一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。
要点区分所有法 16 条は、一部共用部分の管理のうち、全員の利害に関係するものと 31 条 2 項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他はこれを共用すべき区分所有者のみで行うと定める。
Q · 住居棟だけが使うエレベーターの改修費、1 階の店舗オーナーも払うんですか？
全員の利害に関係せず規約の定めもなければ、払う義務はない
区分所有法 16 条は、一部共用部分の管理を二つに分けます。区分所有者全員の利害に関係するもの、および 31 条 2 項の規約に定めがあるものは全員で管理し、それ以外はこれを共用すべき区分所有者のみで管理します。管理権限が一部の区分所有者に帰属すれば、費用負担も 19 条によりその共用者の持分に従い、決議に参加する権利も負担する義務も全員には及びません。まず確かめるべきは金額ではなく、その設備が誰の一部共用部分かです。
マンションの管理費と修繕積立金は全戸が同じ財布に入れるもの、そう思っているなら区分所有法 16 条がその前提を崩す。1 階が店舗、2 階以上が住居という複合用途型の建物や、複数棟が一つの敷地に建つ団地型では、住居側だけが使う階段やエレベーター、店舗街だけが使う共同トイレのような「一部共用部分」が生まれる。16 条はその管理権限を二つに割る。区分所有者全員の利害に関係するもの（躯体、外壁、防火区画のように建物全体の安全に直結するもの）と、31 条 2 項の規約に定めがあるものは全員で。それ以外は、それを共用すべき区分所有者だけで行う。つまりあなたが一度も使わない設備の改修について、決議に参加する権利も、費用を負担する義務も、そもそも存在しない場合がある。総会の議案書を見て「なぜ自分が」と感じたとき、確かめるべきは金額ではなく、その設備が誰の一部共用部分かである。
建物の区分所有等に関する法律 16 条は、一部共用部分の管理主体を定める規定である。一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は同法 31 条 2 項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で行い、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。管理権限の帰属は、同法 19 条の費用負担と利益収取の範囲を画する前提となる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
一部の区分所有者のみの共用に供される共用部分です。住居棟専用の階段や店舗街専用のトイレなどが典型で、区分所有法 11 条 1 項ただし書により構造上これを共用すべき区分所有者の共有に属します。
区分所有法 16 条により、全員の利害に関係するものと 31 条 2 項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、それ以外はこれを共用すべき区分所有者のみで行います。
一部共用部分を共用すべき区分所有者が構成する団体の通称です。区分所有法 3 条後段により法律上当然に成立し、設立手続や登記は不要です。
16 条で管理主体を切り分けたうえで、19 条により各共用部分の共用者が持分に応じて負担します。国土交通省の標準管理規約（複合用途型）は全体・住宅・店舗の三会計を想定しています。
成立します。11 条 1 項ただし書により構造上当然に定まり、規約は成立要件ではありません。規約は全員共有に変えるなど別段の定めを置くためのものです。
31 条 2 項の規約で全員管理にできますが、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の 4 分の 1 を超える者、又はその議決権の 4 分の 1 超が反対すると設定・変更・廃止ができません。
全員の利害に関係せず規約の定めもない一部共用部分の管理事項なら、決議主体はその共用者に限られ、共用しない区分所有者には議決権も費用負担も及びません。
16 条が管理権限の帰属を決め、19 条がその帰属に従って費用負担と利益収取を配分します。順序は管理主体が先、金額の按分は後です。
その通路が構造上店舗側の区分所有者のみの共用に供され、かつ建物全体の安全に直結しないなら、16 条により店舗側だけで管理し、費用も 19 条で共用者のみが負担する。規約に全員管理の定めがあれば別である。業界裏話ヒント：複合用途型では国土交通省のマンション標準管理規約（複合用途型）が全体・住宅・店舗の三会計を想定している。自分の規約が単棟型のひな形の流用だと、その区分自体が存在せず、争いの種が埋まったままになっている
書いていなくても存在する。11 条 1 項ただし書により、一部共用部分は構造上それを共用すべき区分所有者の共有に属すると法律上定まっており、規約の記載は成立要件ではない。規約は全員共有に変えるなど別段の定めを置くためのものである。業界裏話ヒント：古い分譲マンションほど規約が沈黙しており、そこでは 16 条後段が生のまま効く。長年の全戸按分の慣行が、一度争われた途端に法的根拠を失う
作る作らないの選択ではなく、3 条後段により、一部共用部分を共用すべき区分所有者は当然にその管理を行う団体を構成している。規約で全体管理に一元化すれば実際の活動は不要になるだけである。業界裏話ヒント：登記も届出も不要なため、大半は誰にも意識されないまま眠っている。大規模修繕で初めて可視化され、そのとき過去十数年分の会計処理の適否がまとめて問題になる
31 条 1 項の規約変更は区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上が必要だが、一部共用部分には同条 2 項の特則がある。全員の利害に関係しない事項を全員の規約で定める場合、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の 4 分の 1 を超える者、またはその議決権の 4 分の 1 を超える議決権を有する者が反対すれば成立しない。業界裏話ヒント：全体では圧倒的多数でも、店舗側の少数が結束するだけで止まる。この拒否権の存在を知っているかどうかが、交渉のてこの位置を決める
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律する対象 | 16 条：一部共用部分の管理主体（誰が管理するか） | — |
| 判断の順序 | 共有帰属を前提に管理権限を決める第二段階 | — |
| 全員管理へ移す方法 | 全員の利害に関係する事項、又は 31 条 2 項の規約の定め | — |
| 少数派の防御 | 31 条 2 項の 4 分の 1 超の反対で規約化を阻止 | — |
ログインすると、他の読者と一緒にこの条文へメモを残せます。
ログインして共同ノートを始める以下は各文が単独で意味の通る客観的事実です。引用は e-Gov法令検索を基準としてください。