出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）e-Gov法令検索出典公布昭和37年4月4日収録時点令和8年7月4日読了 9 分9 分9 分

建物の区分所有等に関する法律第75条（再建決議）

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専有部分のある建物が滅失した場合において、当該専有部分のある建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であつたときは、敷地共有者等集会において、敷地共有者等の議決権の五分の四以上の多数で、当該専有部分のある建物に係る建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に建物を建築する旨の決議（以下「再建決議」という。）をすることができる。
2.再建決議においては、次の事項を定めなければならない。
一新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要
二再建建物の建築に要する費用の概算額
三前号に規定する費用の分担に関する事項
四再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
3.前項第三号及び第四号の事項は、各敷地共有者等の衡平を害しないように定めなければならない。
4.再建決議を会議の目的とする敷地共有者等集会を招集するときは、第七十三条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該敷地共有者等集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、第七十三条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。
5.前項に規定する場合において、第七十三条において準用する第三十五条第一項の通知をするときは、会議の目的たる事項及び議案の要領のほか、再建を必要とする理由をも通知しなければならない。
6.第四項の敷地共有者等集会を招集した者は、当該敷地共有者等集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について敷地共有者等に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
7.第七十三条において準用する第三十五条第一項から第三項まで及び第三十六条並びに前条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。
8.再建決議をした敷地共有者等集会の議事録には、その決議についての各敷地共有者等の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。
9.第六十三条（第五項後段及び第六項を除く。）及び第六十四条の規定は、再建決議について準用する。この場合において、第六十三条第一項中「集会」とあるのは「敷地共有者等集会（第七十四条第一項に規定する敷地共有者等集会をいう。次項において同じ。）」と、「区分所有者」とあるのは「敷地共有者等（第七十二条に規定する敷地共有者等をいう。以下同じ。）」と、同項、同条第二項、第四項及び第五項前段並びに第六十四条中「建替えに」とあるのは「再建に」と、第六十三条第二項中「集会」とあるのは「敷地共有者等集会」と、同項から同条第四項まで、同条第五項前段及び第六十四条中「区分所有者」とあるのは「敷地共有者等」と、同項前段中「区分所有権及び敷地利用権を買い受ける」とあるのは「敷地共有持分等（第七十二条に規定する敷地共有持分等をいう。以下同じ。）を買い受ける」と、「区分所有権及び敷地利用権を時価」とあるのは「敷地共有持分等を時価」と、第六十三条第七項及び第八項中「建物の取壊しの工事」とあるのは「建物の再建の工事」と、同条第七項及び第六十四条中「区分所有権又は敷地利用権」とあるのは「敷地共有持分等」と、同条中「建替えを」とあるのは「再建を」と読み替えるものとする。

この条文の基本情報

再建決議とは何ですか？

定義再建決議とは、建物の区分所有等に関する法律第75条に定められた規定で、「専有部分のある建物が滅失した場合において、当該専有部分のある建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であつたときは、敷地共有者等集会において、敷地共…」と規定しています。

出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）

建物の区分所有等に関する法律第75条（再建決議）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
建物の区分所有等に関する法律第75条の条文原文は「専有部分のある建物が滅失した場合において、当該専有部分のある建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であつたときは、敷地共有者等集会において、敷地共…」で始まります。
建物の区分所有等に関する法律第75条は第一節に置かれています。
建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
建物の区分所有等に関する法律第75条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第74条です。
建物の区分所有等に関する法律第75条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第76条です。
建物の区分所有等に関する法律第75条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。

この条文を引用する

下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。

正式書式建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第75条
官報・e-Gove-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069
本サイト収録建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第75条（LawPlayer 収録、取得日令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/75

要点関連条文8共同ノート

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点区分所有法75条は、建物が滅失した敷地の共有者が、議決権の五分の四以上の多数で再建決議をできると定める。招集通知は会日の二か月前、説明会は一か月前までに必要。

Q · マンションが全壊して土地だけ残ったら、建て直しは全員の同意が必要ですか？

五分の四の議決権で決議できるが、手続の期限が厳格

区分所有法75条により、専有部分のある建物が滅失し敷地利用権が共有であった場合、敷地共有者等集会で議決権の五分の四以上の多数により再建決議ができます。決議では設計の概要、費用の概算額、費用分担、区分所有権の帰属の四事項を定める必要があり、費用分担と帰属は各敷地共有者等の衡平を害さないことが要件です。招集通知は会日の少なくとも二か月前に発し、説明会は一か月前までに開催しなければなりません。賛成しなかった者は63条準用の催告を経て、敷地共有持分等を時価で売り渡すよう請求されます。

