建物の区分所有等に関する法律 第74条（招集の通知に関する特例）

解説

大地震でマンションが全壊し、更地だけが残った。あなたはその土地の共有者の一人だが、転勤で引っ越し、区分所有者名簿の住所は古いまま。ある日、再建か売却かを決める重要な集会が、あなた抜きで開かれていたと知る。建物の区分所有等に関する法律74条は、まさにこの場面を規律している。集会の招集者があなたの所在を知ることができないとき、招集通知は「滅失した建物の敷地内の見やすい場所に掲示」するだけで足り、掲示した瞬間に到達したとみなされる。あなたが読んでいなくても、である。ただし条文には反撃の余地が明記されている。招集者があなたの所在を知らないことに過失があったとき、到達の効力は生じない。この但書一行が、あなたが「決議は無効だ」と主張できるかどうかの分水嶺になる。争点は「役所の住民票照会や登記簿調査をどこまでやったか」に集約される。掲示の写真、調査記録、その有無が数千万円の土地持分の帰趨を決める。

法的な位置づけ

建物の区分所有等に関する法律74条は、敷地共有者等集会における掲示による招集通知と到達擬制を定める規定である。招集者が敷地共有者等の所在を知ることができない場合に、滅失建物の敷地内の見やすい場所への掲示をもって73条準用35条1項の通知に代え、掲示時に到達したものとみなす。招集者に所在不知につき過失があるときは擬制が働かない。

こんなときに使う

• 被災地のマンションが全壊。あなたは仮設住宅に移り、その後親戚宅に身を寄せた。管理組合の名簿にはもう住んでいない旧住所しかない。再建決議の通知は敷地の掲示板に貼られただけ。決議成立後に知って愕然とする。争えるかどうかは、招集者があなたを探した記録の有無で決まる
• 招集する側に立つ場合を考えてほしい。連絡が取れない共有者が3名。掲示だけで済ませたい誘惑に駆られるが、住民票の除票・戸籍附票・登記簿の調査を尽くさずに掲示すると、但書の過失で通知が無効になり、決議そのものが取り消されるリスクを抱え込む
• 相続で敷地の共有持分を取得したが、登記名義は亡くなった親のまま。招集者はあなたの存在すら把握していない。掲示通知の効力があなたに及ぶのか、それとも招集者に調査義務違反があるのか。所在不明の原因が誰にあるかで結論が変わる
• もし、被災から数か月後に敷地を訪れて掲示を見つけたとしたら？ 敷地共有者等集会には再建決議・売却決議という重い議題がかかっている。掲示日から集会日まで最短で1週間程度のこともある。あなたに残された時間は数日、意見表明も委任状の送付も間に合うかどうかの瀬戸際になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 掲示を発見したら日付入りで写真を撮り、掲示の内容と設置日を記録2. 招集者に対し書面（配達証明付き）で通知受領場所を届け出る（73条準用35条3項） 3. 既に決議が成立している場合、招集者に対し所在調査の経緯と記録の開示を求める。住民票除票・戸籍附票の照会をしていなければ2項但書の過失を主張できる4. 決議の効力を争うなら弁護士に相談し、決議無効確認または不存在確認の訴えを検討。被災地の弁護士会は無料相談枠を設けていることが多い

訴えられた側：1. 招集する側なら、掲示に踏み切る前に調査を尽くす。登記簿上の住所への郵送、住民票の除票・戸籍の附票の請求、管理組合記録、親族への照会、この四点の記録を残す2. 郵便が「あて所に尋ねあたらず」で返戻された事実だけでは所在不明の証明として弱い3. 掲示は敷地内の見やすい場所に行い、設置日時と状況を写真と報告書で記録4. 後日所在が判明したら速やかに個別通知に切り替え、決議のやり直しも選択肢に入れる。決議取消しのコストの方がはるかに高い

時効（請求できる期限）：掲示による到達擬制は掲示した時に生じる（2項本文）。集会の招集通知期間は73条で準用される35条1項により原則として会日の少なくとも1週間前だが、この法律に基づく集会は規約や別段の定めで伸縮しうるため実際の期日を必ず確認すること。決議の効力を争う訴えについて本条に固有の出訴期間の定めはなく、一般の消滅時効（民法166条、権利行使できると知った時から5年または権利行使できる時から10年）や権利失効の法理が問題となる（最新の改正状況をご確認ください）

学説

一般的理解：74条2項の到達擬制は復興手続の停滞回避という政策目的に基づくが、手続保障の犠牲を伴うため、但書の過失は招集者の所在調査義務の履践度によって判断され、郵便の返戻のみでは所在不明の証明として不十分と解される。