建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
要点区分所有法 21 条は、敷地や共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合、共用部分の 17 条から 19 条を準用すると定める。処分は準用対象外である。
Q · マンションの駐車場や中庭って、誰が何票で決めるんですか？
敷地や附属施設も共用部分と同じ決議ルールで決めます
区分所有法 21 条により、敷地や共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合、共用部分の規定（17 条から 19 条）が準用されます。形状又は効用の著しい変更を伴うものは区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の決議、それ以外の管理行為は普通決議、保存行為は各共有者が単独で可能です。費用負担と利益収取は持分割合によります。なお専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、当該区分所有者の承諾が別途必要です（17 条 2 項）。
マンションの平面駐車場を機械式に建て替える、中庭を削って駐輪場を増やす、ごみ置場を移設する。どれも建物の中の話ではなく、敷地や、共用部分に当たらない附属施設の話だ。ではそこは誰が、何票で決めるのか。21条の答えは「共用部分と同じルールを流し込む」である。17条から19条まで、つまり変更（形状又は効用の著しい変更を伴うものは区分所有者及び議決権の各4分の3以上）、管理（普通決議、保存行為は各共有者が単独で可）、費用負担と利益収取（持分割合）が、そのまま敷地と附属施設に適用される。ここで効いてくるのが、あなたが読み飛ばしてきた17条2項だ。専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その区分所有者の承諾が要る。1階の専用庭を潰す議案は、4分の3を集めても、その部屋の住人が首を縦に振らなければ執行できない。多数決の上に、一人の拒否権が乗っている構造になっている。
建物の区分所有等に関する法律第 21 条は準用規定であり、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む）が区分所有者の共有に属する場合に、共用部分の変更（17 条）、管理（18 条）、費用負担及び利益収取（19 条）の各規定を当該敷地又は附属施設に準用する旨を定める。処分に関する規定は準用の対象に含まれない。
建物と一体で使われる駐輪場、ごみ置場、外構フェンス、集会所などのうち共用部分に当たらないものを指します。共有に属する場合は 21 条で 17 条から 19 条が準用されます。
なります。5 条により規約で敷地とされた土地も「建物の敷地」に含まれるため、共有であれば 21 条を通じて変更・管理・負担の規定が及びます。
できません。21 条が準用するのは 17 条から 19 条までで、処分は含まれません。原則として共有者全員の同意が必要で、多数決による敷地売却はマンション建替え等円滑化法の別枠になります。
保存行為であれば 18 条 1 項但書（21 条で準用）により各区分所有者が単独で実施できます。ただしデザイン一新など「変更」に転べば決議が必要になります。
原則は専有部分の床面積割合ですが、規約で別段の定めが可能です。一戸一票と定めている規約もあり、必要票数の計算は規約条項を確認してから行います。
17 条 2 項の承諾を欠いた執行は違法または不能と判断されうるため、工事の差止めや原状回復、発注済み工事費や違約金の負担リスクを管理組合が抱えます。
違います。共有物の一部を規約や使用細則で排他的に使わせているにすぎません。無断で物置設置や床張りをすると原状回復を請求されうる立場になります。
決議の効力を争う訴えや、着工前の工事差止仮処分を検討します。完成後は原状回復のハードルが跳ね上がるため、決議から着工までの数週間が実務上の勝負どころです。
敷地は共用部分ではないが、21条により17条が準用されるためである。形状又は効用の著しい変更を伴う場合は区分所有者及び議決権の各4分の3以上（17条1項）、そうでなければ18条の普通決議で足りる。業界裏話ヒント：管理会社の議案書は安全側に倒して重大変更扱いにしがちである。設計者に形状・効用の変更の程度を書面で出させると、普通決議で通せる余地が見えることがある
意味がある。17条2項は専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときに当該区分所有者の承諾を要求しており、これも21条で敷地に準用される。4分の3の賛成と、この承諾は別の関門である。業界裏話ヒント：承諾は決議の前に書面で明確に拒否しておくこと。当日の口頭の反対は議事録に残らず、後から特別の影響を争っていなかったと扱われやすい
原則は違う。19条（21条で準用）により共有者は持分に応じて利益を収取するため、賃料は本来各区分所有者に帰属し、管理費に充てるには規約の定めが要る。業界裏話ヒント：組合員以外への駐車場貸付は税務上の収益事業とされ、法人税の課税対象になりうる。賃料の管理費組入れ議案は、規約根拠と税務処理の両方を同時に確認する（最新の取扱いをご確認ください）
なる。21条は括弧書きで「これらに関する権利を含む」と明記しており、借地権のような敷地利用権が準共有である場合も17条から19条が準用される。業界裏話ヒント：借地権付きマンションは更新料や条件変更の決議要件が争点になりやすい。購入前に借地契約書の写しと、交渉窓口を定めた規約条項の有無を必ず取り寄せて突き合わせる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 21 条：敷地・共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む） | — |
| 必要な決議要件 | 対象行為に応じて 17 条・18 条の要件がそのまま流れ込む | — |
| 個別承諾の要否 | 17 条 2 項が準用され、特別の影響を受ける区分所有者の承諾が必要 | — |
| 費用と収益の帰属 | 19 条が準用され、持分割合で負担・収取 | — |
ログインすると、他の読者と一緒にこの条文へメモを残せます。
ログインして共同ノートを始める以下は各文が単独で意味の通る客観的事実です。引用は e-Gov法令検索を基準としてください。