解説

大地震でマンションが全壊した。建物は消えたが、土地はまだそこにある。あなたが持っていた「専有部分」はもう存在せず、残ったのは敷地の共有持分だけだ。ここで法は特殊なスイッチを入れる。区分所有法75条は、建物が滅失した後の敷地共有者たちが集まり、議決権の五分の四以上で「もう一度ここに建物を建てる」と決められると定める。ポイントは、あなたがもはや「区分所有者」ではなく「敷地共有者等」という別の立場に変わっていること。通常の共有物なら民法251条で全員一致が原則だが、この条文はそれを五分の四に引き下げる。逆に言えば、反対した五分の一は多数派に持分を時価で買い取られる道（63条準用）に押し出される。招集通知は会日の二か月前、説明会は一か月前。この日程を一日でも外せば決議そのものが無効になりうる。被災後の混乱の中で、期日を握っている人間が主導権を握る

法的な位置づけ

区分所有法75条は再建決議を定める規定であり、専有部分のある建物が滅失した場合に、敷地利用権を共有する敷地共有者等が集会において議決権の五分の四以上の多数で当該敷地への建物建築を決議できる旨を規定する。共有物の変更に全員の同意を要する民法251条の原則に対する特則として機能し、63条・64条の準用により参加催告と売渡請求の手続を伴う。

手順・フロー

AI による整理。効力は条文原文が基準です

手順

1.自分の立場と持分を確定する建物滅失により自分が「区分所有者」から「敷地共有者等」（72条）に変わったことを確認し、登記事項証明書で敷地共有持分の割合を把握する。議決権は原則として敷地共有持分の割合によるため、この数字が交渉力の基礎になる
2.招集通知の日付と記載事項を検算する通知の発信日と会日の間隔が二か月以上あるか、説明会が会日の一か月以上前に設定されているかを数える。あわせて会議の目的たる事項・議案の要領・再建を必要とする理由の三点が記載されているか（5項）を確認し、欠落があればその場で書面記録を残す
3.決議四事項の根拠資料を書面で請求する設計の概要、費用の概算額、費用分担、区分所有権の帰属（2項）について、算定根拠の開示を書面で求める。分担と帰属が各敷地共有者等の衡平を害していないか（3項）を、持分割合と負担額の対比表で検証する
4.ローン残債と保険金の処理を集会前に確定する住宅ローンが残っている場合は抵当権者へ、地震保険がある場合は保険会社へ、集会前に状況を照会する。敷地共有持分に抵当権が付いたままだと、売渡請求に応じる場面でも決済の調整が必要になる
5.集会に出席し、賛否を議事録に残す議事録には各敷地共有者等の賛否を個別に記載する義務がある（8項）。自分の賛否が正しく記録されているかを議事録の閲覧で確認する。賛成しなかった場合は、その後に届く参加催告（63条準用）の回答期限を必ずカレンダーに登録する
6.売渡請求を受けたら時価の算定根拠を検証する敷地共有持分等を時価で買い受ける旨の請求（63条5項前段の読替え準用）を受けた場合、提示額の算定根拠を必ず書面で求める。納得できなければ不動産鑑定士の意見を取り、近隣の更地取引事例と対比する

よくある質問 AI による整理

Q1再建決議とは何ですか？

専有部分のある建物が滅失した後、敷地利用権を共有する人たちが集会を開き、議決権の五分の四以上の多数で「その敷地に建物を建てる」と決める決議です。区分所有法75条1項が根拠です。

Q2敷地共有者等とは誰のことですか？

建物が滅失した後、その建物に係る敷地利用権を共有していた人たちを指します（72条）。すでに専有部分は存在しないため、区分所有者ではなく敷地の共有持分だけを持つ立場に変わります。

Q3再建決議の招集通知はいつまでに発する必要がありますか？

会日より少なくとも二か月前に発する必要があります（75条4項）。この期間は規約で伸長できますが短縮はできません。通知には再建を必要とする理由も記載する義務があります（5項）。

Q4再建決議の説明会はいつまでに開催しますか？

集会の会日より少なくとも一か月前までに開催しなければなりません（75条6項）。説明会自体の招集にも35条等が準用され（7項）、開催を怠れば決議の効力を争われます。

Q5再建決議で必ず定める事項は何ですか？

再建建物の設計の概要、建築費用の概算額、その費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属の四事項です（75条2項）。一つでも欠ければ決議として不完全になります。

Q6再建決議の議事録には何を記載しますか？

通常の議事録事項に加え、その決議についての各敷地共有者等の賛否を個別に記載または記録しなければなりません（75条8項）。賛否の記載漏れは決議の効力を争う材料になります。

Q7費用分担が不公平な再建決議は争えますか？

費用の分担と区分所有権の帰属は、各敷地共有者等の衡平を害しないように定めなければなりません（75条3項）。衡平要件に反する内容は決議の効力を争う根拠になります。

Q8再建決議は元の敷地の一部だけでもできますか？

できます。条文は「建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地」に建築する決議を認めており、隣地を取り込む計画も対象になります（75条1項）。

