建物の区分所有等に関する法律 第25条（選任及び解任）

マンション等の区分所有者の団体における管理者の選任・解任を定めた規定です。1 項が集会の決議による選任・解任、2 項が各区分所有者による裁判所への解任請求を認めています。

区分所有法上は、規約に別段の定めがない限り集会の普通決議で足ります。特別多数は要求されていません。ただし規約で決議要件が加重されている管理組合もあるため、自分の規約の確認が先です。

なれます。25 条は管理者の資格を区分所有者に限定していません。自然人でも法人でもよく、管理会社や専門家が管理者に就任する第三者管理方式も実務上広く用いられています。

25 条 2 項の解任請求について特別の出訴期間は定められていません。ただし長期間放置すると事情が解消したと評価されたり証拠が散逸したりして不利になるため、早期の着手が実務上重要です。

区分所有者以外の管理会社や専門家が管理者に就任する運用形態です。担い手不足のマンションで増えていますが、管理委託契約と管理者の地位が一体化しやすく、解任時に管理業務が止まるリスクがあります。

解任を求める相手方である管理者本人（法人が管理者ならその法人）が被告になります。管理組合や理事会を訴えるものではないため、規約で誰が管理者かを先に確定させる必要があります。

管理者の地位と管理委託契約は法的に別です。管理会社が管理者を兼ねている場合でも、委託契約の終了は契約条項と解除の手続に従います。解任だけでは日常の管理業務は自動的に止まりません。

同じ 25 条 1 項により、規約に別段の定めがない限り集会の決議で新たな管理者を選任します。空白期間を作らないため、解任議案と選任議案を同一の集会で審議するのが実務上の定石です。

できる。管理者は自然人に限られず法人でもよく、いわゆる第三者管理方式で管理会社が管理者に就任している場合も本条 25 条の対象である。1 項の集会決議による解任も、2 項の裁判所への請求も可能。業界裏話ヒント：第三者管理方式では管理委託契約と管理者の地位が一体化していることが多く、解任すると管理業務そのものが止まるリスクがある。解任を動かす前に、次の受け皿（別の管理会社または自主管理体制）の目処を立てておくかどうかで、実行可能性がまるで変わる。

提訴自体は各区分所有者が単独でできる（25 条 2 項）。ただし勝敗は「不正な行為その他その職務を行うに適しない事情」を客観的資料で示せるかにかかる。感情的対立や方針の不一致だけでは足りない。業界裏話ヒント：実務上、単独提訴でも他の区分所有者の陳述書を複数添えられるかで裁判所の心証は大きく動く。一人で起こせることと一人で戦うことは別で、提訴前に賛同者の署名や陳述書を集めておくのが定石である。

解任の効力は決議によって生じているので、旧管理者は既に権限を失っている。管理者には委任の規定が準用され（28 条）、受任者の引渡義務（民法 646 条）に基づいて帳簿・預金通帳・印鑑等の引渡しを請求できる。応じなければ訴訟や仮処分の対象になる。業界裏話ヒント：金融機関は名義変更に議事録の原本と新管理者の資格証明を求めるのが通例で、書式は銀行ごとに違う。解任決議の当日に議事録の記載事項を金融機関に事前確認しておくと、口座凍結期間を最短化できる。

解任と損害賠償は別の話である。管理者は委任の規定の準用により善管注意義務（プロとして当然払うべき注意のレベル）を負い、違反があれば債務不履行として損害賠償を請求できる（民法 415 条）。横領があれば不法行為（民法 709 条）や刑事責任も問題になる。業界裏話ヒント：管理会社が管理者の場合、多くは業務上の賠償責任保険に加入している。個人の理事長を追及するより、保険でカバーされる法人を相手にする方が実際の回収可能性は高い。誰を被告にするかの選択が回収額を決める。