建物の区分所有等に関する法律 第83条（団地内の建物が滅失した場合における建替え再建承認決議）
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- 第七十八条に規定する場合において、特定建物が所在する土地（これに関する権利を含む。）及び特定滅失建物が所在していた土地（これに関する権利を含む。）がいずれも当該団地内建物の団地建物所有者等の共有に属し、かつ、当該特定建物及び当該特定滅失建物（以下この項及び次項において「当該特定建物等」という。）につき次の各号に掲げる場合の区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合にこれらの土地（これらに関する権利を含む。）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者等で構成される団地建物所有者等集会において議決権の過半数（これを上回る割合を第七十九条において準用する第三十条第一項の規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有する団地建物所有者等が出席し、出席した団地建物所有者等の議決権の四分の三以上の多数により当該特定建物の建替え及び当該特定滅失建物の再建について一括して承認する旨の決議（以下この条において「建替え再建承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物等の団地建物所有者等は、当該特定建物を取り壊し、かつ、これらの土地又はこれらと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地（当該団地内建物の団地建物所有者等の共有に属するものに限る。）に新たに建物を建築することができる。ただし、当該特定建物等の団地建物所有者等がそれぞれ当該特定建物の建替え及び当該特定滅失建物の再建について建替え再建承認決議に付する旨の合意をした場合でなければならない。
- 一当該特定建物が専有部分のある建物である場合その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。
- 二当該特定滅失建物が専有部分のある建物であつた場合その再建決議又はその敷地共有者等の全員の同意があること。
- 三当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合その所有者の同意があること。
- 四当該特定滅失建物が専有部分のある建物以外の建物であつた場合当該特定滅失建物の所有に係る建物の敷地に関する権利を有する者の同意があること。
- 2.前項本文の場合において、当該特定建物等が専有部分のある建物（滅失した専有部分のある建物を含む。）であり、かつ、次の各号に掲げる場合の区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当するときは、当該各号に規定する集会において、当該特定建物の建替え及び当該特定滅失建物の再建について建替え再建承認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、その決議があつたときは、当該特定建物等の団地建物所有者等（特定建物にあつては区分所有者に限り、特定滅失建物にあつては敷地共有者等に限る。）の前項ただし書に規定する合意があつたものとみなす。
- 一特定建物である場合当該特定建物の建替えを会議の目的とする第六十二条第一項の集会において、当該特定建物の区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四（当該特定建物が同条第二項各号のいずれかに該当する場合にあつては、四分の三）以上の賛成があること。
- 二特定滅失建物である場合当該特定滅失建物の再建を会議の目的とする敷地共有者等集会において、当該特定滅失建物に係る敷地共有者等の議決権の五分の四以上の賛成があること。