この条文についての質問 AI による整理

Q1建物がなくなったのに、なんで五分の四も必要なんですか。土地は自分の持分でしょう？

土地は共有だからである。民法251条では共有物の変更に全員の同意が必要で、一人でも反対すれば土地は永久に更地のまま凍結する。75条はその全員一致を五分の四に緩和した特別ルールだ。実務のポイント：五分の四は「頭数」ではなく「議決権」の割合で、議決権は原則として敷地共有持分の割合による（74条2項）。持分の大きい一戸が実質的な拒否権を持つ構造になっていることを、賛成派も反対派も最初に確認する

Q2再建に反対したら、いくらで買い取られるんですか？

時価である（63条5項準用、本条9項の読替えにより「敷地共有持分等を時価」で買い受ける）。時価は更地としての評価が基本になるが、再建決議が成立した後の土地であることをどう評価に織り込むかで数字が動く。実務のポイント：売渡請求を受けてから慌てて鑑定を頼むと不利になる。招集通知が来た段階で近隣の更地取引事例を集めておくと、提示額が相場より低いかどうかを即座に判断できる

Q3説明会に出られなかったら、決議は無効になりますか？

説明会の開催自体は6項の要件だが、個々の敷地共有者が欠席したことは決議の効力に影響しない。争点になるのは、そもそも一か月前までに開催されたか、招集手続が35条等の準用要件を満たしたかである（7項）。実務のポイント：説明会の議事録や配布資料は、後で「費用概算の根拠が示されなかった」と争うときの証拠になる。出席できなくても資料の写しは必ず入手し、質疑の内容を出席者に確認して記録に残す

Q4再建決議が通ったら、必ず建てなきゃいけないんですか？

決議は再建の意思決定であり、それ自体が工事を強制するものではないが、決議に賛成した者は再建に参加する法的立場に入り、64条準用により再建工事に関する合意が擬制される。資金調達が失敗して計画が頓挫する例も現実にある。実務のポイント：決議の議案に「一定期日までに資金調達ができない場合の取扱い」を明記しておくと、頓挫時の紛争が激減する。これを書かない決議が、後に「誰が費用を負担するのか」の泥沼を生む

間違えやすい点 AI による整理

「五分の四の賛成さえ集まれば再建できる」と理解している人は多いが、賛成数を集めた後に手続の瑕疵で決議が覆される事例こそが実務の主戦場である。二か月前の招集通知（4項）、一か月前の説明会（6項）、通知への再建理由の記載（5項）、議事録への各人の賛否記載（8項）、これらは訓示規定ではなく効力要件と解されており、一つ落ちるだけで決議全体が無効を主張される
「建物が壊れたのだから建替え決議（62条）を使う」と考えるのは、問いの立て方が間違っている。建物が現存するなら62条の建替え決議、全部滅失して敷地共有だけが残ったなら75条の再建決議。この二つは要件も定足数の母数も手続も別物で、根拠条文を間違えた決議は最初から無効になる
あなたから見れば「持分を買い取ってもらって離脱する」のは敗北に見えるかもしれない。だが法から見れば、それは63条準用の売渡請求という正規の出口であり、再建費用を負担できない人を強制的に借金させない保護装置である。この落差を理解していない人が、払えない再建計画に無理に賛成して破綻する

比較の観点	この条文	ほかの条文
建物の状態	区分所有法75条：専有部分のある建物が全部滅失（敷地共有持分だけが残る）	区分所有法62条：建物が現存している（老朽化・損傷等）民法251条：共有物一般（建物の有無を問わない）
決議の主体と場	敷地共有者等が敷地共有者等集会で決議（74条1項）	区分所有者が管理組合の集会で決議共有者全員の同意（集会という制度自体がない）
必要な多数	敷地共有者等の議決権の五分の四以上	区分所有者および議決権の各五分の四以上全員一致（変更行為）
反対者の出口	参加催告（回答期間二か月）後、敷地共有持分等の時価売渡請求（63条準用・9項の読替え）	区分所有権および敷地利用権の時価売渡請求（63条）共有物分割請求（民法256条）のみ

他国ではどう定めているか 6 か国

台湾

公寓大廈管理條例第13條、民法第819條第2項

台湾は建物が現存する場合の重建に原則として全区分所有権者の同意を求め、危険建築物等の例外で区分所有権者会議の決議を認める。建物滅失後は土地共有の一般ルールに戻るため、日本の75条のような五分の四による解除弁は明文化されていない

韓国

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조

韓国は再建築決議に区分所有者および議決権の各五分の四以上を要求し、日本の62条に近い構造を採る。決議に参加しない者への売渡請求（매도청구）も制度化されている点で日本と共通する

