要点区分所有法20条は、規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者が全員のために管理する義務を負い、相当な管理費用を請求できると定める。ただし17条1項の変更はできない。
Q · 規約で共用部分の「所有者」と定められた区分所有者は、その共用部分を自由に処分できますか？
できません。20条の所有は管理のための器で、処分権を含みません。
できません。区分所有法11条2項の規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者（管理所有者）に与えられるのは、20条1項の管理権限と相当な管理費用の請求権にとどまります。売却や担保設定などの処分権は含まれないと解されており、さらに20条2項は17条1項の共用部分の変更、すなわち形状または効用の著しい変更を明文で禁じています。単独で発注した大規模な工事は、権限外の行為として費用負担を争われます。
マンションの廊下、階段、エレベーター。これらは区分所有者全員の共有物である、というのが11条1項の原則だ。ところが同条2項は、規約一本でその原則を外し、区分所有者のうち一人を共用部分の「所有者」に据えることを認めている。管理所有と呼ばれる仕組みで、20条はその中身を決める条文だ。押さえるべき点は二つ。第一に、その人は所有者と呼ばれながら、実は義務を負う側である。全員のために管理する義務があり、その代わりに相当な管理費用を請求できるだけだ。第二に、20条2項が明文でブレーキを踏んでいる。17条1項の共用部分の変更、つまり形状または効用の著しい変更は、管理所有者には一切できない。エレベーターの更新や外壁の意匠変更を単独で決めた瞬間、その発注は権限外の行為になる。所有者という言葉に惑わされてはいけない。20条が渡しているのは管理の権限と費用請求権であって、支配権ではない。
建物の区分所有等に関する法律20条は、管理所有の効果を定める規定である。同法11条2項の規約により共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員のためにその共用部分を管理する義務を負い、相当な管理費用を請求できる一方、17条1項の共用部分の変更を行う権限は有しない。
区分所有法11条2項の規約により、共用部分の所有者を区分所有者の一人に定める仕組みです。20条がその効果を定め、全員のための管理義務と相当な管理費用の請求権が生じます。
できないと解されています。20条が与えるのは管理権限と費用請求権であり、処分権や担保設定権は含まれません。売却や抵当権設定は権限外の行為になります。
廊下や階段などの法定共用部分は登記されないため、登記簿では管理所有の有無を確認できません。規約原本の該当条項を確認する以外に方法はありません。
できます。11条2項ただし書は27条1項の場合を除き区分所有者以外を所有者と定めることを禁じており、管理者は27条1項の規約の定めにより共用部分を所有できます。
できます。20条1項は一部共用部分について、これを共用すべき区分所有者のために管理する義務を負うと定めています。費用請求の相手方もその区分所有者に限られます。
20条1項が管理する義務を明記しているため、放置により損害が生じれば債務不履行や不法行為として責任を問われ得ます。所有者という肩書は免責理由になりません。
11条2項と20条は区分所有者であることを前提とするため、専有部分を手放せば前提を欠きます。後任を定めるには規約の変更手続が必要になります。
管理委託は契約に基づく事務の委託ですが、管理所有は規約により共用部分の所有関係自体を動かします。区分所有者以外の管理会社は管理所有者になれません。
減りません。20条の所有は全員のために管理するための形式で、処分権を伴わないと解されており、専有部分の価値そのものは動きません。むしろ問題は情報の見えにくさです。業界裏話ヒント：廊下や階段のような法定共用部分は登記されないため、登記簿を取っても管理所有の有無は分かりません。規約原本の該当条項を出させる以外に確認手段はない
20条1項後段が認めるのは「相当な」管理費用で、実費相当を超える報酬部分まで当然に含まれるとは解されていません。ただし実務上、解釈が分かれている論点です。報酬を取るなら管理者としての規約上の根拠が別に必要になります（28条、委任に関する規定）。業界裏話ヒント：明細を費目別に出させると、報酬部分が実費に混ぜ込まれている構図がそのまま可視化される
重大な変更はできません。20条2項が17条1項の共用部分の変更、つまり形状または効用の著しい変更を明文で禁じています。他方、保存行為や著しい変更を伴わない工事は管理の範囲で可能です（18条参照）。業界裏話ヒント：実務の勝負所は「修繕か変更か」の線引き一点。エレベーターの機種更新、外壁の色や意匠の変更、駐車場の機械化などは変更側に振れやすく、決議を飛ばすと発注自体が権限外になる
決められません。管理所有は規約事項なので、廃止も規約変更として区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数が必要です（31条1項）。さらに管理所有者本人の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その承諾を要すると解されています。業界裏話ヒント：この「特別の影響」に当たるかどうかが実際の争点になる。争いを避けたいなら、承諾と引き換えに費用精算や引継ぎ条件を交渉材料に使う
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 決定主体 | 20条：規約で所有者と定められた区分所有者が単独で管理 | — |
| 対象となる行為 | 管理（保存行為・著しい変更を伴わない行為） | — |
| 20条2項との関係 | 17条1項の変更は明文で禁止される | — |
| 費用の扱い | 相当な管理費用を区分所有者に請求できる（20条1項後段） | — |
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