- 3.第八十一条第二項から第五項までの規定は、建替え再建承認決議について準用する。この場合において、同条第二項中「前項」とあり、及び同条第五項中「第一項」とあるのは「第八十三条第一項」と、同条第二項中「特定滅失建物」とあるのは「特定建物（次条第一項に規定する特定建物をいう。次項及び第五項において同じ。）が所在する土地（これに関する権利を含む。）及び当該特定滅失建物」と、同条第三項中「第一項各号」とあるのは「第八十三条第一項各号」と、「当該特定滅失建物の」とあるのは「当該特定建物等（同項に規定する当該特定建物等をいう。以下この項及び第五項において同じ。）の」と、同項ただし書中「同項第一号」とあるのは「同条第一項第一号及び第二号」と、「特定滅失建物に」とあるのは「特定建物の区分所有者又は当該特定滅失建物に」と、同項ただし書及び同条第五項中「当該特定滅失建物以外」とあるのは「当該特定建物等以外」と、同条第四項中「第一項の団地建物所有者等集会」とあるのは「第八十三条第一項の団地建物所有者等集会」と、同条第五項中「再建が」とあるのは「建替え及び再建が」と、「特定滅失建物の」とあるのは「特定建物の建替え及び当該特定滅失建物の」と読み替えるものとする。
この条文の基本情報
団地内の建物が滅失した場合における建替え再建承認決議とは何ですか？
定義団地内の建物が滅失した場合における建替え再建承認決議とは、建物の区分所有等に関する法律第83条に定められた規定で、「第七十八条に規定する場合において、特定建物が所在する土地（これに関する権利を含む。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第83条（団地内の建物が滅失した場合における建替え再建承認決議）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第83条の条文原文は「第七十八条に規定する場合において、特定建物が所在する土地（これに関する権利を含む。」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第83条は第三章に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第83条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第82条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第83条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第84条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第83条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
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下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第83条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第83条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/83
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法83条は、団地内の特定建物の建替えと特定滅失建物の再建を一括承認する決議を定める。議決権の過半数を有する者が出席し、出席者の議決権の四分の三以上の賛成が必要となる。
Q · 団地の中で建て替えたい棟と、なくなってしまった棟が混ざっている場合、決議は棟ごとにやり直しですか？
83条の一括承認決議で一本化できます
区分所有法83条は、建替えを要する特定建物と、既に滅失した特定滅失建物について、団地建物所有者等集会で一括して承認する決議を認めています。要件は、議決権の過半数を有する団地建物所有者等の出席と、出席者の議決権の四分の三以上の賛成です。ただし各棟側で1項各号の決議または同意（特定建物なら62条1項の建替え決議等、特定滅失建物なら再建決議等）が整い、かつ1項ただし書の「建替え再建承認決議に付する旨の合意」があることが前提です。2項によりこの合意はみなし成立させることができます。
解説
団地に六棟。四棟は老朽化していて建て替えたい、二棟は地震で消えて更地のまま。この状態であなたの管理組合は何回集会を開く必要があるか。83条を知らなければ答えは「棟ごとに別々に」。知っていれば「一回で足りる」。本条は、まだ建っている棟の建替えと、消えた棟の再建を、団地全体で一括して承認する決議を用意した。握っておくべきは数字ではなく、数字の母数である。団地の承認決議は、議決権の過半数を持つ人が出席したうえで、出席者の議決権の四分の三以上。つまり定足数さえ満たせば、集会に来なかった人、連絡が取れない人は賛成率の分母に入らない。一方、建て替える棟そのものの建替え決議は62条1項の五分の四（一定の事由に該当すれば四分の三）で、こちらは欠席者も分母に残ったままだ。二つの分母を一枚の票読み表で混ぜた瞬間、集会当日に足元が抜ける。
