要点区分所有法 14 条は、共用部分の持分を専有部分の床面積の割合によると定める。床面積は壁の内側線で囲まれた水平投影面積（内法）で測るため、壁芯で表示された販売図面より小さくなる。
Q · マンションの共用部分の持分って、どうやって決まっているんですか？
内法で測った専有部分の床面積の割合で決まります
区分所有法 14 条 1 項は、共用部分の持分を専有部分の床面積の割合によると定めます。同条 3 項により、この床面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積、つまり内法で算定します。販売図面や建築確認は壁芯（壁の厚みの中心線）基準のため、同じ部屋でも登記簿の数字はおおむね 3 から 8 パーセント小さくなります。この持分は管理費の負担、議決権、収益分配の共通の基準となるため、購入前に登記事項証明書と管理規約の持分割合表を照合してください。
マンションの販売パンフレットに書かれた専有面積と、登記簿謄本に記載された床面積は、ほとんどの場合一致しない。本条3項が「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積」と定めているからだ。これは内法（うちのり）計算といい、壁の内側だけを測る。一方で販売図面や建築確認は壁芯（かべしん、壁の厚みの中心線）で測るため、同じ部屋が図面では70㎡、登記簿では66㎡という事態が普通に起きる。差はおおむね3から8パーセント。この差が牙をむくのは、住宅ローン控除の床面積要件（判定に使うのは登記簿の数字）を割り込んだとき、そして管理費や議決権の配分で揉めたときだ。1項が定める持分割合は、あなたが毎月払う管理費の根拠であり、総会での一票の重みでもある。あなたの部屋の面積は一つではない。用途ごとに三つの数字が併存している（税制要件は最新の改正状況をご確認ください）。
建物の区分所有等に関する法律 14 条は、共用部分の共有持分の算定基準を定める規定であり、各共有者の持分は専有部分の床面積の割合によるとする。床面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法）により算定され、床面積を有する一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者に配分して算入される。規約による別段の定めも許容される。
壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積です。区分所有法 14 条 3 項と不動産登記の基準であり、壁の厚みを含む壁芯面積より小さく出ます。
まず管理規約の別表にある持分割合表、次に登記事項証明書の専有部分の床面積です。規約に定めがなければ 14 条の床面積比が基準になります。
一部の区分所有者だけが共用する部分です。床面積があるものは、共用する区分所有者の専有部分床面積の割合で配分し、その者の床面積に算入します（14 条 2 項）。
14 条 4 項により規約で別段の定めは可能ですが、変更には規約変更の特別決議が必要で、不利益を受ける者がいるときはその承諾も要します。実務上はほぼ動きません。
敷地利用権の割合は分譲時に定められるのが通例で、多くのマンションで専有部分の床面積比が採用されます。実際の割合は登記と分譲時の規約で確認してください。
区分所有者の頭数と議決権の各 5 分の 4 以上という二重要件です（62 条）。議決権側の重みは 14 条の持分割合に由来するため、大型住戸の一票が重くなります。
原則として高くなります。修繕積立金も共用部分の負担であり、19 条により持分割合に応じて配分されるためです。規約で別建てにすることは可能です。
登記事項証明書で専有部分の内法床面積を取得し、管理規約の持分割合表および管理費の請求根拠と突き合わせます。申込前に行うことが交渉上の分岐点になります。
詐欺ではない。本条3項が内法基準、建築確認や広告表示が壁芯基準という二重の基準が法令上そのまま併存しているためである。業界裏話ヒント：契約前に登記簿の全部事項証明書を取れば内法面積は自分で確認できる。仲介業者は聞かれなければ言わない。住宅ローン控除も不動産取得税の軽減もすべて登記簿の数字で判定されるので、申込前に取る
19条が共用部分の負担を持分の割合に応じてと定め、その持分を本条1項が床面積比としているためである。人数や使用頻度は原則として考慮されない。業界裏話ヒント：4項があるので規約で別建てにはできる。実際、エレベーターを使わない一階住戸の管理費を規約で減額しているマンションは存在する。減額対象が明確な類型は、不利益を受ける者がいないぶん決議が通りやすい
原則は一戸一票ではなく面積比である。38条が議決権は14条の持分割合によると定めており、一戸一票にするには規約で別段の定めを置く必要がある。業界裏話ヒント：規約変更（31条）や建替え決議（62条）は区分所有者の頭数と議決権の両方で多数決要件を満たす必要がある二重要件だ。裏返せば、頭数か面積のどちらか一方で4分の1を確保できれば、それだけで拒否権になる
入らない。バルコニーや玄関ポーチは構造上共用部分であり、特定の住戸が規約で専用使用権を与えられているにすぎない。本条3項の床面積は専有部分の内側線で囲まれた部分を測るので算入されない。業界裏話ヒント：ルーフバルコニーや専用庭には管理費とは別に専用使用料が課されるのが通例である。中古購入時に月額を確認しないと、想定外の固定費が毎月乗る
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 条文が決めていること | 14 条：共用部分の持分の量（床面積比） | — |
| 算定の基準 | 専有部分の内法床面積の割合、一部共用部分は配分算入 | — |
| 規約による変更 | 4 項で別段の定め可、ただし特別決議と不利益者の承諾が壁 | — |
| 揉めたときの争点 | 床面積の測り方（内法か壁芯か）と一部共用部分の配分 | — |
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