理組合法人になれます（同法 47 条）。団体名義で預金口座や不動産の登記名義を持てるようになり、理事長交代のたびの名義変更の煩雑さが消えます。業界裏話ヒント：法人化していない組合でも、権利能力なき社団として訴訟の当事者にはなれるため、滞納者を訴えるだけなら法人化は必須ではありません。法人化の実益は主に財産管理の明確化と対外的信用にあり、そこを取り違えて「訴えるために法人化が必要」と考える理事会は少なくない
3 条の団体は法律上当然に成立するため、規約は構成員の個別同意ではなく団体の自治規範として効力を持ち、承継人にも及びます（同法 46 条 1 項）。多数決の射程はそれだけ広い。業界裏話ヒント：ただし限界があります。規約の設定・変更が一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすときは、その者の承諾が必要です（同法 31 条 1 項後段）。駐車場の専用使用権の廃止や、一階店舗の用途制限などで実際に争われてきた論点で、実務上も認定の範囲は解釈が分かれています。総会前に「これは特別の影響に当たる」と書面で主張しておくかどうかで、後の争い方がまるで変わる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律している対象 | 3 条：区分所有者の団体そのものの当然成立 | — |
| 成立・発動の要件 | 区分所有権の取得のみ。手続も決議も不要 | — |
| 構成員の同意の要否 | 不要。個別同意なしに当然に構成員となる | — |
| 実務上の意味 | 「うちには管理組合がない」は成り立たない。動いていないだけ | — |
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