法的な位置づけ
区分所有法83条にいう建替え再建承認決議とは、団地内の特定建物の建替えと特定滅失建物の再建について、両土地が団地建物所有者等の共有に属することを前提に、団地建物所有者等集会において議決権の過半数を有する者が出席し、出席者の議決権の四分の三以上の多数で一括して承認する決議をいう。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.特定建物と特定滅失建物を確定し、土地の共有関係を確認 団地内で建替えを要する棟（特定建物）と既に滅失した棟（特定滅失建物）を特定し、双方の土地およびその権利がいずれも団地建物所有者等の共有に属するかを登記簿で確認する。共有でなければ83条は使えない
- 2.1項各号の要件を棟ごとに整理 特定建物が区分所有建物なら建替え決議または区分所有者全員の同意、特定滅失建物が区分所有建物であったなら再建決議または敷地共有者等全員の同意、非区分所有建物ならそれぞれ所有者・敷地権利者の同意という各号の要件を、棟ごとに一覧化する
- 3.2項のみなし合意を取りに行く議題設計 特定建物の建替えを目的とする62条1項の集会、または特定滅失建物の再建を目的とする敷地共有者等集会の議題に、「建替え再建承認決議に付する旨の決議」を並べて掲載する。可決されれば1項ただし書の合意があったものとみなされ、個別の合意書回収が不要になる
- 4.団地建物所有者等集会を招集（81条4項準用の期限管理） 83条3項が準用する81条4項に従い、会日の相当前（建替え系決議は二か月前が基本形）に招集通知を発する。議決権の過半数（規約で加重されていればその割合以上）の出席見込みを票読みしておく
- 5.承認決議を実施し、81条5項準用の特別影響を点検 出席した団地建物所有者等の議決権の四分の三以上で承認決議を可決する。建替えおよび再建が他の棟に特別の影響を及ぼす場合は、81条5項の準用により当該棟側で四分の三以上の賛成を別途確保する
- 6.決議後の権利処理と工程移行 取り壊される棟の建替え決議に賛成しなかった区分所有者への売渡請求、所在不明権利者への管理制度の活用、円滑化法に基づく組合設立の検討など、決議後の権利処理工程へ移行する
よくある質問 AI による整理
Q1建替え再建承認決議とは何ですか？
区分所有法83条が定める決議で、団地内の建替え対象の棟と滅失した棟の再建をまとめて団地全体で承認するものです。棟ごとの決議とは別枠の、団地レベルの関門にあたります。
Q2区分所有法83条の決議要件は？
団地建物所有者等集会で、議決権の過半数を有する者が出席し、出席した者の議決権の四分の三以上の賛成が必要です。79条で準用する30条1項の規約により、出席要件を過半数より重くできます。
Q3団地の建替え決議は何割の賛成が必要ですか？
一つの割合では答えられません。棟内の建替え決議は62条1項の五分の四、団地の承認決議は83条の出席者四分の三で、母数が異なります。分けて計算する必要があります。
Q4滅失した棟の所有者も団地の集会で議決権を持てますか？
持てます。83条1項の集会は土地（これに関する権利を含む）の共有者である団地建物所有者等で構成されるため、滅失建物の敷地共有者等も構成員に含まれます。
Q583条の一括承認と69条の建替え承認決議の違いは？
69条は建っている棟の建替えのみを対象としますが、83条は建替えを要する特定建物と既に滅失した特定滅失建物の再建を一括して承認する点が異なります。
Q6建替え再建承認決議に付する旨の合意は必ず必要ですか？
1項ただし書により必要です。ただし2項の要件を満たす棟内決議または敷地共有者等集会の決議があれば、その合意があったものとみなされます。
Q7団地の一棟が反対したら建替えはできませんか？
団地の承認決議自体は出席者の四分の三で成立しますが、1項各号の決議・同意が一棟でも欠ければ全体が成立しません。また81条5項の準用場面では当該棟側の四分の三賛成が別に要ります。
Q8団地の建替え決議の招集通知はいつまでに出しますか？
83条3項が準用する81条4項に従い相当前に発する必要があり、区分所有法の建替え系決議は会日の二か月前を基本形とする運用です。規約で伸長できます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの団地、連絡先も分からない持ち主が何十戸もあるんですけど、もう建替えは無理ですか？
