建物の区分所有等に関する法律 第27条（管理所有）

解説

マンションの管理者（多くの場合は管理組合の理事長）が、廊下やエレベーター、屋上といった共用部分を「自分の名義で所有する」ことができる。この一文を初めて読んだとき、多くの区分所有者は耳を疑う。だが区分所有法 27 条はそれを正面から認めている。ただし条件がある。規約に特別の定めがあるときに限られる。つまり総会で規約を作るか変更するかしない限り、管理者が勝手に共用部分の名義人になることはできない。そして名義人になっても、それは実質的な財産権ではない。2 項が準用する 6 条 2 項と 20 条によって、管理者は共用部分を区分所有者全員のために管理する義務を負い、利益を自分のものにすることも、勝手に処分することもできない。名義だけが管理者にあり、実質は全員のもの。この「管理所有」という仕組みは、登記手続や修繕工事の契約を機動的に進めるための便宜装置であって、管理者に権力を与える制度ではない。あなたが規約変更の議案書でこの条項を見つけたら、確認すべきは名義移転の是非ではなく、20 条の縛りが規約上どう具体化されているかである。

法的な位置づけ

区分所有法 27 条は管理所有を定める規定であり、管理者は規約に特別の定めがある場合に限り共用部分を所有することができる。同条 2 項は 6 条 2 項および 20 条を準用し、管理所有者に共用部分の管理義務と費用請求の枠組みを課す。名義は管理者に帰属するが、実質的な利益と処分権は区分所有者全員に留保される構造である。

こんなときに使う

• 築 40 年のマンションで大規模修繕の話が持ち上がり、総会議案に「管理者は規約の定めにより共用部分を所有することができる」という規約変更案が入ってきた。理事長への白紙委任に見えて反対したくなるが、実際には工事契約や登記手続を素早く回すための実務的措置であることも多い。判断材料は、その規約案が 20 条の管理義務と費用の帰属をどこまで明記しているか
• 管理者が共用部分を管理所有していた期間中、屋上の防水工事を発注して費用を立て替えた。その費用は誰が負担するのか。20 条の準用により、管理者は区分所有者に対してその費用を請求できる。「理事長が勝手にやった工事だから払わない」という主張は通らない可能性が高い
• あなたが管理者に選任された立場だったとしたら？ 規約で共用部分の管理所有を任された瞬間、あなたは自分の財産を増やしたのではなく、他人の財産を預かる責任を背負ったことになる。善管注意義務（プロとして当然払うべき注意のレベル）を怠って共用部分を毀損すれば、区分所有者から損害賠償を請求される立場に立つ
• 管理会社が管理者を務めるマンション（いわゆる第三者管理方式）で、管理会社が共用部分を管理所有しているケース。管理会社は 20 条により区分所有者全員の利益のために管理する義務を負い、共用部分から生じる収益を自分のものにはできない。屋上に携帯基地局を設置した賃料が管理会社の懐に入っているとしたら、それは 20 条違反の疑いがある
• 総会まであと 10 日。管理所有の規約新設が議案に上がっているが、議案書には「管理者が所有する」としか書かれておらず、管理義務や費用負担の条項がない。規約変更は区分所有者および議決権の各 4 分の 3 以上の賛成が必要（31 条 1 項）。反対票を集めるか、修正動議を出すか、時間はもう残されていない