中国

中華人民共和国民法典第278条

中国は建物の再建を業主の共同決定事項とし、専有部分面積および業主人数の各四分の三以上が参加した表決で、参加分の過半数によって決する二段構えの多数決を採る

ドイツ

WEG § 22

ドイツは建物が半分を超えて滅失し保険等で損害が填補されない場合、再建を請求できないと定める。再建を強制しない方向の規律であり、多数決で再建を推進する日本75条とは出発点が逆になっている

フランス

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 38

フランスは建物の全部または一部の滅失について、総会が再建または修復を決議できる旨を定め、滅失の程度に応じて必要な多数を区別する構造を採る

アメリカ

Uniform Common Interest Ownership Act § 3-113, § 2-118

米国は統一法典モデルで、保険金による修復・再建を原則としつつ、一定割合の賛成による共同所有関係の終了（termination）と資産清算を用意する。州ごとの採用状況により内容は異なる

AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です

想定される場面と対応 AI による整理

こんなときに使う

震災でマンションが全壊し、罹災都市借地借家法または被災マンション法の政令指定が入った。あなたの手元に「敷地共有者等集会」の招集通知が届く。会日は二か月後。再建に賛成するか、持分を売って離脱するか、この二か月であなたの数百万円から数千万円の資産の行き先が決まる
もし、あなたが再建に反対する五分の一の側に回ったらどうなる？賛成者から「再建に参加するか」を問う催告書が届き、回答期限は二か月。返事をしないと参加しない者とみなされ、あなたの敷地共有持分は時価で買い取られる。沈黙が最も高くつく選択肢だ
遠方に避難していて招集通知の住所変更を届け出ていなかった。通知が旧住所に送られ、あなたは決議を知らないまま再建決議が成立していた。議事録には各人の賛否が記載される（8項）ので、あなたが「欠席」だった記録も残る
相続で亡父のマンション持分を引き継いだあなたは、建物が滅失した土地の共有持分だけを保有している。再建計画の費用概算が一戸あたり二千万円。払えないなら離脱するしかないが、時価買取額が納得できない。売渡請求の価格は交渉と鑑定の勝負になる
管理組合の理事長経験者として、あなたは招集する側に立った。説明会を会日の一か月前までに開かなければならず、通知には「再建を必要とする理由」まで書く義務がある（5項）。この理由の書きぶりが、後で決議取消しを争われたときの最大の攻防点になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 通知の発信日・会日・説明会日を控え、二か月・一か月の期間要件を満たしているか確認する2. 通知に「再建を必要とする理由」が具体的に書かれているかを確認、抽象的なら書面で説明を求める3. 費用概算額と分担方法の根拠資料の開示を書面で請求、各人の衡平（3項）を害していないか検討4. 住宅ローン残債がある場合は金融機関に、地震保険金がある場合は保険会社に、集会前に状況を照会5. 決議後に売渡請求を受けたら、時価の算定根拠を必ず確認し、不服なら不動産鑑定士の意見を取る

訴えられた側：招集側に立つ場合。1. 会日の二か月以上前に通知を発する、余裕を持って七十日前を目安に2. 会日の一か月以上前に説明会を開催、その招集も35条準用の手続に従う3. 通知に会議の目的・議案の要領・再建を必要とする理由の三点をすべて記載4. 2項の四事項（設計概要、費用概算、費用分担、区分所有権の帰属）をすべて議案に盛り込み、分担と帰属が各人の衡平を害さないよう根拠を文書化5. 議事録に各敷地共有者等の賛否を個別に記載、これを落とすと決議の効力を争われる

時効（請求できる期限）：再建決議のための集会は、招集通知を会日の少なくとも二か月前に発する必要があり（4項、規約で伸長可）、説明会は会日の少なくとも一か月前までに開催する必要がある（6項）。決議後、賛成しなかった者への催告に対する回答期間は二か月（63条準用）、売渡請求権の行使期間は回答期間満了から二か月（同準用）。なお、そもそも敷地共有者等集会を開けるのは政令施行日から起算して三年以内という期間制限がある（72条、最新の改正状況をご確認ください）

学説

一般的理解：75条4項から8項の手続要件は、少数派に検討時間と判断材料を保障するための実質的要件と理解されており、単なる訓示規定とはみられていない。二か月前通知、一か月前の説明会、再建を必要とする理由の通知、議事録への各人の賛否記載のいずれかを欠く決議は、効力を争われる余地がある

一般的理解：3項の衡平要件は、費用分担と区分所有権の帰属について持分割合等に照らした合理性を求めるものと理解される。多数派が自らに有利な帰属を定める決議は、五分の四の賛成を得ていても内容面から争われうる

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

建物の区分所有等に関する法律 第75条（再建決議）