団地の承認決議は出席した団地建物所有者等の議決権の四分の三で決まる（83条1項）ので、所在不明者の存在だけでは止まりません。ただし議決権の過半数という出席要件と、棟内の建替え決議（62条1項の五分の四）は別枠です。実務のポイント：実務では「集会に来ない人」と「所在が分からない人」はまったく別の扱いになります。後者は不在者財産管理人や所有者不明建物管理制度（民法264条の8）を絡めないと売渡請求の相手方すら特定できず、決議が通ってから工程が半年止まります。
Q2もう建物がなくなった棟の人って、集会で票を持ってるんですか？
持ちます。83条1項は、土地の共有者である団地建物所有者等で構成される集会だと定めており、滅失した棟の敷地の権利者もその構成員です。再建についてはさらに敷地共有者等集会で議決権の五分の四以上が要ります（同条2項2号）。実務のポイント：更地の共有持分は建物付きより安く買えるため、外部の業者が持分を買い集めて決議のキャスティングボートを握る動きが現実にあります。滅失から時間が経つほど、権利者の顔ぶれが静かに入れ替わります。
Q3一括で決議するのと、棟ごとに別々にやるのと、どっちが得なんですか？
一括なら集会と招集通知が一本化でき、工程は明らかに短くなります。ただし一括承認は一個の決議なので、どこか一棟で1項各号の決議や同意が欠けると全体が倒れます。分割していれば、詰まった棟だけ切り離して先に進めます。実務のポイント：合意形成コンサルが最初にやるのは要件充足日の一覧化です。1項ただし書の合意が一棟でも未了なら当日の決議は成立せず、二か月前の招集通知からやり直しになります。
Q4反対したら、結局うちの部屋はどうなるんですか？
団地の承認決議はあくまで団地全体としての承認で、あなたの区分所有権を直接奪う効力はありません。取り壊される棟の区分所有者で建替え決議に賛成しなかった場合、区分所有法上の売渡請求の対象になり、争点は買取価格に移ります。実務のポイント：価格は「決議時点の時価」が基準になるため、建替え計画の公表で値上がりした後の相場ではなく、いつの時点の評価かで数百万円動きます。反対を続けるより、評価時点の主張を早く固める方が回収額は大きくなることが多い。
間違えやすい点 AI による整理
- 「他人の建物を壊すのだから全員の同意が要る」と考えられがちだが、共有物の変更に全員同意を求める民法251条の原則は、団地の再生場面では本条が修正している。所有者一人の沈黙で団地全体が半世紀凍結する事態を避けるための設計である。
- 「四分の三」という数字までは知っていても、それが「出席した団地建物所有者等の議決権の」四分の三だと気づいていない人が多い。逆に言えば、議決権の過半数という出席要件を割った時点で、その場の賛成率が九割でも決議は成立しない。団地建替えを殺すのは反対票ではなく、無関心による欠席である。
- 「うちの団地は何割の賛成が必要か」という問いの立て方自体が誤っている。必要なのは一つの割合ではなく、棟ごとの決議または同意（1項各号）、特定建物等の側の合意（1項ただし書・2項）、団地全体の承認（1項本文）という三つの関門を、それぞれ別の母数で通過することだ。一つの数字で答えられる問いではない。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 決議の対象 | 83条：特定建物の建替え＋特定滅失建物の再建を一括承認 | 62条：一棟の中での建替えそのものを決める決議 81条：滅失建物の再建決議（本条3項が2〜5項を準用） |
| 賛成率と母数 | 出席した団地建物所有者等の議決権の四分の三以上（出席要件＝議決権の過半数） | 区分所有者および議決権の各五分の四以上（2項該当なら四分の三）、欠席者も分母 敷地共有者等の議決権の五分の四以上 |
| 決議主体 | 土地の共有者である団地建物所有者等で構成される団地建物所有者等集会 | 当該棟の区分所有者による集会 滅失建物の敷地共有者等集会 |
| 欠けたときの効果 | 1項各号の決議・同意またはただし書の合意が一棟でも欠けると承認自体が成立しない | 棟内で不成立なら83条1項1号の要件を満たさず、団地の承認も通らない 再建決議不成立なら1項2号の要件を欠く |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は建物の重建を区分所有者会議の決議事項とするが、複数棟をまたぐ団地一括承認という日本83条型の枠組みは持たず、都市更新条例による事業単位での合意形成に寄っている
韓国は再建築決議を区分所有者および議決権の五分の四以上とし、団地単位の一括承認は도시정비법（都市整備法）の事業計画で処理する構造が中心
ドイツは滅失時の再建義務や建築的変更の決議を住宅所有権法で規律するが、団地内の複数棟を一括承認する固有規定は置いていない
米国はコミュニティの termination（解消）と再開発を高率の賛成（多くの州で80% 前後）で処理し、棟単位と全体単位の二層構造を持たない州が多い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 団地の一棟が火災で全焼し、更地のまま三年。残る四棟は築六十年。理事会が「まとめて片付ける」と言い出したとき、その根拠はここにある。
- もし、あなたの棟だけが建替えに反対だったとしたら？ 団地の承認決議であなたが持つのは議決権一つ分にすぎない。ただし承認の対象となる建替えや再建があなたの棟に特別の影響を及ぼす類型なら、81条5項の準用により、あなたの棟の側で四分の三以上の賛成が別に必要になる。反対の効き方が二段階で違う。
- あなたは事業協力者側の担当で、棟の建替え決議の集会まであと二十一日。議題を「建替え決議」だけにするか、「建替え再建承認決議に付する旨の決議」も並べて載せるかで、その後の工程が数か月ずれる。2項のみなし合意を取り逃せば、特定建物等の所有者から合意書を一枚ずつ集め直すことになる。
- 三十年前に亡くなった名義人のまま、相続登記も終わっていない住戸が団地に十四戸ある。全員同意型の発想では一歩も動かない。団地の承認決議は出席者の議決権を基準にするので、この十四戸が現れなくても承認自体は成立しうる。ただし棟内の建替え決議は別勘定であり、売渡請求の相手方は結局特定しなければならない。
- 取り壊される棟に住んでいて、決議には反対した。それでも工事は進む。残るのは、賛成しなかった区分所有者に対する売渡請求への価格交渉と、招集手続の瑕疵を争う道の二本だけである。
取るべき行動
被害を受けた側：1. その決議が団地全体の承認なのか、自分の棟の建替え決議なのかを切り分け、自分の議決権がどちらの母数に入るかを確定する2. 招集通知と説明会の記録を保全し、81条の準用部分が求める通知期間や説明の要件に欠落がないか点検する3. 自分の棟に特別の影響が及ぶ類型なら、棟内で四分の三以上の反対を固めれば承認は成立しない4. 決議が成立したら、売渡請求への対応と価格の根拠づくりに軸足を移す。手続の瑕疵は決議無効確認の訴えで争うが、工事が進むほど事実上の救済は遠のく
訴えられた側：1. 三つの関門を工程表に分解する。棟ごとの決議または同意（1項各号）、特定建物等の側の合意（1項ただし書、2項のみなし合意）、団地の承認決議（1項本文） 2. 1項ただし書の合意が一棟でも未了なら、当日の決議は倒れる。全棟の要件が揃った日付を一覧にする3. 集会の招集通知は81条4項の準用により相当前に発する必要があり、区分所有法の建替え系決議は会日の二か月前が基本形4. 所在不明の権利者は決議前から住所調査と管理制度の利用を並走させる
時効（請求できる期限）：本条自体に権利行使の期間制限はない。実務上効いてくるのは招集通知の発出期限（81条4項の準用、建替え系決議は会日の二か月前が基本形）である。また区分所有法には株主総会のような決議取消しの訴えの制度がなく、争う場合は決議無効確認の訴えという通常の民事訴訟になる。出訴期間の法定はないが、金銭請求部分には一般消滅時効（民法166条、権利行使できることを知った時から5年）が及ぶ（最新の改正状況をご確認ください）
- 建物の区分所有等に関する法律 第78条本条が前提とする団地内建物の滅失場面
- 建物の区分所有等に関する法律 第79条団地建物所有者等集会への規約規定の準用
- 建物の区分所有等に関する法律 第81条2項から5項までを本条が準用する手続規定
- 建物の区分所有等に関する法律 第62条棟の建替え決議、2項のみなし合意の土台
- 建物の区分所有等に関する法律 第30条規約による出席要件の加重の根拠
- 民法 第251条共有物の変更に全員同意を要する原則の特則
- マンションの建替え等の円滑化に関する法律 第9条決議後の建替組合設立と権利変換の特別手続（現行効力を要確認）
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